老城之“老”，旧城之“旧”，并非只是砖瓦建筑等待更新，居民老龄化、活力衰退才是老城更新再造的核心动力。

前门大街周边，是公认的老城更新的最佳样板。

我们不妨先来建立一个坐标：位于北京前门大街路西，有一条胡同叫“廊坊头条”。

“廊坊头条”向南，穿过廊坊二条、廊坊三条，就来到著名的大栅栏商业街，这三条胡同的马路西侧，是小有名气的文艺圣地杨梅竹斜街（钛媒体在2017年曾报道过大栅栏改造）。

不过，作为北京老城区的知名景区，大栅栏商业街更像是中外游客的“老字号购物圣地”，商家们吆喝着北京味儿，旅游团高举着小红旗，你推我搡，好一场走马观花。大栅栏地区也是内城热岛效应最为集中的地区，业态和管理的混乱使得这里成为了北京有名的“平民窟”。

讲真，久居在北京的人，没事还真不会上这儿来凑热闹。

“廊坊头条”向北，仅一墙之隔，画风就有点不太一样了，这里正在焕发新的活力。

钛媒体摄影作者多次到访，拍下了这动人的18个瞬间（详见图集《这条600年历史的商业街成为北京最新打卡圣地》）。

近两年间，这里拔地而起一片独特的开放式街区，它位于大栅栏历史文化保护区东北角、前门大街入口处，建筑风格以明清居民建筑元素和民国商业建筑相结合，其空间品质、业态分布和目前产生的活力都让人眼前一亮。不过分旅游化，还原生活趣味，前门也终于扬眉吐气了一回，摇身一变成为北京心脏地带最受关注的网红打卡圣地：北京坊（Beijing Fun）。

到底谁在北京坊打卡？

在拥挤的核心区域，再造一个商业街区是怎样一种怎样的体验？

北京坊有没有可能成为下一个三里屯/新天地？

大栅栏地区有着600多年的文化历史，一度是北京历史上最繁华的商贸中心，北京坊如何才能与这里的文化气质、地位相匹配？

这些问题构成了我们好奇心的原点，也绝对是有关“城市更新”的一个新议题。

以“选商”代替“招商”，国际品牌的“IP再造”

来北京坊打卡的，大多被这里独特的品牌吸引：无印良品酒店（MUJI hotel）、星巴克臻选旗舰店、Pageone24小时书店、保利国际影城、TBH英园、吱音、北平花园、We Work联合办公空间（这里有钛媒体报道的WeWork空间开业新闻）等一批在国际、国内都享有一定知名度的品牌云集于此，提供了绝佳的拍照素材和体验机会。

钛媒体了解到，北京坊的餐饮业态比例只占到20%，剩下的都是“体验式业态”，目前入驻的近50个品牌几乎都是涉及文化艺术、设计创新、生活方式的复合类体验式店铺。北京坊的运营方广安控股认为，老城老街区也需要适应新经济形势下的社会发展需要，植入新的理念和内容，才能吸引更多的人到这个空间里来。这与过去大拆大建的改造方式不同，北京坊更重视保护社区原住民的生态，让这里更像一个社区，社区是什么？就是对生活场景的还原。

北京坊第一任商管总经理告诉钛媒体，

“北京坊提出中国式·新生活（The new Chinese art of living）的概念，就是要把这里打造成为一个展示给世界的窗口，讲述当代中国人的生活方式，它不是传统意义上的商业街区改造。大栅栏是北京传统商业之源，对这样一片旧城的复兴，不但要尊重历史文化的厚重感，同时也要传承突破创新的精神内涵，创新现代的消费场景。”

认可上述思路，看重这一片具有特殊历史意义的街区，成为了吸引国际大品牌们入驻的最大理由。

如何让这些国际化品牌更好地融入北京坊？在促进与它们合作的过程中，北京坊对他们进行了“IP再造”。

星巴克甄选旗舰店就是北京坊与星巴克共同进行“IP再造”的产物之一。然而，星巴克并不是第一家在北京签约成功的主力店。据报道，2015年11月16日北京坊召开了主力店签约大会，一举签下了MUJI hotel、PAGEONE、保利国际影院、家传等6家主力店和局气等餐饮品牌后，星巴克与北京坊的合作仍停留在最初的想法上。

转折点发生在2015年12月的首届星巴克中国开发与资产大会， 星巴克中国区开发高层表示如果在开发商提供支持及其他选址条件允许的条件下，星巴克可以探讨多种门店存在的可能。这无异于在星巴克内部为北京坊店打开了一条特殊通道。在这样的背景下，许大金及其团队特意飞到西雅图，考察了星巴克西雅图烘培工厂店的整体情况。在这2000多平米的工厂店内，融合了咖啡烘培、体验和零售多种场景，这种创新精神正是北京坊和星巴克甄选旗舰店合作的基础。

