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文丨常垒资本，作者丨冯斯基 

人、流量、价值

1998年的夏天，IDG在中国开了第一枪。2000万人民币的投资代表了中国VC元年启动。之后开始了两轮巨大的互联网流量红利。第一次属于2000-2010年，这一代是PC时代的互联网；2010年开始到今天，这是第二代，被称为移动互联网时代。这一代更猛，背后就是因为智能手机的数量要远远多于十年前个人拥有PC的数量。

美元VC和华尔街的基金经理们想的也很明白，如果中国有巨大的人口，这些人都用上了手机，就是巨大的流量。流量，是虚拟的，快速来回乱窜，短时间内可以聚集形成某一个领域的流量垄断者。

中国的创业者们，搞了这么多年流量变现，不管是先聚集再变现，还是边聚集边变现。最赚钱的还是逃不出老三样：电商、游戏、广告。老三样的登峰造极，中国互联网的巨头也出现了：阿里、腾讯和字节跳动。这成功的背后是巨大的流量的支持，流量的背后是统一的语言、文化的巨大人口红利背景。

再回头看看30年浩浩荡荡的人流迁徙，人口流动的初衷是为了找到一份谋生工作。中国与美国不一样，神州大地是几千年农耕演变过来的。人口散落于960万平方公里，纵深极深。1990年至今这三十年，古老的分布，在现代化进程的影响下，开始了史诗的变化：向大城市进发。

年轻人的汇聚，带来了更多的创业、消费、商业繁荣。今天的一线城市之所以称为一线，也是平均接近50%的外地新居民众人拾柴火焰高的结果。

年轻的深圳

如果线上巨头是因为流量汇集而登峰造极，那么线下30年神州大地史诗般的迁移，更加成就了大城市的崛起。中国互联网巨头之前的BAT，现在还是BAT，只不过那个B可能要被换了；30年前，中国一线城市是北、上、广；京沪未变，但深圳爆发了。如果深圳和字节跳动类比起来，倒也有几分相似的特质。其中最大的共同点就是：年轻。

深圳这几年最大的成就就是诞生了一批世界级的企业；

而字节跳动从当年那个聚合看新闻的，硬生生打造出TikTok（抖音）这样世界级产品全家桶。

有一个传说，硅谷的一个设计，在美国需要花个把月才能找齐电子元器件，到了华强北只需要一天就可以马上拿出样品。

同样在传统企业，上马一个项目需要扯皮一个月的时候；字节跳动的内部人员开个会就可以先着手启动起来了。“Context，not Control”

人口红利向产业链红利的转型，绝大多数地方是没有能完成的。但是深圳是个罕见的例子。先是中兴、再是华为，后是大疆。准确的说，美国在发起与深圳市南山区月号街道办科技园之间的贸易战。

这个是线下，在线上美国罕有对买买买和玩玩玩生意的诟病，301报告却对一个小视频软件开始了集体诉讼。在巨大的GMV和DAU，如果影响力不强，美国是不感兴趣的：那不就是一块肉么！但如果这个产品侵入的是我民众意识形态后花园，这个深远意义就远不是shopping和gaming那么简单了。糖衣炮弹的杀伤力，美国人是最清楚的。

膨胀的上海

有人说上海会成为纽约或者伦敦，冯斯基曾经在纽约读书、上班。但我越来越感觉到，上海其实更像东京或者首尔。2018年11月，苏州轨道交通S1号开始施工，建成后将穿过苏州工业园区、昆山市区，牵起来上海地铁11号线的手。沪苏轨道交通的建立是背后常驻人口6500万的大都市圈的设想。

与东京还有一个重大的差别就是：上海与其周边其实是有大量空地的，但是却没有持续的连成城市片。这就要聊聊为什么城市摊大饼没有摊的那么快？

2014年，中央和国务院发布了《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》。在这个顶层文件中，中央提出：特大城市要适当疏塞经济功能和其他功能，劳动密集型工业向外转移，加快产业向中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向，有重点的发展中小城镇。促进大中小城市协调发展。

