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文｜空间秘探（ID：MESPACE007），作者｜李荇

最近，北京民宿迎来地震性的变化。北京市通州区召开规范短租住房经营管理工作部署会，面向途家、爱彼迎、去哪儿、小猪短租等9家短租住房平台进行了政策宣贯，对不合规房源下架处理。不仅如此，房源下架范围持续扩大，途家和爱彼迎发布通知，自8月29日零点起，北京市全市范围内房源暂不得开放经营，历史已确认订单不受影响。据了解，本次下架已经是北京民宿的“第三次死亡”。

“三次死亡”的北京民宿

北京民宿的本次下架，严格来说，并不属于突发情况。

首先是媒体监督报道的频发。8月18日和8月20日，《北京日报》连续刊发了两篇关于民宿短租行业的监督报道，分别是《民宿变群租不查证不扫码》《违规出租短租房成防疫隐患》，指出一些城市民宿在十几平方米的房间内摆满了上下铺，入住时没人查身份证和健康宝，存在防疫和安全隐患。

其次是平台早在2月初发布的站内通知。年初，各大民宿平台就开始在站内发布相关通知，提醒全北京的民宿主尽快上传6证等相关资质。木鸟民宿表示，公告之外，此前平台还多次以电话等形式告知房东进行相关材料补充。平台将对六证不齐、且未持有特行证或乡村民宿许可证的房源将全部下架。

最后是趋紧的监管风向。在通州区召开规范短租住房经营管理工作部署会中，据一名参加了通州会议的旅游行业人士表示，“虽然是在通州开的会，但其实北京市相关领导都出席了，现在环球影城开业、北京即将进入冬奥会周期，在这个时机去部署对于全市民宿短租房的监管，这涉及到北京的安保问题。”

戏剧性的是，就在北京民宿集体下架的几天后，8月30日北京环球度假区宣布，将于9月20日盛大开园。上述消息发布一小时内，携程平台数据显示，北京环球度假区周边酒店访问量也呈现递增趋势，截至30日下午4时，周边酒店搜索热度较上周同期增长320%左右，这原本是通州民宿主等了一年有余的大蛋糕。

而这，已经不是北京民宿首次“死亡”了。

2020年2月-4月，因为疫情，爱彼迎、小猪、途家、美团民宿等民宿平台暂停了北京地区的房源预定。原本的旺季，被突然叫停，首轮“死亡”名单出炉。一些民宿玩家被迫出局，还有一些玩家远赴他乡，另寻生路。据城市民宿品牌“掌宿”联合创始人二笼表示，疫情过后，大量北京城市民宿经营者已经退出。掌宿在此期间将部分民宿房源转做长租，在北京的民宿房源从100套减少到不足50套，并将业务向南京等城市转移。

2020年8月，北京市发布《关于规范管理短租住房的通知（征求意见稿）》，这份意见稿被业内称作对城市民宿行业的“最严监管”。因为《通知》拟规定的“符合小区管理规约或业主大会决定，没有管理规约或业主大会决定的，应当取得本栋楼内其他业主的书面同意”这个条款几乎等同于对她们这些民宿二房东说“不”，所以在多位从业人士看来，北京的城市民宿可能面临“团灭”。

12月，《关于规范管理短租住房的通知》（下称《通知》）正式发布，规定北京市将按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。在其它区域经营短租房住房的，需要符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业委会、物管会或本栋楼内其他业主的书面同意。

这一通知令全北京众多民宿业者当晚难以入眠，直呼，“撤吧！没法干了！”城市民宿下架成为既定事实的同时，北京城市民宿经历了“第二次死亡”。

紧接着，“第三次死亡”也迅速来临。不过，8月底的这次民宿全面下架，并不是对北京城市民宿命运的最终判决，而是一次规范和管理的升级。据了解，办完六证，就可以恢复。所谓的六证，指的是房屋权属证明；业主身份证明；经营者身份证明；出租住房业主同意房屋用于短租经营的书面材料；所在小区管理规约或业主委员会、物业管理委员会、本栋楼內其他业主书面同意的材料；经营者与房屋所在地派出所签订的治安责任保证书面材料。

向平台提交《通知》中明确提到的6个相关证照，证件齐全且照片清晰，符合要求审核通过后，下架的北京城市民宿可以重新上线。不过，这次的政策肯定也会导致一批打擦边球的民宿“寿终正寝”。

13岁的北京城市民宿，为何“团灭”？

同样是民宿，北京乡村民宿的生存境地却截然不同。今年4月，北京精品民宿推介会上，由北京市文化和旅游局主办的“大厨下乡”结对帮扶活动正式启动，为乡村民宿打造“一种食材、一手好菜、一桌好饭、一个好故事”。

