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文 | 虫二

从当年的牛任之争开始，关于房子的妙论层出不穷，樊纲的六个钱包，马光远的三个逻辑，白岩松的“不会吧”，站在各自立场都能自圆其说，公众却是一头雾水。

每次“房住不炒”的表述一出现，就会引来一波高潮，全不管后面还有一句，“稳地价，稳房价，稳预期”，“稳”与“降”，一字之差，妙到毫巅。

房子是中国人一生最大的怨念，但很多人未必想明白一件事：

我们愿意为“房价如葱”付出多大代价？

没必要幻想“玉石俱焚”的极端情况，当年美国“两房事件”虽然让房价6年中猛跌了40%，但大量房屋止赎，拖累金融系统，所有人都付出代价，没人独善其身。

美国的股票，中国的房子，捆绑了大量社会财富，2019年央行做过统计，城镇居民户均资产317.9万元，房产占比近7成，一旦负资产化，“天下寒士”是否“俱欢颜”不知道，很多人几十年的积蓄化为乌有，倒是大概率事件了。

所以我们期待的“房价如葱”其实是有前提的。

即在总体经济稳定，个人收入向好，其他商品和服务价格可控的情况下，只有房子作为一种资产出现了相对贬值，也就是所谓的阴跌。

显然，这个判断的定语有点多。

任泽平认为房地产“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，最近几年，这三个因素确实有一些变化。

首先，加杠杆炒房基本锁死。

中国房价1999年起飞，中间一度回调，又受到4万亿计划的支撑，迅速成为造富神器，所以后来每次调控多半都是从金融入手。

2010年限购令，2011年二套首付60%，2012年严打小产权房，2013年房贷新政等等，房价一直在多空搏奕中缓慢走高。

厉以宁此前判断，只要守住多套房贷，中国房价就在可控范围之内，所以严管资金链永远是房住不炒的精髓。

年初央行召集24家主要银行座谈信贷结构优化，5家触及房贷红线的银行被责令整改，下半年，各地陆续出现二手房停贷、缓贷现象，虽然新房暂时未受影响。

对投机者来说，加杠杆炒房，以小搏大的机会正在消失。

其次，开发商头上的紧箍咒越来越严。

三条红线早已落地：不计预收款，开发商的负债率达到70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。过去长袖善舞的开发商，在资本市场逐渐玩不转了。

潘石屹当年说过，“三分之一的开发商只倒地不开发”，所以地王多，房价降不下来，现在的土拍规则比双11优惠还复杂，以北京为例，大部分地块有配建，有限价，销售还下了新规，严禁“货不对板”，新房交付后，样板间保留3个月，开发商很可能赔本赚吆喝。

最近多地土拍推迟，深圳重启时限制了溢价率，下调了最高销售限价，杭州推出“竞品质”，北京是“竞高标准”，本意都是抑制开发商围猎优质地块，人为推高房价。

开发商在土拍中拿地越发审慎，产品力不够或成本控制力稍差，回本就有一定风险，特别是同地块多个项目竞争的情况下。

去年深圳甚至出现了万科上午拿地，下午开工的情况，北京融创的某项目，创下了从拿地到开盘不足百天的记录，以往的“捂盘惜售”一变而为“抢跑入市”。

强如恒大当年可以为海花岛豪掷1600亿，如今也在收缩战线，一边各地抛出大额折扣，加快回笼资金，一边放弃造车等烧钱新业务。

最大变数还是人口红利的消失，接盘侠少了。

大城市离婚率增加，生育率下降，很多家庭放弃提前为子女买房，在二胎、三胎能提供人口增量之前，楼市缺乏需求支撑。

此外，住宅库存高位运行，似乎也说明中国不缺房子。

按易居研究院的数据，全国百城新建商品房库存连涨3年，二手房去化周期增加，一线城市普遍在1.5年以上，更别说沈阳、南京、天津那种挂牌量踩踏的城市了。

政策工具的精准打击不断强化，先被按住的就是学区房，一度逼得深圳中介拿水果暗语报价，很多城市出台交易指导价，不管投资、改善还是刚需都受到抑制。

公众关心的是调控会不会乘胜追击？

很多人对“房价如葱”的理解很朴素，就是没房的可以买房了，刚需的可以改善了，改善的可以豪宅了，豪宅的歇菜了。

但这不是调控的逻辑。

政策的本质是“损有余而补不足”，最忌讳的就是过犹不及，所以不会用干掉一些人的方式成全另一些人。

房地产这盘大棋上，除了望“房”兴叹的普罗大众，还有开发商、相关的产业链，以及整个金融系统，就算是人人喊打的中介，按照中国房地产经纪人学会会长杜鹃的估计，从业人数也有120多万，背后牵连着多少家庭？