换句话来说，就是一线城市、省会城市、大城市，不能再吸金了。把你们的卡路里让给中小城镇一些。想法初衷是好的，但是与实际的情况确实有违和感：

1、有限的用地指标多倾斜到了中西部，沿海的征地指标很少，与自身的经济体量不想匹配。比如，上海看地理地图，好像不缺地，实际上是缺的征地指标。

2、产业向中西部或者中小城镇输送，土地是便宜了。但是人才、配套政策、金融政策、当地政府的执政能力，软环境。这些都不是中小城镇短期可以改变的。结果变成了一些轻工制造宁可去东南亚，也没向中西部转移。再或者，很多中小企业宁可在大城市周边转型，也不把产业迁入中小纵深城镇。

在这个指导政策下，2013年到2018年，中国十大城市，还是增加了1100万人。产业没下去，人怎么还是上来了？

其次，如果上海拿到了指标，到底是放在苏沪、浙沪之间的空地，还是放在城市内或者城市边上开发？记得哦，指标是按照城市给的，弥足珍贵。你要是领导，还是放在城边上配套跟得上的地方还是放在远郊？恐怕卖地的价格就帮助领导用脚投票了。

所以，上海这张饼，涨的也不快。也就是一年一公里向外扩。西边到了九亭西边一点了。划重点：城与郊转换那一刻，周边房子涨的最快哦。

2018年，国务院办公厅出台了二份180度的新办法：《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》和《城乡建设用地增减挂钩结余指标跨省域调剂管理办法》。

用白话讲讲就是，给大城市松绑了。大城市不是没指标么，好！到贫困地区买地去。贫困地区，把宅基地、经营性用地都复耕，然后指标卖给大城市。这个就是现代版“飞地”来历。解锁了土地的指标，大城市将迎来更多的发展机会。城市的发展核心因素：还是人和地。

除了京、沪两个限制规模的城市以外。中国2线以及强2线城市，将迎来巨大的发展机会。楼市么，小城市全面日本化，大城市全面香港化。3到18线城市，持续输出人口。小城镇的房子可能沦为消费品而非资产了。

北京在减脂

魔都有的，帝都一定有；魔都没有的，帝都还是有；万般财富，源于帝都......

中国经济貌似只有两架真正的马车，一匹叫“外贸”，一匹叫“投资”。

外贸，不用解释，欧美给单子，产品我来造，外汇国家要！

投资，更不用说，超级铁公基，消化过剩产能力，增加GDP！

外贸和投资，都造就了大量的工作机会和GDP拉动动力。

中央的投资源头是从北京开始的，第一站先到京沪直辖市，然后是省会。省里的雨露最多下到副省级城市。3-18线就没法雨露均沾了。

作为资源的源头，近水楼台先得月。经过40年的建设，北京的经济规模大有赶超上海的势头。1980年，北京GDP相当于上海的44.6%，到2019年，这个数值已经攀升到了92.6%。

过去的20年，冯斯基从事的VC行业项目最多、最优质、投资机构最多、投资人最多，统统集中在了帝都。VC、PE行业，一城资源可能要占到全国的60%

新版本北京城市总体规划（2016-2035），北京不提“发展首都经济”，正式凸显了向华盛顿走的魄力。中国的政治经济捆绑的结构，在有些经济领域也确实难以剥离政治的核心影响力。

先论南北，无问西东

秦岭、淮河被称为中国南北的分界线，再加上人口角度著名的胡焕庸线。上帝之鞭在驱使着人在南迁。西北、青藏、东北，这三个地区不用说了；中原和北方地区除了北京以外，也是全面落后于南方。

