深圳创业广场（南七道摄）

根据财经旗下“晚点LatePost”的报道，有文件显示WeWork最新估值，从之前披露的470亿美元，已经腰斩到231亿美元。而据彭博社七月报道，WeWork中国竞争对手优客工场将推迟到2020年赴美IPO。这家估值30亿美元的企业，已经第二次推迟上市了。在今年2月份，有消息称该公司准备于2019年在纳斯达克上市。

全球火爆一时的联合办公，迎来了行业从快速发展到趋于稳定的阶段，市场情况也在进一步变化。其实这只是火爆的联合办公的一个缩影，包括双创带火的众创空间，随着创业分流和经济周期的调整，已经走到了分水岭。

联合办公与众创空间的大跃进

“目前国内存在联合办公、众创空间、孵化器、加速器等多重概念，严格来说，四者是有区别的。联合办公是众创空间的一种，但联合办公更强调办公体验，众创空间强调的是企业的增值服务。而孵化器重点在于企业发展指导、FA等服务。加速器更加严格，重点帮助有潜力的创业项目，提升速度和质量。四者是一个递进关系。

但是目前国内比较混杂，区别不大，最后大多都搞成了租房的二房东。”有多年行业经验的靖锋深有感触，他负责的蒜泥众创是一家全国性众创空间机构，运营面积超过30万平米，目前在西安、深圳、杭州等地都有布局。

随着创业创新的热潮到来，2015年初，国务院印发了《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》，根据当时的规划，到2015年我国各类孵化器数量将达1,500家，孵化场地达5,000万平方米以上。但是到了2015年底，据不完全统计，全国的众创空间已超过16,000多家。中国成为全球孵化器数量最多的国家。

各地也掀起了大干快上的热潮。在重庆市，规划到2020年，全市众创空间达到1,000个。在西安市，2018年初，提出来三年的双创工作目标，到2020年年底，全市的众创空间的数量要超过2,000万平方。在广州，2003年孵化器数量11家， 2011年达到43家，2014年数量达到85家，2018年，官方宣布，科技企业孵化器达到335家，孵化面积超过1,000万平方米。

仅仅2018一年，广州就新增孵化器和众创空间100多家。在深圳最知名的深圳湾创业广场，就聚集了3W咖啡、蒜泥众创、创新工场、腾讯众创空间等接近50家创业空间和孵化器，原来深圳车公庙、宝安等老旧厂房比较集中的地方，也纷纷转型为企业孵化器和创业空间。

业内有人调侃，“孵化器太多，创业者不够用了。”

为什么会有如此大数量的众创空间的爆发呢？关键一个字：利。

在双创的大背景下，这个行业享受着免征房产税和城镇土地使用税，免征增值税、每平方最高达80元的利差、单个空间200万现金补贴，或运营成本的50%扶持。多重红利催化了这个行业像火山一样的猛烈爆发。在深圳市《2018年市创客专项资金拟资助项目名单》上，仅优客工场一家相关主体，就分别获得了152万和88万的补贴。

类似万科中洲等拥有物业和产业的地产商、优客工场、蒜泥众创等空间运营商，BAT等大公司，还有各种身份不明的项目方，如过江之鲫，纷纷入局。

为什么众创空间到了行业拐点？

政府对于众创空间支持力度很大，但钱并不好拿。行业资深人士，湾创邦创始人张阳阳介绍，“一般会考核办公面积和项目入驻率。面积越大，可能拿到评级就越高，获得扶持就越多，比如国家级的众创空间，就需要10,000平米以上。

面积越大，维护成本越高，入驻率跟不上，成本就越高。”于是，为了降低成本、增加入驻率，后续对入驻的项目的要求就会越来越低。最后，众创成了有名无实，做快餐的、卖门票的、帮人算账的，等等各种公司都汇集在一起，众创空间最后大多成了大杂烩。

创投项目墙，有些已经消失了（南七道摄）

“市面上的众创空间，90%其实都是二房东，除了收房租，其他的孵化、创业辅导、资源对接、FA等都是空谈。一旦政府补贴停了，或者入驻率下降，他们就扛不住了。”某行业资深人士一语道破真相。