2016年4月，星巴克北区总经理到访北京坊。5月，星巴克首席运营官蔡德粦亲自前往北京坊沟通，在项目的整体定位，业态规划、客群分析和合作畅想等层面进行商讨，并签署了合作备忘录。

作为中国长江以北唯一的面积超过千平的旗舰店，北京坊星巴克既是多重体验店，也是“创新实验室”，咖啡甄选、茶瓦纳Teavana、酒类特调店分别独立放置在三层楼里，得以人们在不同空间中更为专注地体验这三种产品系列，同时满足不同年龄段、不同文化背景的人的需求。

星巴克首要推荐品“梅露丝大街”，由樱桃口味比特酒+冷萃咖啡+曼哈顿鸡尾酒调制而成

许大金为星巴克的落成下了很大功夫。他对钛媒体说：

"北京坊的星巴克就是一个被放大的客厅空间。桌椅摆放更灵活，客人行动没有太多拘束感。这家店吸引了很多‘星粉’，三层空间推开桌子就能办PARTY，那边的调酒师就是这里的驻唱。"

除了星巴克，MUJI hotel也尝试把日式简约生活理念与传统京味融合：装饰用到了旧街改造时留下的青砖，大堂的天花照明则像极了四合院的天井，顶层的饭堂和酒吧设计有露台，可以依次眺望中轴线上的故宫、天安门广场、前门城楼，确实是不常有的体验。MUJI hotel大厅的BOOK LOUNGE，收集了大约8000本以旅程或世界生活为主题的书籍，来客随便抄起一本，躺在MUJI畅销的懒人沙发上，和友人聊聊天，倒也十分悠闲。

实际上，从1980年MUJI品牌诞生时，它就已经想做MUJI hotel了。北京也是MUJI hotel在中国的又一次尝试。MUJI hotel体现的是北京坊“居住文化”的业态，它是一个“容器”，既是MUJI生活方式的体验，也是属地化北京人的胡同生活。项目运营方誉都思建筑咨询公司董事长兼总经理梶原文生，本来就是一位钟爱胡同和四合院的设计师，他希望在酒店里也能营造一种随意、舒适身在胡同的感受。

三家MUJI Hotel分别坐落于：深圳、北京、日本银座

不是网红“景点”，是城市“第三居所”

本意想“闹中取静”的北京坊现在成了一个不折不扣的网红景点，尤其是周末及假期。

由于地处前门区域，自然会考虑到北京坊内是否也有较多的外地游客，但答案是否定的。一些偶然从大栅栏走到北京坊的外地游客，进进出出很是犹豫，他们说：“不知道是做什么的，看上去有点贵。”

住在北京坊周边的居民通常在遛弯时步行而来，他们表示：“平时这里非常安静，有很多新奇的玩意儿，而且影院票价比较便宜。但周末不会来，人太多了。”每逢周末，北京坊的地下及周边500多个车库整天都是满的。很多人为了体验这份新鲜感，参观、拍照，他们说：“高大上的地方，来打个卡。”

那么，这些人还会常来北京坊吗？北京坊的目标群体到底是哪些人？

北京坊在开业初期，就将消费客群锁定为中高端有文化消费需求的客群，预计单次消费为1000元左右。随着北京坊内店铺开店数量的增加，普通消费者数量上升，实际平均消费金额也以200-500元这个区间为主。

北京坊近期的一次调研结果显示，在北京坊实地消费的客群中，38%的群体有超过一种业态的消费行为，大部分仍以单品类消费为主，其中更以餐饮、观影消费居多。并且，这样的人群大多是本地学历较高的年轻人。另外，根据北京坊官方移动端数据显示，每天在北京坊停留的人有2-3万人，消费人群中，北京常住人口占了84.21%，四十岁以下占近四成。

北京坊年龄层分布调研数据

许大金告诉钛媒体：

“在北京坊，希望更多的是体验文化层面的消费，（他们）必定不是来去匆匆的过客。我们希望能够深度体验的人越多越好，每个项目开始的阶段都必然要经历作为景点的阶段，能够沉淀下来的人才是我们真正的目标群体。这些人有文化消费的情结，有所属的‘文化圈子’’’。

