中国未来5年的投资热点已经锁定海南，对于众多资本而言，一场诱人而危险的盛宴，将会用与18年前完全不同的形式再次上演。　

1月11日中午，SOHO中国董事长潘石屹、阳光100集团董事长及总裁易小迪、银信地产公司的董事长张民耕在一起回忆18年前的海南房地产热。“回忆起十几年前在海南和北海发生的房地产泡沫的故事，历历在目。我们一定要记住这些经验教训。”潘石屹在新浪微博上说。

不过，潘石屹的声音在高昂的海南“财富集结号”中迅速被淹没。伴随着备受关注的海南国际旅游岛2009年12月31日获得国务院正式批复，海南在一夜之间成为了舆论关注的焦点。无论在海南还是在外地，开发商们与海南省各级政府官员的接触变得更加频繁。

据了解，在仅有3.4万平方公里的海南岛上，现在海南至少有500多家大小开发商在运作，最新的投资额约为200亿元左右。加上已经拿地的潜在投资，至少千亿元资金将在海南房地产市场进行运作。在《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》（以下简称《意见》）出台之后，北京、重庆等地的一些中小房企，都开始对投资海南跃跃欲试，有些企业已经启动了在海南的考察和拿地计划。

在海南，多家售楼处人头攒动。来自东北、山西、内蒙古的投资客蜂拥而至。在《意见》出台后的不到10天，10万浙商从山西退离，转战海南，300亿资金布局房地产。目前已知的就有耀江集团、国都控股、吉利集团、中凯企业集团、中国广厦集团、美都控股、天朗投资、华立地产、温州国光房产、浙江世贸君澜酒店集团等来此投资。

政策的利好刺激，对海南未来的预期，加上房地产商与投资客的交相呼应，让海南的房价一路飙升。据了解，海口、三亚等城市房价现在已经是一天一涨，岛内一时出现抢购商品房的“狂热”局面。“最近我们的楼盘每平方米每天都上涨1000元！”在位于海口市海甸岛的“荣域”楼盘，自《意见》发布后，每天有200多批客户来看房，主要是外地人。元旦前该楼盘的均价为每平方米15000元，现在起步价就要19800元。海南房价的集中飞涨，正不断催生“每平方米5万元以上”的“天价房”。

提前进场的幸运者们

其实，海南的这轮房地产投资热早在3年前就已兴起。

“从明天起，做一个幸福的人……我有一所房子，面朝大海，春暖花开”，诗人海子的幸福生活梦想在当今社会被广为传诵。在中国，随着候鸟式休闲方式兴起，更多“三重富人”（物质充裕、精神富有、有一定富余时间的人群）选择到海南休闲度假。据统计，2009年海口60%、三亚80%-85%商品房是由岛外来购买的。到目前为止，除了西藏、云南、贵州，全国各省市的投资客都已经出现在海南，尤其以江浙、山西、东北、重庆、成都等地的投资客为盛。

作为中国唯一的热带岛屿，海南房地产的资源在全国是无法复制的。10多年来，海南旅游业迅猛发展。1988年，海南建省办经济特区，全省接待国内外游客近120万人次，旅游总收入逾2.87亿元。至2008年，全省接待国内外游客逾2000万人次，旅游总收入达192亿元。资源的稀缺、旺盛的需求，加上对海南国际旅游岛的预期，不少房地产企业在三四年前就已在这里布下重兵。

早在2006年，雅居乐就联合摩根士丹利在海南陵水县布局，即目前正在开发的清水湾项目。该项目占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，总投资逾200亿元，开发周期长达10年，号称是海南目前最大的热带滨海旅游度假区，并列入海南“十一五”重点建设项目。富力也同样看好海南市场。除了目前已经取得的1万亩土地之外，富力还正在牵头陵水的猴岛开发项目，目前正在规划设计中。已经确定其中的两大主题公园将由富力开发，土地面积在1万亩以上。

