房地产行业依靠高杠杆扩张时代终结，房企分野加大，在面临“房住不炒”、融资“三条红线”、房贷“两条红线”、供地“两集中”等政策压力下，如何在低利润率、存量竞争的行业大环境下继续保持健康发展，精细化运营管理是大多房企找到的答案。如何实现精细化运营管理，在保证房地产主业稳健发展的同时，为房企找到第二增长业务曲线？数字化转型是目前房地产行业达成的共识，房企也正在这条无规矩、无范式的道路上探索前行。

2021年1月-5月钛媒体研究院在中国房地产业协会指导下，对房地产企业数字化转型建设状况开展研究，对50家TOP房企展开调研（问卷/电话/实地走访等多种方式），搜集了一手的房企数字化转型相关资料，现在正式发布《2021中国房地产数字化能力观察白皮书》。

钛媒体研究院希望在企业数字化转型过程中起到“数字仪表盘”的作用，通过多年的行业研究经验积累，独创了“数字化能力观察“模型和评价指标体系，便于企业了解自身数字化水平，通过了解自身问题与现状，明确需求，从而探寻符合中国房地产企业数字化建设的路径与模式。

目录参考

以下为《2021中国房地产数字化能力观察白皮书》内容节选：

代表房企月度销售额及同比增速

从上图可以看出，房地产企业呈现头部集中效应，且代表企业销售业绩增速有所放缓。具体数据方面，2020年，20家品牌房企累计销售金额6.1万亿元，同比增长11.2%；累计销售面积4.4亿平方米，同比增长11.6%，增速较去年分别收窄4.1和3.2个百分点。代表企业整体销售规模仍保持稳定增长。地产企业整合加快，市场向头部房企集中趋势明显，166家房企破百亿，千亿军团增至41家。

房地产企业第二曲线

钛媒体研究院发现，头部房地产企业为了维持企业持续健康的发展已开启了数字化转型，从开发建设型向服务运营型企业转型，从执行型向学习型转型，实现标准化和精细化有机结合。数字化转型赋能成为企业发展的新动力，为企业找到第二增长曲线提供机会。

房企增长曲线图

目前房地产行业增速放缓，部分企业甚至有下滑趋势。如果企业能在经营好主业的同时拓展新的业务，通过对新业务的精细运营，或将再次带领公司业务继续增长；但如果没有新的业务支持，就会如上图中虚线发展直至下滑衰落。

通过钛媒体研究院调研发现，头部房地产企业新业务的拓展从重资产向轻资产，实现轻重并举；融资方式从债权向股权转型，实现PE和REITs为主要融资工具。

拓展新业务方面，除了房地产企业自身的住宅管理业务之外，逐步向商业、写字楼和产业园乃至厂房的不动产运营管理迁移。同时将企业外溢的咨询、营销、招商和建筑设计等专业化服务向外部不动产项目输出，从而提升项目盈利能力。

例如代建，作为开发商多年项目建设经验积累，向商业代建、政府代建和资本代建三项业务上有所拓展，以咨询服务的形式对外给予委托方的项目进行全项目生命周期管理服务，极大的拓展地产企业服务的边界。

此外，还可以帮助政府和资产管理公司提供诸如保障房建设和不良项目盘活等相关服务。

数字化能力观察模型

房地产能力评估模型

钛媒体研究院“数字化能力观察”模型，从“数字化基础”、“数字化应用”两个维度来认知企业数字化现状，评估企业数字化能力。

具体而言，数字化基础指企业科技的先进性，技术的成熟度，从战略、平台、治理三个方面来评估，企业在数字化方面投入和使用情况；数字化应用指企业数字化带来的商业价值，从创新、服务、运营三个方面来评估，企业数字化应用情况和为企业带来的价值。

此外以“对标先进，找差距”原则，通过与异业/同业先进企业的对标，对企业自身数字化水平有个清楚正确的认识，发现企业自身的不足，借鉴异业/同业成功经验，找到适合自己企业的数字化转型道路。

对标异业先进企业。例如，华为、平安、美的、顺丰、苏宁、立白等传统企业通过数字化重塑，实现开放的数字化运营组织体系重构；科技赋能主业，科技构建和服务生态，生态再反哺主业；建立科技竞争优势，通过内部孵化和加速，加快科技创新速度，增强竞争壁垒。

对标同业先进企业。例如，房企向城市/园区/住宅运营服务转型，运用数字化工具提高企业业财一体化、大运营、成本控制等精细化管理能力，利用数字科技改造物理空间，搭建数字空间场景，通过线上营销和服务与客户建立全天候多触点联接，并以创新实验室、科技孵化器/加速器、战略投资等方式构建数字化创新能力。

2021年30家房企数字化能力观察结果

钛媒体研究院以2019年销售额在200亿元以上房企为研究对象，划分了三个销售额梯队，从每个梯队随机选取15-20家企业，通过问卷调研、电话调研、面对面访谈等形式进行调研。

调研样本情况

房地产行业以前管理过于粗放，所以目前整体数字化水平不高，大多处于起步阶段，目前做的比较好的企业也只是在局部取得了一些成果，还没有企业实现全流程的数字化。受转型方向不明确，无模式、无范例可学习的影响，大多数企业并没有明确的转型战略，因此相应的治理也较难匹配。

30家房企数字化能力观察

 如上图所示，横轴数字化基础包含战略、平台、治理三个维度，分值越高代表企业在数字化方面的启动早、投入多、更为重视，并较好的完成信息化系统平台建设实践。

纵轴数字化应用包含创新、服务、运营三个维度，分值越高代表企业在数字化方面应用程度更高、实施效果更明显，得到的回报更高。但由于数字化转型是一个长期过程，效果滞后效应明显，而且与运营关系紧密，有些企业可能数字化带来的效果还没显现出来或者不够明显。