南方沿海，改革开放之后，以江浙沪、广深珠为核心，民营经济不断在追上来。地方民营经济的增长，带动了地方政府执政理念、官员素质、以及经营环境的巨大改变。

杭州从20年前的旅游城市，一跃成为中国互联网圣地之一。不信的话，到杭州坐坐地铁。整个车厢的平均年龄要比上海、北京小8岁。各种园区，感受到了深圳南山区的年轻活力。

汉、成、渝，似乎也抓住的产业转移的红利。从华东和华南迅速招商引资。不管被称为九省通衢的武汉，还是西部双塔的成、渝，纷纷进入了中国十大城市。

上图就是【胡焕庸线×秦岭淮河×冯斯基版的中国十大城市】。上帝视角，似乎在反映出来一些趋势，似乎这个趋势未来5-10年不可逆。毕业的985、211，以及想创业的年轻人，该去哪？

为什么去大城市？

2019年的一大主题就是“抢人”。人才引进，历史由来已久。但是过去都是服务高端人才。从未像今天一样，放下身段抢更广泛的年轻人群。城市之间的竞争压力与日俱增。一边是老龄化的困扰，生育热情不足；另外是高铁和航空的普及，人才的流动变得更加的容易，稍微有点追求的城市，不免为未来未雨绸缪一下。

创业者，去哪创业？

多金的地方。

创业分两种：

一种是生意，

一种是可资本化的生意。

第一种占了整个中国公司中的99.999%。而可以资本化，拿到VC、PE投资，再到二级市场IPO的项目是万里挑一，凤毛麟角。第一种生意如果适合在大城市创业，那么第二种生意，面向互联网的创新公司，可能只存在前20大城市中的前几个：京、沪、深、广、杭。

这些城市最大的特点就是有钱，容易拿到投资，也更容易在城市的生态和行业细分中找到需求和盈利模式。而如果你到那种人均存款倒数的城市，无论做消费，还是to B，都可能没有大势的助力。这里还有一些口碑不好的，营商环境恶劣，法治文明没有提高上来的地方。

过去十几年看的是京沪深房价的一骑绝尘，紧跟着增长最快的就是2线和强2线城市。

3到18线城市怎么办？90年市场化开始，浩浩荡荡30年。很多软的硬的环境，不是一天形成的，积重难返。惯性的使然，年轻人一定会继续从弱的迁移到强的，从中小城市，农村向1-2线省会和大城市涌入。

中国的大城市人数会越来越多，或者说现在还不够大。3-18线人口越来越少，你的房子该怎么办？还是一线二线赚钱，回老家县城造楼买房么？

另外，如果去大城市，目的不是趁着年轻赚钱，而是为了定居。年轻的985和211第一天落地一个城市就要想到这一点。某些外表光鲜的城市，其实和日常生活也没啥关系，五光十色的大楼，做背景拍拍照，拍两个月最多了。

当下有没有首付款先不说，至少城市找得到工作，有机会买房，户口短期内能拿到，这些才是中期需要考虑的。所以我建议大学毕业，第一件事，先选城市，再选工作。你的目的是留下来，而不是做个三年的过客。

年轻无敌

中国名义上有三个圈，京津冀、江浙沪、广深珠。其实是一个北京+长三角和珠三角。北京先摘除在外，这个城市太特殊了。珠三角看来长期超越长三角已经没有悬念。按照中国城市65岁以上老人来看如下：

• 最年轻的城市：深圳；

• 最老的城市：南通（一河之隔，划个船就去苏、锡、常或者上海了）；

• 少年儿童最少的城市：上海

• 儿童最多不知道留不留得住的城市：贵阳

这样计算，长三角12个城市，14岁以下人口是10.8%，65岁以上的人口是12.1%；珠三角7个城市，14岁以下是13.9%，65岁以上是5.8%。也就是说珠三角整体属于“成年型”，长三角属于“老年型”，平均年龄差距10-20岁。

人口结构影响着未来十几年的规划。而上海作为长三角的龙头，目前人口在大政策上被限量。长三角这个“鸡胸肉”看来是要被珠三角“鸡腿肉”反超了。

再来看看鸡胸肉的内部，上海和杭州，到底哪个部位更Q弹一点？

杭州和上海都是有历史和原住民的城市。深圳不一样，渔村建立起来的城市自然年轻人比例更高，老人更少。而就算杭州和上海比，杭州也远年轻于上海。这就是为什么冯斯基坐在杭州的地铁上，年轻的面孔多的像深圳的南山。年轻的力量，将推动消费、娱乐、经济、科创的一系列进步。