“中国有很多地方可以做事，但我想，折腾了这么多年，总觉得应该在海南留点什么东西。”万通地产董事长冯仑说。或许正是想“留点什么东西”，18年后冯仑重返海南。2009年6月10日，中体产业和万通宣布了海南三亚海棠湾一个高端体育文化休闲综合性项目的启动。这个项目名为中体奥林匹克湾，由中体和万通共同出资，成立三亚中体万通奥林匹克置业有限公司运作。注册资本为5000万元，整个项目初步计划投资达52亿元。虽然，不久前有该项目将因海南“暂停商业性开发土地出让”新规而“难产”的传言，但项目一旦获得政府有关部门的最终批复，将成为三亚迄今为止最大的项目。

与此同时，1992年在海南挖到第一桶金的张宝全，也选择了重返海南。今典集团在亚龙湾、三亚湾、海棠湾都已布下棋局，还抢下了中国第一个七星级酒店项目，并立志要把三亚打造成中国的戛纳。

一个不可忽视的事实是，对于这些早已进军海南的房地产企业，一个优势就是当初的低廉土地成本。据悉，雅居乐拿下的清水湾项目，楼面地价仅为250元/平方米，而周边楼盘售价早已在6000元/平方米以上。而两三年前才30万-40万元/亩的土地，现在已经涨到了100多万元/亩。对于早期进入海南的众多的投资客而言，《意见》出台后，急速飙升的房价让他们兴奋异常。“我在2009年12月初到海南买的房子，现在已经涨价两次，第一次涨800元，第二次涨500元。短短不到1个月，大涨1300元每平方米，这是对我眼光的犒赏。”这位投资客的话颇具代表性。

今非昔比，不怕泡沫？

对于这些未雨绸缪者而言，最高兴的事当然是海南国际旅游岛的正式获批。

根据《意见》，海南将实行开放、便利的出入境管理措施，在已有21国免签证基础上，先期增加芬兰、丹麦、挪威、乌克兰、哈萨克斯坦5国为入境免签证国家。而广受关注的国际邮轮、游艇码头、高尔夫项目开发、免税购物等与旅游相关的产业，此次也获得国务院相应的政策支持。这意味着，未来的海南，将成为世界的旅游天堂。

“没想到真得赶上了”，在《意见》出台之时，海南的开发商兴奋之情难以抑制。于是，在本就热度颇高的海南地产，随着《意见》出台而急速升温。

这一切不仅让业内人想起20年前“10万大军下海南，各大财团抢地盘”的第一轮海南热。

在海南是不是有泡沫的质疑声中，是什么使如此多的房地产企业再度选择海南？这18年里，究竟发生了什么变化？

与18年前不同的是，此次投资海南的许多都是海内外知名企业，这些公司不会把鸡蛋放在一个篮子里。冯仑说，三亚项目在万通地产的整体投资规模中并不大，万通2/3的精力还会集中在京津两地。一家注册资本5000万的公司要撬动一个投资额达到52亿元的公司，融资是不可避免的。张宝全的红树林酒店亦采取了产权式酒店的经营方式来融资。

“我们不怕泡沫重演，因为今非昔比。”在接受记者采访时，某位开发商胸有成竹，“上次的海南泡沫是由于过度投资炒作，大多开发商是皮包公司，只是‘击鼓传花’方式将地皮和楼花轮番炒作。而现在，投资者更具战略性和务实性。另一方面，现在经济已经发展到一定阶段，存在很大的真实需求，和20世纪90年代初海南出现的纯投机现象还是不同。海南房产和酒店业市场面对的不仅是国内，而且是全球的消费者。”

“既然国家在投融资、财税、土地、行业开放等诸多领域给予充分的政策支持，为何不抓住这个机会（既自用又投资）？而且，目前海南的房产仍处于上升空间，通过投资仍有很大机会获取升值空间收益。”这位只是海南投资热潮中普通一员的周先生的话颇具代表性。这样看来，当前海南的商品房购买属于“长线投资”，一方面表现为依靠单纯的出租收益；另一方面投资人并不急于套现。也正是这种心态，激励着众多开发商。