从英国回来的张道生（化名）是一名硬件创业者，做的是手机外设的健康监测设备。整个团队入驻了某著名PC厂商旗下的硬件加速器，“因为他们有硬件背景，承诺有投资基金、供应链生产线、众筹、线上销售等一系列的对接服务，所以我们才选择了他们。”最后除了交房租，一切都是空中楼阁，几经波折，张道生项目被迫关门。

在美国，全球知名的孵化器Y Combinator（简称YC）,它的核心竞争力之一，不是硬件和办公室，而是有效的导师沟通体系。创业者可以与导师直接讨论业务发展。经过大量实践，YC制定了包括投资组合筛选、访谈程序、最佳实践案例研究等多项策略。

刚刚进入中国的YC，中国区CEO是陆奇，他是微软前副总裁、百度前总裁，导师包括拼多多黄峥等创业明星。自2005年以来，YC已经为1,500多家初创公司提供了孵化服务。诞生了许多独角兽，包括Airbnb、Quora、Reddit、Dropbox等。

根据最新数据，仅Airbnb估值就超过310亿美元，而上市企业携程目前市值也仅为200亿美元。

双创热潮之下，催生了一大批本不该存在的项目，2016年以来，O2O、共享单车、充电、生鲜等多个行业开始出现淘汰潮。办公场地闲置又加大了运营方的压力。

位于南山黄金地段科兴科学园的孔雀机构，是深圳最先倒闭的众创空间。“我们对政府奖励资金到位过分自信。从去年底公示宣布我们获得市科创委奖励100万，到真正到账足足迟了三个多月。如果(资金)早一点到位，这笔资金绝对可以救助孔雀渡过难关，”创始人陈鹏福分析自己倒闭的原因之一，就是政府的钱不到位。

更夸张的是某创业咖啡，自从国家领导人视察过后，来自全国各地参观取经的人络绎不绝。严重影响经营，实在无力负担，等合约期一到，深圳店就关张了。

大公司命名的创业空间，一般是和当地政府联合推出，它只需要投入品牌，并不需要投入太多实质性资金。政府给政策，给补贴，甚至给地和楼。第三方公司负责空间建设运营。类似的包括京东 JD+开放孵化器、腾讯众创空间、联想之星星云智能硬件加速器、百度开发者创业中心、阿里巴巴创新中心。长虹创维等传统实业公司也纷纷入局。

这些公司，看中的是政府关系维护、企业品牌传播和社会影响力。

但对于京东、腾讯等大公司来说，众创空间只是他们庞大业务的一个小环节，并不是核心业务，也没有足够动力来做这件事。

根据腾讯官网介绍，在整个腾讯体系内，层级是腾讯-平台与内容事业群（PCG）-腾讯开放平台-腾讯众创空间，腾讯众创空间在整个腾讯体系内排位是非常靠后的，加上无法为公司创造直接营收，在一个必须注重利润和绩效的上市公司，内部很难有话语权，要协同调动资源，也是难于上青天。

不再火爆的中关村创业大街（南七道摄）

有利益的地方，自然也少不了一批投机分子。于是各种名目繁多的孵化器和创业基地应运而生。之前各种做办公室和厂房出租的中介机构，把场地粉刷装饰一下，然后更名为创业中心和孵化中心。对于硬性规定的创业导师、专职的人员、入驻协议、合作关系协议等等，对他们来说，都不是问题。

彭尧（化名）是深圳一个游戏公司的创始人，他们通过二房东，租住在深圳南山科技园北区一个新办公楼内，“有一天二房东突然来找我们，说晚点有领导来参观，就说我们公司是二房东孵化出来的。”这当然被拒绝了，但这不影响二房东的收益，他一次性从物业用较低的价格租下3层楼，然后包装成孵化器来申请补贴，同时组织各种内地想要搞孵化器的政府和机构来参观，然后在当地落地，再套取补贴。现在这条路基本被堵死了。