万科地产在2016年就推出的信息化、数字化战略“沃土计划”，旨在打通底层数据，治疗万科内部的大公司病，提升管控效率，提高利润水平，并最终让万科为未来的万亿市值平台搭建，作好充足的准备。

基于该计划，万科先后从建造、运营、营销等多个环节入手，推出如“服务家”“匠心”“易选房”等平台，在提高运用效率的同时，也帮助万科更好地搭建服务闭环，助力业绩增长。随着沃土计划的执行，万科也对该计划的内容进行了扩充，升级为集团的科技赋能战略。

碧桂园2018年开始信息化的全面建设，上线以SAP为核心的碧合计划，成立专门的数字化团队，打造了数据中台、客户中台、业务中台、人工智能中台等十余套中台体系，为提高服务的反应速度和决策的数据分析提供支撑。如今，碧桂园机器人在建筑领域的运用，也成为地产行业里的独特存在。

与科技公司合作联合推动数字化同样是一部分地产公司的选择。

例如，恒大联合腾讯组建的恒腾网络，以发展互联网小区服务网上平台（ICS）为主，旗下业务包括物业服务、智慧家庭、邻里社交、生活服务以及互联网家居五大部分。其目的在于利用互联网技术，为社区用户提供订购、物流安排、 产品或服务交付等一系列O2O一站式服务。恒腾网络背靠恒大地产庞大的物业与社区资源，拥有腾讯天生的数字基因，大有可能为广大房企探索出一条不一样的智慧社区建设之路。

此外，恒大2020年通过恒房通3天锁定580亿, 开创线上营销奇迹的背后，随后恒房通摇身一变成为房车宝，进军线上交易平台。

融创在数字化转型中起步较晚，但以“速度”闻名，上线速度最快、核心业务覆盖最全。具体来看，对内方面，一是业务端，支持业务流程和场景的数字化，二是管理端，提高效率、降低成本、减少公司内部摩擦，三是经营端，为未来的发展提供大数据分析和经营管理决策支持；对外方面，客户端的业务系统比如线上营销、线上客户服务平台、智慧社区系统、文旅线上系统等去尝试去创造附加价值。并与阿里、华为等科技公司深度合作，建立领先的智慧社区管理平台，引领行业探索“归心5G”未来社区。特别是，融创基于WELL等领先技术标准打造健康住宅，包括归家、休闲、运动、学习、游戏在内的五大生活场景体系构成了融创“心景观”。

招商蛇口在数字化发展方面效果凸显。早在2019年，招商蛇口就完成了数字化建设顶层设计布局，在这场“黑天鹅”疫情中，产业数字化进程得以进一步催化并应用在多个场景，不仅迅速搭建了实现社区与员工疫情信息的实时汇集的信息化平台，还升级停车场管理系统，更是重磅推出了可填补线下缺口的线上看房平台“招商好房”，同时针对园区、写字楼等持有型物业，也在对招商和运营服务进行线上化服务。招商蛇口目标是成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商，以“立足长远、把握当下、科技引领、拥抱变化”的战略原则为指导，贯彻“成为产业数字化新标兵”的战略要求，全面践行综合发展理念。2020年，招商蛇口又以客户服务为出发点，结合业务需求与管理痛点，围绕“地产开发业务管理提速增效”、“大会员体系构建”、“全面数据化经营体系构建”、“智慧空间建设”等方面开展数字化建设工作。

老牌地产华润置地，从2015年就开始探索数字化之路，当时移动支付才开始慢慢普及，实体商圈还未重视，只有少数的数字化试水。2017年推出了基于“万象城”等商场线上服务的“一点万象”App，提供商场品牌门店分布展示、品牌活动发布、会员服务、智能停车、积分查询等线上服务，踏出了初始数字化的第一步。之后与支付宝合作，在万象城中，支付宝小程序链条，一端连接着商场中的各个门店，一端连接着消费者，给予了双方最大程度上的数字化体验。对于华润地产而言，在数字化转型方面才算驶入了快车道。

异军突起的越秀地产，越秀地产为了支持企业持续成长，打造了一个 “两擎双翼”+“创新驱动”的数字化战略。“两擎双翼”是指的是流程精益和数据资产两个管理工具为引擎，信息化和智能化两个技术工具为机翼。通过流程精益梳理，打通公司从战略、计划、到执行、检视的所有业务环节，实现公司上令下行，形成高效合规的运营体系。以数据为核心全面梳理公司的流程、应用、组织、技术、安全等方面计划，全面覆盖公司财务指标、运营指标及其他指标，实现“快”和“准”的目的，真正做到让数据为管理层和决策层起到快速支撑作用，及时准确获知一线数据，确保快速根据市场变化进行决策调整。

房地产数字化资源重点配置方向

地产数字化资源配置方向

数字化是地产企业未来增长的重要抓手，各家地产公司也在根据企业自身的特点着力布局。钛媒体研究通过发放调查问卷发现，在2021年，90%以上的调研房企数字化投入均有提高，其中，26.09%的房企投入比例提高了30%以上，个别房企甚至提高100%。

具体投资领域方面，未来3~5年，70%以上的调研企业数字化资源重点配置方向有：数字化运营管理、数字营销、智慧社区、客户中枢。另外约50%的企业重点方向还有：空间智能和智慧建造。而地产科技服务将会是地产企业关注的焦点。

了解更多头部房地产企业如何聚焦数字化建设，精细化运营等资讯，详见《2021中国房地产数字化能力观察白皮书》全文。