上海的经济：民资、国资、外资三分天下。中央将很多全国性的功能单位和企业放在了上海，成为外资FDI的桥头堡，这就是今天的上海。然而如果“较长时间应对外部环境变化”，而民资中小企业又得不到主力的发展。倒不好说10年甚至15年之后，长三角的龙头到底是沪还是杭了。

另外相比杭州上海还有一个优势就是多元。人才和产业，电子、高端制造、医药、消费、信息技术、啥都有。这个是普通的强二线城市比不了的。

人性使然，就是要到更富裕的地方去。上海除了市区密度高，其实苏沪、浙沪之间有大片的土地。如果开放土地指标以及人口限制（不按照城市总量，按照密度算），上海和北京一样会在未来抢人大战中占得先机。也会大大的改变当地人口结构。

衣、食、住、行，谁是真刚需？

衣服、农业、交通，这个在古代是刚需，是因为那时的科技限制了生产力。几百年前和今天，纺织、农牧、交通工具发生了指数的升级。供给是远远大于基本需求的，为了能讨好消费者。搞出奇特的花样也是层出不穷：穿着各式各样的衣服，挺着大肚子，坐头等舱日行千里。这就是工业化的神力。

然唯独住房是没有彻底工业化的。或者可以说是仅仅建造实现了工业化，但是无法把一亩地变成两亩。有人说可以盖高层，没错，确实这样一平方变成几平方了。但要想想，粮食和衣服，那可以几千倍万倍的增加效率。房子无法越盖越高，涉及到多元的配套也跟不上。水、电、煤？安全、防火、防疫？

话说远了，核心是：土地不够；更准确的是用于住宅的土地指标不够。

土地的稀缺，是个多元的问题，不是一句话能讲清楚的。这里面有政府财政依赖的问题、金融抵押物的问题、还有在产业空心焦虑症下规划了大量的非住宅用地的问题；还有M2的问题以及人口涌入的问题.......

房地产是个敏感的问题，这个话题不能多讲，但是冯斯基就中肯的再唠叨一下：整篇文章再看两遍，自然知道该不该买，以及买哪。

自购是一种居住态，租住也是解决刚需的另外一种选择。今天我们可以多聊聊租房。

2018年年中，全国热点城市的房租来了一次脱缰小野马。一线城市更是一个月内涨了20%。即便逃离北上广深，成都和西安也是30.98%和25.08%涨幅在等待着落地的后浪。

如果从环比角度看，贝壳研究院也有一个数据：2018年7月，北上深，环比分别上涨了2.4%、2.1%、3.1%。是不是房东错先不说，当期的CPI也是2%哦。

2019年，巴乐兔租房研究院发布《2019年轻人租房大数据报告》。报告显示，2019年租约整体呈波动上扬态势，面向年轻人的机构租房市场交易规模持续增长。

在租住方式中，年轻人首选了更经济适用的“合租”模式，这个比例达到85%以上。报告指出，2019年合租租金相比去年平均增加了10%左右。独门独户变得奢侈，合租变成了常态。

先让我们看看市场中的房东类型：

1. 个人房东，除极少数优质房源用于Airbnb、小猪短租等分享经济外，绝大多数业主房源是C2C式长租或交由中介机构挂房出租。

2. 职业房东俗称“二房东”，盘活大量分散业主房源集中经营并进行专门的租赁管理；

3. 品牌公寓，主要分布在国内一二线城市用于改善白领住房品质的公司，由于目标用户以年轻大学毕业生为主，一些运营长租公寓公司的互联网化倾向明显。

个人房东和二房东，历史上存在已久。所以有人把租金上涨归咎于品牌公寓抢房子。其实品牌公寓在这个市场上的占比非常低，几万间房子啊，品牌公寓才占多少？根本掀不起涨价的风浪。