据了解，2021年北京市将推动乡村民宿与餐饮单位、酒店单位结对不少于100家，受益民宿餐饮从业者不少于1000人，开展不同层次的集中培训30期，培训乡村民宿不少于600家。同时，北京市还将以乡村民宿为重点，计划五年评定星级民宿1000家，带动5800余家传统农家乐转型升级。

自2008年以“奥运人家”身份诞生之后，发展至今已有13年的北京城市民宿，为什么会面临“团灭”的局面？

01 特殊时期的特殊产物

北京城市民宿的起源，可追溯至2008年北京奥运会。当时，为了丰富奥运接待设施，北京市政府向社会招募遴选共计598户北京市民家庭，提供726间客房，打造一批充满老北京特色的四合院式接待性民居——“奥运人家”，并为其颁发“奥运人家”瓷盘标志。北京奥运会结束之后，大多“奥运人家”物归原主，仅剩下33户挂上“北京人家”的牌子，并以四合院式民居/旅舍的身份在市面上行走。

乘着城市四合院的东风，北京各类城市民宿顺势而起，北京城市民宿身份不明朗的隐患就此埋下。一方面房屋用于商业出租，但是土地依旧是居住用地，并没有根据用途进行变更；另一方面，由于建筑结构、消防规定等问题无法解决，大部分北京城市民宿经营者并没有办理营业执照或相关备案，使得城市民宿一直处于在黑暗中运行的非法状态，同时民宿监管主体也曾一度是缺失的状态。因此，北京城市民宿这个物种，具有先天的局限性。

02 北京城市的特殊性

与享受政策红利倾斜，主要迎合度假需求的乡村民宿不同，城市民宿主要满足的是流动人口的居住功能，这就使得城市民宿的安全隐患远超乡村。对于具有首都功能的北京而言，尤为重要。因此《通知》指出，首都功能核心区内（北京的东城和西城）禁止经营短租住房，乡村民宿和城市四合院不包含在此范围内。

此前，北京住建委官网一篇“解读“文章指出，混杂在小区内的城市民宿，由于房客流动性大、入住时间不定、人员混杂、夜间活动、不守公德等情况，扰民现象频发，严重影响小区住户正常居住生活，引发了大量投诉举报。如此一来，城市民宿成了北京城市安全相对不可控的一环。因此，将不具备运营条件的各类城市民宿清退，成了北京优化治安管理的一项必做工作。

尤其是冬奥会已经进入北京时间了，155天之后第24届冬奥会将在北京和张家口举办，届时北京将成为奥运史上第一座双奥之城。具有社会接待功能的城市住宿空间，自然成了重点管理整治对象之一。一如2008年推出奥运人家，品质住宿空间同样是双奥之城的一张金名片。

城市民宿，真的非“死”不可吗？

对于北京之外的其他城市而言，城市民宿是不是也到了非“死”不可的境地呢？

01“亚健康”的行业现状

根据中研普华数据显示：截至2019年9月30日，中国大陆民宿(客栈)数量达到16.98万家，相比2016年的逾5万家增长217.06%。同时，据企查查数据显示，近3年民宿相关企业吊销/注销的数量，2019年683家、2020年925家、2021年 1150家，呈现逐年上涨的状态。规模的狂增，难掩民宿“亚健康”的现状。

聚焦个别热门旅游市场，在前不久因为疫情而关闭的张家界，有城市民宿老板表示，暑假期间的营收一般能占全年50%到60%，今年受疫情影响，只能正常经营1个月，到手的钱打了水漂。而且据她观察，去年张家界有50%民宿倒闭，今年倒闭数量会更大，其中投资客的退场最为明显。

因此，经历了产品同质化的洗牌、投资客的退场，加上疫情的打击，整体民宿行业的现状不容乐观，城市民宿作为其中的重要组成部分，也不例外。

02 矛盾不止的生存空间

从承载主体的纬度来细分，城市民宿可以分为三类，一是四合院式民宿，二是公寓等商业建筑民宿，三是住宅民宿。从近年来北京等一线城市民宿发展中暴露出的问题来看，住宅民宿也是发生问题最多、受到非议最多的一类。

以在社交媒体走红的重庆为例，从2017年底的5000家民宿，暴增至2018年底3.3万家，当地的民宿规模翻了6倍。2019年当地民宿数量超过北京，位列全国第一。但是对于住在重庆繁华闹市区附近小区的居民而言，确实不胜其烦。有住户表示，自己居住的小区三栋公寓楼一年里冒出来300多家“网红”民宿。这些民宿住客深夜喧哗扰民、乱扔垃圾、霸占天台等公共区域，导致老年人挤不上电梯只能爬楼梯等等。

