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频繁“爆雷”的长租公寓，迎来了监管新规。

2月2日，北京住建委联合北京银保监局等部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，对租金、押金和首付贷资金资金进行了管控，自3月1日期施行。

就在一天前，深圳市也下发《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿），规范住房租赁资金监管，对长租公寓“长收短付”、金融机构将“租金贷”直接发放给住房租赁企业等行为进行规范约束。

中原地产首席分析师张大伟表示，“这次政策肯定会影响一部分企业出现转型，更多通过服务来获得溢价，而不是过去那种盲目扩张，变成一个金融租赁工具，否则，对于整个行业也不是一件好事情。”

缩短租金预付期限

长租公寓用多收租客租金、晚付房东租金的方法，通过“时间差”来形成“资金池”。这些资金通常被企业用来继续抢占市场、扩大规模，但盲目扩张一旦遭遇资金链断裂，风险隐患巨大。

对此，北京版《通知》要求，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。也就是说，长租企业找租客收的租金，最多也就是按季度交。而且如果租客是按季度交租的，那么长租公寓给房主也应该按季度支付房租。

与此同时，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。

中原地产首席分析师张大伟表示：“北京的调控新政策要求限制租赁企业‘资金池’，严禁‘长收短付’，不准超过3个月租金，这就代表了这类租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性。”

而深圳版征求意见稿为企业经营自留资金争取了更大空间。征求意见稿显示，在深圳，通过受托经营、转租方式开展业务的住房租赁企业收取的承租人押金及单个支付周期租金合计超过4个月租金数额的，对于超过部分的资金，由监管银行进行监管，或者由住房租赁企业提供相应的银行保函进行担保。

深圳市房地产和城市建设发展研究中心房屋租赁部部长郭祖军表示：“4个月的租金押金，其实是考虑了深圳的支付习惯，超过4个月的，特别是深圳本地的企业不多，4个月之内，一般来说风险还是可控的。另外，确实也虑了租赁企业发展上的资金周转要求。”

租金贷只能拨付给个人

北京和深圳还对金融机构为承租人提供个人租金贷有了更为明确的约束。

其中，北京版《通知》规定，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

“租客申请了住房租赁贷款后，放贷机构可以把贷款发放给租客，也可以签订协议后直接发放给房东，但不能发放给住房租赁企业，及其关联企业或利益相关方。”北京市住建委相关负责人介绍，此前已经预收的超过3个月的租金部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解；已经预收的押金，也要一并纳入专用账户托管，押金托管的具体方式和流程后续还会出台配套细则。

深圳版征求意见稿同样明确，“租金贷”不能发放给租赁运营商。“金融机构应与承租人单独签订贷款协议，贷款期限不得超过租赁合同期限，并将贷款全额拨付至承租人个人账户。禁止住房租赁企业通过隐瞒、欺骗、强迫、租金优惠等方式要求承租人使用住房租金贷款，禁止在租赁合同中包含租金贷款相关内容。”

柒财智库毕研广表示，两地此举意味着债权债务关系更加明晰，与此同时，也防止了因为中介出现风险而导致债务无法持续、租客被赶出等一系列问题。

中原地产首席分析师张大伟也表示，一些长租公寓企业的模式就是简单的以“中介费+差价”模式拓展业务，长租公寓企业完全金融化。不仅仅在推涨房租，更大的问题是金融化形成的“资金池”。“将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。”

自如、相寓等头部企业率先表态

长租公寓企业普遍对《通知》表示欢迎。北京自如总经理周艺君认为，《通知》意义重大，有利于行业长期稳定发展，自如也将积极配合监管，落实新规要求，继续在合规经营、信用建设、运营监管等方面积极与相关部门对接，助推住房租赁市场平稳健康发展。

相寓总经理刘洋也表示：“近年来各地住房租赁企业为抢占市场，不惜采取高进低出、强制租金贷等饮鸩止渴的手段扩大规模，最终导致爆雷事件频发，想稳健经营的企业也受到了影响，这次及时出台文件规制行业乱象，有利于纠正依被资本绑架企业的错误发展方向，进一步净化住房租赁市场的竞争环境。”

（钛媒体APP编辑刘萌萌综合自每日经济新闻、中新经纬、财联社）