6月18日，高力国际发布2019年上半年深圳甲级写字楼市场报告：“深圳当前全市甲级写字楼的平均空置率达到23.3%的新高，其中最高的前海片区达65.7%。”仅仅在前海，就包括前海梦工场、前海创投孵化器、深圳前海天使岛创客空间、香港青年专业联盟前海众创空间、微思等多家众创空间和孵化器。

有数据统计，空间的办公室入驻率必须要超过70%，才可以维持收支平衡。一旦跌破这个数字，生存就非常危险。

深圳地库、孔雀机构、北京Mad Space、上海聚梦空间等等，从2016年开始，这个倒闭的名单现在还在不断加长。随着洗牌的到来，行业兼并加快。2018年，优客工场先后收购Wedo联合创业社、洪泰创新空间、无界空间、方糖小镇等多家创业空间。

众创空间的分化和新生

靖锋认为行业的优胜劣汰和迭代升级，并非坏事。在双创早期，创业项目和众创空间的数量都很有限。但只有汇集了足够的数量，才能把整个行业氛围给营造起来，让政府、社会资本、媒体关注到这件事。“等到现在有了足够的市场份额以后，就需要进一步的打磨质量了。”

• 回归生意本质

众创空间的本质还是一门生意，赚钱才是关键。房租是最现成的收入来源，但增长有限。政府补贴，是个锦上添花的事，空间运营方要先学会自己赚钱。

运营方必须要挖掘除了房租以外的中长期收入，作为众创空间的领头羊，优客工场房租和其他收入的比例是7:3。而根据靖锋的经验，他们会给企业提供多种增值服务，包括企业项目申报、蒜泥旗下新媒体公司的营销服务、对接产业资源等等。

投资基金的股权也在增长，早期用较低的成本，占有一定的股权，目前退出收益都不错。在整体收入增长的前提下，蒜泥的房租在收入的占比，从2017年的80%，优化到了2018年底的40%多。

• 物理空间缩水

华大基因搞了一个蓝色彩虹的孵化器，就是一个双创平台。2016年6月华大基因 “蓝色彩虹”孵化与创投平台在深圳南山区通产园区正式启动。CEO刘靓表示除了满足办公需求外，更加侧重为入驻企业提供科技服务、融资引荐、项目辅导、团队搭建服务等。

但是据接近该孵化器的人士的消息，合约到期之后，蓝色彩虹会进行很大的调整，大幅减少物理空间的比例。“因为成本太高了，投入产出完全不成比例。”当时成立这个孵化器的目的，就是为了寻找和华大基因上下游相匹配的企业，进行孵化、独立发展，最后反哺华大的生态。

当最后发现即使没有集体办公的物理孵化器，并不会实质的影响创业企业的辅导和孵化。只要成立一个小型的孵化器即可。

• 政府考核升级

政府的政策也在调整。从事前的补贴，现在基本上都变成了事后的补贴，也就是说，创业空间必须得把这事做起来，做的好了，政府奖励，做的不好，自负盈亏。

根据靖锋介绍，去年10月份国务院出台新文件，提出双创升级版，打造专业化招商空间，整个国家对众创空间的要求在提高。2018年的下半年到2019年，政府的政策一直朝着有质量的空间倾斜。

• 垂直细分的新模式

一方面是市场的洗牌，部门项目关张，另一方面，冒出了一些为细分领域服务的、更贵更高端的空间项目。背靠着雅居乐的寰图办公空间，走的是高端路线，在深圳CBD的单个工位超过3-4,000元/月。提供包括办公、健身房、咖啡、高尔夫等综合型服务。而一般空间的工位才800元/月。它主打客户是金融、美业等注重环境的行业。当然，这和众创也没什么联系了。

千淘万漉虽辛苦，吹尽狂沙始到金。像电商、外卖、打车等之前每一个火爆的行业一样，众创空间依然会走过萌芽、发展、爆发、调整、洗牌、再发展的一个过程。道路虽然曲折，但前景依然光明。

【钛媒体作者介绍：南七道，互联网知名评论人，关注创业与投资方法论】