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 “泰禾一直过的是刀口上舔血的日子，黄老板也早就习惯了。”上半年泰禾地产因574亿元短期债务受到深交所问询时，常年接近泰禾的业内专家尚涵说道。

身为民企，对于泰禾地产而言，高负债、高杠杆、高担保是挥之不去的标签，也是发展过程中难以避免的选择。自2010年借壳上市至2018年上半年，泰禾地产经营活动产生的现金流量净额一直为负，直到去年三季度才转正至1.6亿元。

8月30日晚，泰禾地产赶着末班车发布了2019年中期业绩，有息负债减少20%，半年偿还338亿元；经营性现金流净额较去年底增加45%至202亿元——调整成效明显，但压力仍存。 

激进发展

泰禾集团始创于1996年，业务范围涵盖地产、金融、酒店等多个领域，但地产一直是核心业务。2010年，泰禾地产借壳三明农药上市，成为当年全国范围内唯一上市的房地产企业。

泰禾地产的“第一桶金”可以追溯到2008年。当时，市场总体追崇欧美风格，但泰禾另辟蹊径坚持中式复古，凭借“院子”系列产品脱颖而出，一栋别墅在当时的物价水平甚至能卖出3亿、5亿的总价，销售业绩令人咋舌。

2012年，泰禾成为福建当之无愧的房企龙头，开始向全国布局。几年间，其拿下的“地王”数不胜数，直到2017年终于跻身千亿行列。

但伴随而来的则是巨额负债和极高的经营风险。数据显示，2010年至2018年上半年，其经营活动产生的现金流量净额一直为负累计融资1416亿元，平均每年融资157亿元，远超年均净利润，且95%以上是有息负债；2014年至2018年，截至年底的有息负债分别为近400亿元、近450亿元、近750亿元、近1375亿元及近1400亿元；净负债率分别为530%、228%、298%、473%、385%。

然而，泰禾地产似乎对此不以为意。2017年底，董事长黄其森在接受媒体采访时表示，2018年的销售目标是2000亿元。不过，他也声称要争取在2018年上半年将负债率降到79%，下半年降到75%（2016年及2017年分别为82%及86%）。

被迫调整

进入2018年，随着房地产调控政策的频繁出台，泰禾地产的激进之路被迫按下了暂停键，企业也顺势开始进行调整。

“今年以来，泰禾主动放慢脚步，采取了强有力的几步措施，包括：停止拿地、清退部分项目；加大加快销售回款力度；同时与志同道合、门当户对的优秀企业进行项目合作；主动梳理合作的金融机构，与优秀机构建立战略合作伙伴关系。” 黄其森在今年6月的媒体见面会上坦言。

具体而言，2018年全年，泰禾地产仅拿了10多块地，投入约69亿元；而2017年这两个数据分别为36个、552亿元。拿地放缓，2000亿的目标自然再难实现，泰禾地产2018年销售额约为1303亿元，位列百强房企第20位，是前20名中目标完成度最低的一个。

同时，企业的经营性现金流终于在第三季度转正。截至2018年底至2019年上半年的三个季度，泰禾地产的经营性现金流量净额分别为139亿元、119亿元，资产负债率分别为84.94%、未公布、84.60%，短期负债分别为574.3亿元、461.2亿元、330.5亿元，有息负债分别为1376亿元、1276亿元、1104亿元、净负债率分别为385%、279%、259%。

另外，财报显示，体现企业偿债能力的现金利息保障倍数方面，泰禾地产2019年上半年的数据为4.19，而去年同期为1.01。可以看到，经调整后，泰禾的各项指标转好，但仍需进一步优化。

不过，泰禾方面显得信心十足。副总裁全忠近日表示：“今年泰禾需要兑付的574亿元短期负债，经过上半年的安排和新的合作方式，实现了500多亿元资金的合理安排，到年底需要兑付的资金不到60亿元，以泰禾目前的现金流和销售情况，应付起来绰绰有余。”

压力仍存

在经营业绩上，2019年上半年，泰禾地产营业收入同比增加14.3%，至145.1亿元；归母净利润15.6亿元，同比上涨58.8%；净利率达到10.79%，同比上升0.08个百分点。

这已经是泰禾不披露销售额的第五年。根据克而瑞的数据，今年上半年，泰禾销售规模约457亿元，暂列行业37位，相较去年同期下滑19名。在决定调整步伐后，泰禾地产最新的2019年销售目标为1500亿元，目前看压力不小。

财报显示，2019上半年，泰禾没有任何新增土地储备，还出售了十几个项目以回笼资金。虽然如此，知情人士称，以泰禾目前的开发销售节奏，现有储备货值也足够开发三年。目前，泰禾待开发项目8个，土地面积200.72万平米，计容建筑面积209.25万平米；在建项目64个，土地面积984.63万平米，计容建筑面积1637.06万平米；在售项目63个。公司目前在全国29个城市，拥有90余个项目。

泰禾方面称，为了保证公司未来的可持续发展，除了继续消化目前已有货值，还将在三四季度适当重启新增土地投资。然而，在房企融资渠道受限的情况下，或许这并不是一个好的选择。财报显示，2019年上半年，泰禾的平均借贷成本为9.3%，高于同行7%-8%的平均水平，并且为前20强房企中的最高值。2019年7月10日，泰禾全资子公司发行的三年期4亿规模美元债，票面年息已高达15%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，后续房地产市场高端楼盘的政策可能会有所松动，这对泰禾集团的项目销售和现金流稳定是一大利好。不过，今年下半年，泰禾集团需要在品牌管理和形象管理上加大投资力度。（本文首发钛媒体，作者|石万佳）