这一切似乎都在表明：巨大的市场需求、房地产企业战略性投资和购房者的长线投资心态都使爆发严重的房地产泡沫的可能性大大降低。

不仅仅是盖房子

虽然开发商对泡沫问题都不是很担心，但房地产能否真正与国际旅游岛的长远发展有机结合起来，确实是一个问题。“国际旅游岛做好的焦点就在于房地产业能不能稳定持续的发展。”中国（海南）改革发展研究院院长迟福林说，“如果疯炒一阵房地产，最后造成房地产新一轮泡沫的话，国际旅游岛就要大打折扣，甚至是失败的格局。”

据政府的一份调研报告显示，目前已经初具建设规模的旅游度假区主要有三亚亚龙湾、海棠湾、陵水土福湾、清水湾、香水湾，万宁石梅湾、神州半岛、琼海博鳌等。此外，文昌铜鼓岭国际化生态旅游区、航天主题公园、乐东龙沐湾旅游度假区、龙栖湾旅游度假区，昌江棋子湾旅游度假区等规划编制及前期工作已完成，目前已进入大规模的开发建设阶段。其中，亚龙湾已经集聚了高星级酒店19家；而在海棠湾“国家海岸”，未来五星级以上的度假酒店将达到18家；在珍珠海岸的香水湾、土福湾和清水湾三大湾内，已规划至少25家五星级以上度假酒店。

乘游艇出游，这个几年前看起来还像片子里的画面，正离海南越来越近。据记者了解，海南地产项目中，游艇因素越来越多，其重要原因在于开发商可以此凸显项目档次，晋升附加值。而随着游艇经济的到来，地产与游艇客户资源共享，并不仅仅是一种设想。在三亚时代海岸高级住宅区，建好的鸿洲游艇码头已经启动；雅居乐地产团体在陵水净水湾打造的高档社区，规划中有4个游艇专用码头。

可以说在海南，以“度假＋旅游＋投资”的综合模式，正改写国内滨海景点“到此一游”的历史。集精品住宅、豪华酒店、奢华配套设计等于一体的高端化综合度假大作，开启的是海南房地产的“国际综合湾区地产时代”。

尽管如此，旅游地产毕竟不同于住宅开发，旅游地产开发周期长、投资大，信贷政策的变化、楼市的调整压力等都是其潜在风险。所以，就难怪业界某国际知名顾问公司在近期一连接待了十几家大型房地产企业的咨询了。“旅游地产和商业地产，不是打一通广告就能解决问题那么简单，它涉及到许多环节，每一个环节出现问题，都可能会是致命的。”该公司的高管称，“对于房地产企业，此轮海南热拼的不只是资金，还包括专业、差异化和统合能力，三五年后或许才能分出胜负。”

而海南“旅游地产”要持续发展，就必须解决满足岛外购房者的需求问题，如：解决业主不在海南时的房屋管理问题；真正实现投资价值的问题。对此，业内专家表示，“通过旅游度假居住地产的发展，尤其是具有流动性的度假居住地产的发展，实现旅游地产向地产旅游转变，将海南的度假房产纳入到全球的假日共享网络，由此又可反过来促进国际旅游岛的建设，这非常重要。”这显然不仅仅是房地产企业能够解决的问题。海南省住建厅一位负责人表示，“海南要发展好外销型房地产，归根结底要将物业管理提到一个相应的较高水平。”据悉，目前该厅正在着手修编现有的物业管理条例，以适应海南外销房地产的实际需要。

同时，为防止海南房地产开发一哄而上，出现新的泡沫，海南省委、省政府作出了“两个暂停”──到今年3月底，暂停商业性开发土地出让，暂停审批新的房地产开发项目。新的土地成片开发和大型主题旅游公园项目要待国家发改委正式批准《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》后再行启动。1月19日，在研究房地产工作的专题会议上，海南省委书记卫留成表示将把严重扰乱市场秩序的开发商列入黑名单，今后不再给其批地。“同时将加强土地出让金管理和收缴，土地出让金首付必须达到50％，两年内要付清。还要加大执法力度，对擅自改变土地用途和非法转让土地的典型案件，给予查处、曝光。”

可见，不论是地方政府还是房地产企业，不论是酒店运营商还是投资商，都是在海南参加一次“赶考”，而要考出好成绩，则必须抛弃短期的“政绩”和“钱绩”观念，扎扎实实打好实业家底。