去年全国卖地收入8.41万亿，占全国全年财政收入18万亿的44%，占地方财政收入的84%，摆脱土地财政仍然需要时间。

房地产在价值回归的过程中仍然有强大的社会惯性支撑。

华为搬到松山湖的时候，东莞房主欢欣鼓舞；快手上市，小米股权解禁，北京西二旗、后厂村的房主比码农还兴奋，更别说蚂蚁金服IPO了。

去年6月杭州二手房挂牌量已有12万套，新房供应是14万套，蚂蚁金服的员工就算再多两倍，人人都买房，每人买两套，也消化不完，但房价仍然闻风先动。

各种市井传说里，也充满了心理暗示，比如我们没少听说某位街头卖麻辣烫的小贩回乡买房的故事，房子是衣锦还乡的重要意象。

所以有钱就买房是一种跨阶层、跨性别、跨年龄、跨知识水平的集体认知，上至科技互联网新贵，下至贩夫走卒，大家都本能追求资金的资产化。

房地产成了各领域创富奇迹的最终受益者和沉淀资金的终端漏斗。

屁股决定脑袋的心智影响也不可忽视。

最近蔚来自动驾驶出了事故，500位车主发布的联合声明，让人见识了品牌粉丝化的威力，但比起房地产，这真是小巫见大巫。

我见过不少一本正经控诉高房价的人，转身掏空6个钱包买房之后，立刻变成房地产支柱论的拥趸，分析区位价值也是头头是道了。

房子是需要花光一生积蓄购买的商品，如果你是刚需，最近买了房，你愿意房子降价吗？你愿意自己赔钱成全那些比你还困难的没房者吗？

那些在售楼处反对降价的消费者经常被嘲笑，其实短时间损失几十万上百万，换成谁也不可能泰然处之，这事还是要有同理心，并不是每个人都是炒房客。

经常被提及的房价收入比也不是绝对的，当年谢国忠说北京房价5000元是泡沫，就是看到这一点，但后来也表示还有流动性和土地供应规模等因素，而且大城市是经济引擎，很难把库存与过剩简单挂钩。

郎咸平说房地产泡沫不可怕，泡沫破灭才可怕，当房产固化为个人财富的标志性符号后，经济价值就注入了社会属性。

此外，中国人安土重迁，房子已经外化出部分家庭和情感价值，所带来的归属感无可替代，不像美国人盖个房子就像搭积木，动不动换个房车周游四海。

所以调控本质是在平衡木上跳舞，既要抑制房价过快上涨，又不误伤真实需求，这就需要政策工具老练纯熟，思路清晰。

我们只要明白三点就够了。

第一，“房住不炒”的另一层意思，其实是没必要人人买房。

人人买房与人人买车一样，不是资源配置的最优化，“居者有其屋”的核心是释放“居住权”，具体来说就是公租房、廉租房。

所以“租购同权”，“租售并举”是重点，买房不破租赁，同时防止长租公寓等跨界资本扰乱市场，然后对租金水平进行合理管控。

《北京住房租赁条例（征求意见稿）》出台，已经提到了必要时可能推出租金和佣金的指导价，租客权益有保障，甚至连民宿的管理也加强了监管。

但调控不会收紧到伤害实体经济的程度，所以开发商和相关产业链不会倒掉，房子也不可能变成人人能买的大白菜，因为公租房足以解决最基本的居住需求。

第二，住房和住房保障是两种完全不同的需求。

换句话说，产权可以也应该有不同的表现形式。

收入低又想买房的那部分人，对应的是限竞房、共产房，这两种房子过去因为质量瑕疵造成一些纠纷，但也说明矮化供给是消化需求的有效方式。

未来限竞房退场，改由限价房和新型共产房接盘，前者设定了最高指导价，后者放松了购买资格，加大了个人产权比例，房子质量却比原来更有保证。

这个模式经常被拿来与新加坡模式对比，其实不太一样。

弹丸之地的新加坡，由建屋发展局牵头，大力建设名为“组屋”的保障住宅，占比超过80%，私人住宅仅为20%，组屋品质比李嘉诚发明的“劏房”好得多，相当于国内的普通小区，但面积一般只有70多平米，还有特定的收回条款。

组屋解决的是“居者有其屋”，但不改善居住体验，我们的限价房和新型共有产权房从定位上看，肯定会超过组屋，有些已经有改善型商品房的特征了，比如今年5月北京集中土拍的地块中，朝阳区的金盏和崔各庄都有此类项目。

第三，改善请选不限价商品房，没有“房价如葱”了。

当年龙永图说，“把交通方便的地段留下来给老百姓盖房子，富人有钱，可以把房子建到郊区，让他们开奔驰宝马去自己的房子”。

不限价商品房比这招更高明。

拿地就有公租房、幼儿园、医疗、养老、商业等配建，每个项目都打破了不同收入群体的物理界限，无围墙、无隔断小区已经出现。

去年北京石景山区的某些新建纯商品房小区就采用了开放式布局，仅以绿植进行象征性隔离，商品房与公租房“互通有无”。

不限价商品房仍然有更好的户型，更高的精装，更贴心的物业服务，但外部观感上已经做不出什么豪宅基因了。

如此一来，以后的置业思路就清晰了。

囊中羞涩的，公租房是最好选择；低价买房的，有限价房和共产房；升级改善的，有不限价商品房；钱包充裕的土豪，深圳湾一号、汤臣一品、霄云路8号一直都在，从未离开。

需求分层，各归其位。

最后的大招是房地产税。

各种调控措施引导行业回归理性之后，房地产税取代土地财政就水到渠成了，房屋作为一项资产不再依赖规模管制，完全市场化时代来临。

这对大家都是好事。

房价腰斩，股票暴涨，她还爱我，这三件大事里，至少房子是唯一只靠个人奋斗就能迈过的门槛，知足吧。