原来，“洋气”的消费品牌抓足了眼球，但真正的体验还有更多。

北京坊的核心建筑，是修缮后的北京劝业场恢复了巴洛克式建筑风格，建筑面积8000余平方米，地上四层、地下一层。在内容运营上，将会引进艺术、文化、科技类展览，开展文化讲坛、先锋剧场、品牌发布等活动。每逢金秋9、10月，这里就是北京国际设计周的分会场，充当着文化会客厅的重要作用，同时，这些活动多配合特色餐饮和零售消费，以线上线下融合的电商方式来呈现。

劝业场西侧的国际生活广场以社交聊天为主，地上是国际交流中心，地下是文化科技展示中心；劝业场东侧是我们熟悉的文化品牌汇集区、观影区，“太糊实雕塑小广场”每天都有不少大栅栏本地居民在此活动；仍在修建中的南区，未来会成为创客、设计师汇聚的个性化地带。

北京坊主题规划布局

再来看看行走路线。北京坊的建筑设计结合了屋顶的错落有致和空间围合，形成了较为立体街巷结构，通过扶梯、连廊将胡同的尺度和随机与公共广场充分结合，人流可以自然地分散在地面或空中街巷。

北京坊多维漫步体系

最终，漫步在其中的“文化人儿”能够形成一条生活式的消费动线，从单点消费、顺便消费转向多点消费、主线消费。使这里成为家庭、工作之外的“第三居所”，满足一切高层次文化消费的需求。但考虑到北京坊经营时间不久，这样的目标还需要时间来验证。

不与任何商业地产对标，北京坊就是北京坊

沿中轴线向北，一东一西各坐落着王府井商圈、西单商圈，北京坊的出现无疑填补了这一类商业街区在这一核心区域南侧的空白，并逐渐成为北京老城南城的一个新的活力中心。

下一个蓝色港湾、南锣鼓巷、三里屯太古里？下一个“上海新天地”？

“北京坊就是北京坊，它是创新的、独特的，与任何其他商业街区都不同”，许大金说，“北京坊承载着首都功能，它的商业生态和未来趋势也是现在文化消费发展的必然产物。”

按国外购物中心类商业地产的四个发展阶段，首先出现的是社区型购物中心CSC(Community Shopping Center)，这些购物中心基本上采用室内封闭形式，以购物为主要目的，后来有了广域型购物中心RSC(Regional Shopping Center)，即shopping mall，发展至今，LSC(Lifestyle Shopping Center)——生活方式购物中心出现了。

在北京坊之前，西单大悦城、蓝色港湾两个项目也曾有许总参与其中。它们都是在购物中心类商业地产发展的节点上，最具代表性的作品。

许大金向钛媒体介绍，“西单大悦城是将‘青年人的时尚朝圣地’作为卖点，从让年轻人吃的新鲜，喝的新潮开始经营；而蓝色港湾作为LSC类购物中心的典型代表，则代表着消费已经开始从单纯的吃喝进化到游乐观光的全家消费”。

蓝色港湾。图片来源：视觉中国

在国内，随着我国居民人均收入的不断提升，消费的观念不再仅仅停留于获得产品本身。商业地产的操盘手们，也变着花样的吸引人来消费并长时间逗留，从餐饮到电影院，从美体馆到亲子园，商场内部的功能分层越来越细化，综合性也越来越强。

但普遍来说，从2013到2016年，大部分的购物中心普遍存在租金增长停滞明显、运营成本高、形式雷同等问题。常被提及的原因主要包括电商的分流以及奢侈品消费的海外分流。究其根本原因，是仅有 “场地”已经无法提供足够的价值。

从商业经营的角度来讲，娱乐、服务和餐饮正在逐步挤压商品零售的份额，体验型业态的客流和消费增长迅速。

跨界性、新鲜感、个性化、社交感、参与性是未来此类商业形态做精细化运营的重要杠杆。购物场所已经逐渐成为社交场所，需要经营者与消费者共同创造理想的消费空间。

北京坊的经营理念实际上就是把产业、人与自然、和谐自然的结合在一起。这不仅是一种产业业态的新运营思路，也是老城区“复兴”改造的全新尝试。

许大金对于商业地产新价值的理解，是让其成为“消费者生活和体验的空间”。

从城市更新的角度来说，金融，文创、商业、地产、科技等多个领域正在有机地产生协同效应，更有价值的“内容”也必将服务于更有价值的空间。

廊坊头条北，一块宝地；北京坊，则更像是在皇城根儿下长大的朝气少年。

改造一片老街区，本质上是倡导一种生活方式。谁能真正让城市精英与普通居民在同一空间里找到属于自己的文化乐趣？（本文首发钛媒体，作者/丛笑）