1月28日，21世纪中国不动产在美国纽交所成功上市，代号CTC，使得其成为中国房地产经纪行业,尤其是二手房行业,第一个在美国上市的经纪公司。

10年发展， 21世纪中国不动产已然是全国范围内唯一店面超过1000家的全国性房地产经纪公司。截至2010年4月8日，21世纪中国不动产在全国拥有31个区域，覆盖了35个城市，超过1100家的门店和15000名经纪人，有超过530万套房源。2009年，21世纪不动产的总成交额仅二手房屋买卖（不包括新楼盘），整体成交818亿元人民币，总成交面积1300万平方米，15万套的交易量；而且仍在以每天成交400套的速度发展。

美国上市似乎是一个新起点，在4月8日21世纪中国不动产的IPO庆祝酒会上，副董事长、总裁卢航宣布21世纪中国不动产今年在公司架构上的一个新变化——推出新房事业部和商业地产事业部。卢航表示，“公司今年在新房和商业地产市场方面强势入市，是看准了一二手联动的时机已经成熟。”

21世纪中国不动产公司业务架构的变化，表明这家传统上以二手房为主营业务的房地产经纪公司，意欲开拓新的营收来源。而改变二手房业务的单一性，形成二手房、金融按揭服务公司、新楼盘事业部、商业地产的战略格局，清晰地显示出其要成为中国房地产经纪领域最后赢家的雄心。

创造“蓝海”

事实上，早在10年前，21世纪中国不动产就确定了以房地产事业为主，包括住房金融、保险及其他相关衍生业务的综合服务供应商的定位。

1999年10月，21世纪不动产中国公司正式获取CENTURY 21品牌经营权，但那时的中国还没什么房地产：分配的房不能上市交易，商品房刚开始。同时，对于中国的二手房公司和老百姓而言，21世纪不动产显然是个外来者。面对有限的市场空间和激烈的市场竞争，众多的不动产服务提供商为了抢占市场份额，不惜投资高额租金将店面开在人流量大的街边，在北京、上海等大城市展开肉搏战。不动产服务市场的“蓝海”在哪里呢?

在认真研究中国市场的发展状况之后，21世纪中国不动产确立了华北、华南、华东三个初期重点发展区域，并同步制订了进入北京、广州、上海三个中心城市的战略布点计划，而扩展的模式就是——两级授权和根植社区。

两级授权模式就是区域和单店二级授权模式，第一层级即区域授权。21世纪不动产的区域加盟商均为中国当地唯一的特许授权商，一般是当地有影响力的开发商或上市公司，具有良好的企业背景和雄厚的资金实力，而且对当地房地产市场很熟悉。例如济南三联集团、上海新锦江集团、广州珠江地产的、山东鲁银集团、天津永泰集团等都是21世纪不动产的加盟商。再比如在南宁区域的发展。相对于北京（21世纪不动产中国总部）来说，南宁区域更了解南宁房地产市场，而北京（21世纪不动产中国总部）与南宁区域保持密切的联系，为南宁区域提供指导和支持。第二级授权即单店授权的业务，实际上就由区域分部来主动完成，其用意也是推动其店铺大规模进入社区。 在21世纪不动产看来，创造“蓝海”的公司未必发展新科技，只是它们把向顾客提供的服务或价值推向新的边界。而21世纪不动产的门店通过扎根社区，不但可以集中于“有效房源”，能够为客户提供更周到、专业的服务，同时伴随社区共同成长，培养所谓的典型（忠实）消费者。

特许经营的另外一个重要优点是，采用这一商业模式，成功复制以及品牌扩张的速度会更快。此外，假如公司通过直营拥有全国1500家门店，当市场产生变化的时候，所有的风险会全部集中在总公司身上——财务风险非常大，而采用特许经营模式，可以灵活地规避市场风险。两级授权和和根植社区的战略发展模式在21世纪不动产全球史上属首次，它不仅规避了传统国际品牌“水土不服”的系列问题，对于21世纪不动产在中国的高速扩张也发挥了关键的作用。

2003年始，21世纪中国不动产着手试点开展金融及其他衍生服务。2004年2月，在上海正式成立了按揭服务中心（MMC），与银行、保险公司、评估机构等合作，基于体系内加盟店二手房交易资源，开展包括按揭代办、过户、担保等在内的衍生服务。2007年，凯盛经略担保有限公司就是在这种情况下成立的。现在，凯盛经略是21世纪中国不动产发展的一个重点，“2009年在北京和上海两个城市经过其服务的贷款量达到了70亿元。我们希望把这块业务很快扩张到我们体系覆盖到的城市，使它变为我们公司里非常重要的一个金融产品事业部。”卢航说：“作为一个金融服务公司，会继续做大做强我们的传统按揭服务，同时有步骤地开展个人金融业务，实现我们放款158亿元的目标。”

