图片来源@视觉中国

10月8日，闽系房企世茂房地产披露了9月合约销售数据。公告显示，世茂房地产9月份的合约销售额为320.94亿元，较2018年同期的205.02亿元增加57%，是8月的1.5倍；合约销售面积180.96万平方米，同比增加42%。2019年前9个月，世茂房地产的累计合约销售总额1739.9亿元，同比上升44%；合约销售总面积为970.16万平方米，同比上升32%；前9个月的平均销售价格为17934元/平方米。

无论是9月单月还是今年前9个月，世茂房地产的同比、环比增速在业内均排名前列。根据克而瑞数据，9月份百强房企单月权益销售金额环比增长23.9%，累计业绩同比增速在4%左右，而世茂房地产的增速远超行业均值。

值得注意的是，今年年初世茂房地产公布的销售目标为2100亿元，截至9月底已完成82.85%。这个完成率在业内亦排名前十。在今年的中期业绩会上，世茂房地产曾表示，该集团全年可售货值超4000亿元，预计去化率在53%以上，有信心超额完成年度销售目标。

上半年销售千亿800亿拿地

2017年以来，世茂房地产的势头一直很猛。当年，公司合同销售增长48%突破千亿；2018年，在政策收紧的情况下，世茂房地产合约销售额同比大增近75%，达1762亿元，远超1400亿元的年销售目标；今年上半年，公司合约销售额达到1003亿元，同比增长39%；今年前9个月，累计合约销售总额1740亿元，同比上升44%。

销售增加意味着营收的增长。2017、2018年及2019年上半年，世茂房地产的营业收入分别为704亿元、855亿元、566亿元，同比分别增长18.8%、21.4%、32.9%；毛利率分别为30%、32%、30%；净利润分别为52亿元、78亿元、51亿元，同比分别增长-15%、50%、20%。

这背后，则是激进的拿地战略。2015年及2016年两年，世茂房地产在一二线城市积极补充土地储备，2017年公司新增土储高达1060万平方米，且都是在上海、西安、广州等一二线城市。2018年，世茂分别于深圳、天津、郑州等地新增96块土地，总价值823亿元，总计容面积1615万平方米。

进入2019年，仅仅上半年世茂就已经在拿地上花费830亿巨资，与刚过千亿的销售额相比，拿地销售比高达0.8，超过百强房企平均水平0.37的两倍，在整体冷静的业内显得“特立独行”。值得注意的是，上半年，世茂一直扮演“新白衣骑士”的角色，先后收购了泰禾、万通、粤泰等集团出售的多福土地。在其新增加的1412万平方米土地储备中，从金额来看收购占比达60%。

去化压力攀升

积极揽储自然会带来去化压力的增加。就体现去化压力的“存货/预收账款”及预收账款周转率两项指标来看，2015年至2019年上半年，前者分别为3.71、3.84、4.05、4.74、4.7；后者分别为1.8、1.89、2.13、2.1、1.29，在业内均排在较后的位置。

但就经营风险而言，世茂房地产不同于大多数闽系房企的“高杠杆”风格，一直保持低负债率，连续8年净负债率处在60%以下的低位。资产负债率方面，2017年、2018年及2019年上半年，分别为64%、68%、73%，亦始终处于安全区间，但逐年上升，值得注意。

这或许是由于世茂房地产的融资成本一直较低。2018年，世茂全年融资成本仅5.8%，2019年上半年逆势进一步降至5.6%。7月9日，世茂发布公告称，已成功发行于2026年到期的10亿美元优先票据，票据利率5.60%，低于业内7%-8%的平均水平。

不过，世茂房地产2017年、2018年及2019年上半年调整后的速动比率分别为0.89、0.69、0.76，2018年底达到近6年来的最低值，今年上半年达到第二低值，短期偿债能力值得关注。（本文首发钛媒体，作者 | 石万佳）