随着城市民宿的持续扩张，小区住户的生活空间被进一步挤压，进而引发小区住户与经营者、住客的矛盾，最终城市民宿会被小区住户拒之门外。

03 再分配的住宿市场

从北京“奥运人家”的诞生机遇可以发现，为了更好地体现北京民族风情、文化特色的建筑，京汁京味的四合院成了旅居新空间。这主要是因为当时北京的酒店，大多是建立于高楼大厦内。但是，这一局面已经发生了转变。

越来越多的城市酒店开始打造细分产品，并掀起了对住宿市场的再分配。一方面，城市度假席卷城市酒店。酒店不再只关注城市中的商务客群，也开始关心度假客群的需求。因此，城市度假酒店应运而生，如位于杭州西溪湿地的十里芳菲和落址于杭州三台山景区的蝶来雅谷；另一方面，酒店开始挖掘城市的微度假空间，例如北京华尔道夫酒店四合院打造了奢华的四合院住宿体验，作为上海石库门里唯一的全别墅酒店，上海建业里嘉佩乐遍地尽是中式古典情怀。高奢之外，更具性价比的中端酒店同样也有所成绩。

因此，当酒店深入细分市场的角角落落，住宿市场的份额也实现了再分配。无论是服务标准、经营规范、产品品质等等方面，相比起酒店这个成熟的住宿品类而言，城市民宿显然稍逊一筹。

200亿民宿市场，酒店如何分食？

综上，从当下来看，城市民宿的势弱难以逆转。据相关数据显示，2019年中国民宿市场营业收入209.4亿元。部分玩家洗牌出局之后，其实对于酒店来说，是一个新的机会。酒店该如何分食这部分市场空间？

01 新物种顺势而生

相较于动辄几十或者上百间客房的酒店，城市民宿有一个显著的特点是较为独立，且不受干扰。近年来陆续诞生的袖珍酒店，恰好满足了这个需求。一些国牌酒店不再以规模大小为目标，也不受限于品牌或一贯调性的拘束，而是在更小体量的“袖珍”空间里，尽情发挥着奇思妙想与十足个性。

以前不久新开业的杭州秋水山庄为例，目前开放的仅8间客房，且均设有客厅、卧室、私人临湖露台或者私人庭院。每一间房的设计风格，甚至都与客房名字所对应的名人的经历相关。既能拥有不被打扰的清净，同时还能享受到星级酒店的服务，这样的城市度假酒店，可谓是城市民宿的劲敌。

因此，酒店需要推出更契合城市民宿客群需求的新物种，以更具竞争力的产品蚕食城市民宿的市场份额。

02 长住功能再补充

因为物业资源的优势，不少城市民宿满足住客做饭、洗衣等长住需求。因此，长住功能的再补充也是酒店分食城市民宿市场的一把利器。无论是酒店自带的服务式公寓或是开始重视长住生活起居需求的旅居酒店，都有可能分得更大的城市民宿市场份额。

在主打旅居的希尔顿惠庭的酒店客房中，一进门就有储存空间极大的衣柜组合/行李架，此外，还有额外行李凳、衣柜、抽屉和包包挂钩，足够放下全家人的行李。而且，组合沙发还可以灵活地变成沙发床，既可以为小朋友提供更自由的玩耍空间，还能成为多孩家庭的“第二张床”，让居住不再局促。在服务式公寓中，各类定制化个性服务，能让住客享受到城市民宿不曾有的周到服务。

值得注意的是，一般选择在城市民宿长住的住客，既重视品质，但更关注性价比。因此，兼具性价比与品质的中端和经济型酒店可以重点发力补充长住功能，吸引这部分客群。

03 空间风尚再定义

城市民宿之所以能够常住常新，关键之一在于其能借助软装实现住宿产品风格的迅速转变。无论是ins风或是日式枯山水，都能在短时间内实现“变身”，以更好地迎合年轻消费群体的审美需求。但是酒店不同，无论体量大小，体系化的酒店空间风格，牵一发而动全身。因此，酒店需要对空间风尚给出新的定义。

对于擅长讲在地文化故事的英迪格而言，融入在地元素的空间，是其界定的空间新风尚；对于热爱社交并点燃内心渴望的W酒店来说，主色调红是其最醒目的空间风尚宣言；对于兼具中式雅韵与西方古典的香格里拉酒店而言，香槟色是品牌对空间风尚的娓娓道来。

因此，酒店无需担忧是否能够跟上新兴审美潮流的步伐，而是要致力于创造出能够征服，习惯快餐式住宿美学的城市民宿住客。

逐渐势弱的城市民宿最终究竟将走向何方，我们无从得知。但可以预见的是，这个特殊时期的灰色地带产物，将会在趋紧的监管之下，逐步洗牌，日渐清朗。对于酒店而言，需要抓住这个市场空档，在城市民宿的原地之上玩出新的花样。这才是城市民宿遭遇“变故”之后，城市酒店最需要研究的关键课题！