与此同时，21世纪中国不动产亦加快了其在资本运作上的步伐。从2005年开始，21世纪中国不动产先后获得了战略投资者的注资。2005年12月，高盛战略投资(亚洲)公司首轮向21世纪中国不动产注资2200万美元；2007年10月22日，21世纪中国不动产与美国艾威基金（Avenue Capital）完成了新一轮5200万美元的融资，这是中国房地产经纪行业获得的最大一笔国际私募融资；2008年2月，21世纪中国不动产迎来了其母公司Realogy新一轮的投资。在数位战略投资者的驱动下,21世纪中国不动产加速发力。2006年10月17日，21世纪中国不动产与上海博邦地产投资顾问有限公司签署收购协议；2008年7月1日， 21世纪中国不动产又正式公告收购DTZ戴德梁行下属的泛城网，共涉及地铺30间。收购成熟的专业中介公司、中介加盟及成立自身的金融按揭服务公司，这些都为21世纪中国不动产1月28日在美国上市做好了准备。

新“子”布局

就在以最短的时间、最快的速度落“子”如飞的同时，21世纪中国不动产又悄然布局一颗新“子”——进入新房领域，北京海城华信投资顾问有限公司就是21世纪不动产新楼盘业务的操作公司。据卢航透露，2009年该公司在新楼盘代理业务方面的总交易金额达21亿元。

海量的客户积累和对其经营的商圈非常熟悉，使得21世纪中国不动产在推广楼盘上有其独到的优势。据该公司总经理方娜介绍，该公司除了具有常规新楼盘代理公司特点以外，还有三大核心优势，“我们称之为房地产经纪行业的三大标枪。”方娜说。

第一杆标枪是结合庞大的自有二手平台和终端客户资源，形成的新型营销模式——一二手联动。凭借自身的客户信息库，通过一二手网络终端不断进行更新，使得新楼盘的营销告别了被动营销的局面，主动将房屋信息有效传递到需求客户，大大节省了推广环节的时间和成本，它改变了传统的铺天盖地媒体投放去促使目标客群主动购买的营销模式。上海的金地湾项目推出之时赶上2008金融危机，那时传统的媒体投放带不来任何有效客户，没有来访客户，没有成交。自21世纪不动产介入后，短短半年时间之内，金地完成了10亿元的销售额，创造了当年上海房地产的销售神话。

第二杆标枪就是异地营销模式。新楼盘事业部成立之初就拥有了遍布全国31个区域的经营实体。无论是旅游地产项目还是其他项目，在这些区域内拥有长期对一线市场监控与分析和极具实效的市场监测数据。

第三杆标枪是资本营销模式。凯盛经略能够提供担保、贷款等多项与地产相关的金融业务，这就使得21世纪中国不动产可以参与到负责开发项目的融资、整售等规模行为。还可以帮助一些中小型开发商及大型房地产开发商提升开发节奏，确保有效及时的资金到位，将项目规模运作成为可实际操作的执行行为。

在发展过程中，21世纪中国不动产发现房地产企业纷纷进军商业地产领域，商机出现，其自然不会放过。“我们的最终目标是打造中国最大规模的商业代理公司。”21世纪中国不动产商业地产总经理蔡宇翔在之前接受《商业价值》采访时就表示：“几年的发展，中国的商业地产项目并不少。以北京为例，到目前为止，面积5000平方米以上的商业设施有550多个，但操作成功并实现长时间可持续发展的项目不超过10%。”蔡宇翔认为，北京并不缺商业物业，稀缺的是优秀的商业地产人才和他们创造出来的高品质商业项目。“我们正是看到了这个契机，凭借这些年在北京和全国各地操作的上百个商业项目积累下的经验，希望通过自己的专业队伍和专业知识帮助房地产企业在商业地产方面取得成功。除了首轮开业的成功招商以外，我们的目标是使一个商业项目尽可能地实现长时间可持续发展。”蔡宇翔称。

从二手房到金融按揭服务，从新房到商业地产，21世纪中国不动产至此已完成10年前的战略布局——一个能够实现资源共享、资源互动、能将现项目在最短时间内利益最大化的棋局已经清晰可见。据21世纪中国不动产董事长张东纯透露，上市后的21世纪中国不动产将把资金主要部分用于继续建立直营店；另外一部分用于收购、并购；第三部分资金要用于IT的改造升级。

“未来，我们会往综合性服务去拼，这样才会有新的业务增长点、业务品种不断扩张出来。”卢航称：“总体来讲，我们会一步一步不断向大家介绍我们新业务品种，但万变不离其宗，还是围绕给客户提供房地产的综合服务。”

21世纪中国不动产的一切大动作，似乎都在昭示着这样一个发展趋势——“有实力、有资源、有客户”三有大型房地产经纪公司将成为市场主流。而随着21世纪中国不动产要做真正的综合地产服务商的棋局全面展开，或许将推动中国的房地产经纪行业一次全新管理和运作模式的变革。