而且长租品牌公寓也是一脸委屈：运营成本这么高，还有管家服务、重新装修，其实一直都亏钱。这次疫情这么一搞，连行业老二都危险了。

更多的原因，还是政策和市场的调节作用：

1、群租房大整顿。

2017年之后群租房成为整顿的重点。很多只租的起群租房的基层劳动者一夜之间没有了住的地方。北京那一年还出现了人口负增长。表面上看人口少了，市场应该租金下降。

其实本质不是这样，“住”是刚需。整顿的隔断房、群租房之后，大量的基层蓝领、白领其实没有离开北京而是承受更多的租金进入了正规租房。这样使得租房需求激增。

2015年拆违任务是1500万平方米；

2016年拆违任务是2979万平方米；

2017年拆违任务是5989万平方米；

2018年拆违任务是4000万平方米；

北京的房屋建筑总面积也就是9亿平方米，一年拆掉6000万平米的违章建筑，相当于每年拆掉全是1/14以上的房子。租房市场的最底层密度最高的空间被拆除，而公租房或者其他形式的供给并没有增加，房租上涨就成为必然。

从全球城市来看，北上广深都不到2%，在世界级的城市来说还是全球垫底的。但是从民众来看，中国一线城市光有国际的名头，可没有一线的平均收入。偏低的收入，一直拖拽着租金走不上去。

所有市场价格都是反映市场的供给双方的需求。重点城市的住宅的指标不多，可租赁的空间只会更少。让价格平稳，一是合理安排保障或者公租房的位置和供给。二是发挥二房东和品牌公寓的效能。

其实二房东和品牌公寓是加速市场效率的。

如果市场上没有专业二房东输出管理能力，那么很多空房就在市场中消失了：这么低的租金回报率，房东这么忙，空关着行不行？

至于二房东和品牌公寓谁能竞争到最后，可能都存在，但大型品牌公寓无法垄断市场。因为很多行业，真的不是想整合就整合，想垄断就垄断。随意该碎片还是碎片化。就是海量的二房东逐步替换掉个人房租的房屋出租。越来越多的房东把闲置物业交由专业二房东打理。

小镇，再见；大城，来了

2019年4月8日，发改委下发了一份重磅文件，全名叫做：《2019年新型城镇化建设重点任务》，啥意思？

中国分这几种城市，城区人口：

• 特大型城市：500万~1000万；

• I型城市：300万~500万；

• II型城市：100万~300万；

以上的这些数字是排除了城市所属的地市和农村地带。完全指的是城区人口。重点任务明确了：

• 城区常住人口100万至300万的大城市要全面取消落户限制

• 城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制

这意味着，在I型和II型城市完全打破了以前的户籍制度。之前的思路是，城市越发展越快，你们慢点，等等小城镇。走了4-5年，发现不对了。历史2000多年的农耕，神州大地最大的人口散落来了2000多个镇和20000多个乡村。但这些地方经济产业是没办法追的上大城市的，反而人口都来进入了大城市。

II型城市近乎于无门槛。那这里还是有优先劣后了，靠近核心城市、特大城市100公里以内的富裕II型城市将迎来更多的入住新人。比如长三角三小金刚：苏、锡、常这都是非常值得考虑的。

那么I型城市呢，文凭就是房票。985、211，抓紧选择有发展的城市落脚。也可以从冯斯基版本的中国十大城市就近、就喜好选择。

那么对于特大型城市，京沪看来限人口总量；深圳，现在是一线中唯一开口子的地方。

相比于京沪的高冷，南国的风貌似是温暖的。

另外华东杭州也不错。也可以考虑。一个是特大型城市，一个是I型城市，丰简由人。

城市多几栋高楼、少几个小酒吧，这些都是毕业三年内的过眼烟云。挑一个城市安家、嫁娶、生子、求职、创业、扎根，这才是过好一个人生的重要指标。

参考文档：《中国城市大洗牌》