文｜空间秘探，作者｜雷布同

长租公寓沉寂，已然有一段时间。今年下半年以来，保障性租赁租房和高端服务式公寓一直是热点话题。有长租公寓品牌创始人甚至直言，从宏观政策和市场动向来看，长租公寓的下一个风口，已经到来！

保障性租赁住房：公寓“新物种”

在《关于加快发展保障性租赁住房的意见》正式发布之前，鲜少有人能够预料到，保障性租赁住房不仅能够在诞生之初就获得基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面的支持，还能够与公租房和共有产权住房比肩，一同成为住房保障体系的三大主体。不仅如此，根据《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，保障性租赁住房还被委以重任——公募REITs新的切入点，成为租赁住房REITs的开闸之作。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉撰文表示，“印象中，专门就某一个房屋类型，发一个国办（即“国务院办公厅”）文件，这还是第一次。”因此，他将保障性租赁住房称为闯入楼市的“新物种”。

为什么这个楼市“新物种”能够如此受到重视？

其一是住房租赁市场需要。已经推出多年的公租房，主要是用于保障城市中等偏下收入住房困难家庭，并非针对大中型城市新市民和青年人。而且受限于公租房的收入申请标准，不少新市民和青年人很难申请到公租房。尤其是在一些公租房体量不大的大中型城市中，更是一房难求。

其二是住房保障体系需要。不同于公租房是保障基本居住权益、共有产权住房是为了改善居住条件，保障性租赁住房是满足过渡阶段的租住需求。原本，基于过去几年住房租赁市场中频发的乱象，因此政府将这一部分市场逐渐收回，并纳入住房保障体系，进一步完整化的同时便于体系化管理。

因此，从中央到地方，都在快马加鞭建设保障性租赁住房。

中央层面，继4月住建部印发通知，要求40个城市做好2021年保障性租赁住房建设计划安排之后，5月住建部分两批召开40个城市座谈会，而且40个城市计划年内筹集建设93万套保障性租赁住房。

地方层面，多地新近公布的保障性租赁住房规划数量。武汉提出“十四五”期间计划筹建25万套；广州计划“十四五”期间筹建保障性租赁住房（含人才公寓）60万套，和65万套的新增商品住房规划量几乎没有差距；上海提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套(间)，约占住房供应总量的40%；浙江提出“十四五”期间，人口净流入大城市新增保障性租赁住房供应套数占新增住房供应套数的比例力争达到30%以上。

保障性租赁住房，由此起飞。

时隔4年，长租公寓成功“等风来”？

回顾历史，我们发现，长租公寓的上一个风口是在2017年。长租公寓规模迅猛增长，那一年，长租公寓门店增长率为40%，在此之前，2015年增长率不足15%。此后，各个地方租赁住房管理平台相继涌现，经过跑马圈地式的市场竞争，5大派系及其头部品牌陆续亮相，长租公寓热闹非凡。

此后，出于自身的局限和种种原因，长租公寓经历了一段黯淡岁月。4年之后，“等风来”许久的长租公寓市场，似乎正在迎来第二次风口。

与2017年一样，首先发力的依旧是政策。今年1月开始施行的《中华人民共和国民法典》，对租赁住房实行了系列新规，重塑了因长租公寓企业频繁暴雷而破坏的租赁权益保障，重点在租户权益的确保以及维护租房秩序等方面发力。紧接着，官方表态将推动出台《住房租赁条例》，加速完善相关政策。

6月又一重要利好落地，国家为住房租赁企业“降税减负”。10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。

不仅如此，地方也加快出台政策实施细则的落地。如北京住建委在1月初印发《关于进一步加强全市集体土地租赁住房规划建设管理的意见》，旨在提高集体土地租赁住房项目供地质量。总体来看，增加租赁房源供给、保障租赁权益、规范并支持租赁企业的发展等方面，是未来租赁住房政策规范的着力点。

其次是加速回暖的市场风向。据克而瑞数据显示，2021年以来，全国重点城市房租均呈现连续上涨趋势，平均涨幅接近10%。成都租金价格较同期上涨了40%，北京、上海、杭州等地租金涨幅也超过了20%，多地房租价格已创下历年新高。

究其原因，一方面是因为房源减少，另一方面是需求的上涨。尤其是后者的快速恢复，加剧了供需失衡。但是，从市场角度来看，这就是需求加速回暖的重要信号。

最后是租赁投资回归理性。在浙报传媒地产研究院院长丁建刚看来，商品房的租赁回报逻辑并不成立的。理由是，目前部分一二线城市，住宅年租金回报能达到2%就已经很不错了，但是这个收益率让住房租赁企业难以继续。不过，如果能获得一些低价的土地，农村建设用地、空置写字楼、厂房等，对其进行改造，将回报率提升至5%左右，还是一笔不错的投资。

因此，越来越多的长租公寓放缓了规模扩张的步伐。据克而瑞数据显示，今年二季度，TOP20集中式长租公寓累计开业规模64.96万间，同比增长16.1%，环比增长2.36%，开业规模增速持续放缓。

种种迹象表明，虽然还不能断定长租公寓的第二次风口已经到来，但无论是从政策，还是市场，以及投资机构的理性，第二次风口条件已经具备。

高端服务式公寓：第二次风口的催化剂

长租公寓市场除了具备了第二次风口的条件，今年高端服务式公寓的迅速崛起，可能要算是第二次风口的催化剂了。

瑰悦创始人&CEO刘斌在近期的一次演讲中表示，通过把房地产三个字拆分，随着地时代，所谓的地产红利时代结束。接下来到产时代，侧重企业的运营能力，对于擅长经营和运营的企业而言是一次难得的时代红利。对于屹立在公寓精细化运营之巅的服务式公寓而言，更是如此。尤其是在城市更新背景下，旧改以及老旧厂房等存量物业的再生，为服务式公寓提供了丰富的物业供给。凭借着精细化运营在市场上越走越稳健的服务式公寓，堪称“产时代”的一匹猛虎。

01 客群占比“逆转”的意外惊喜

不同于承担着民生居住重任的保障性租赁住房，服务式公寓主要是市场驱动型产品。市场需求的盛衰，决定着这个品类的起伏。据第一太平戴维斯数据显示，2021年一季度以来，上海、北京、深圳各主要一线城市的高端公寓市场租金与入住率出现“双双向好”的趋势，表现吸睛。

引人瞩目的是，租客占比的突破性变化。基于诞生的时代背景，服务式公寓的主导客群是外籍租户。但在过去的2020年，中国籍客户占比达到了74%，外籍租户占比约26%，一改原本外籍组合占比高达70%的局面，首次超过了外籍租户。

反转局面出现的背后，一方面是疫情扰乱了国际旅行以及出入境政策的严格限制，导致外籍商务客群需求受抑。另一方面是不断壮大的高净值人群逐渐成为了市场焦点，尤其是富裕的年轻一代、互联网媒体人及网红等。这些高净值人群的日渐青睐，对于苦恼于外籍租户锐减的服务式公寓而言，是意外惊喜。

02 房企对长租公寓的二次掘金

因为灵活的租期，服务式公寓容易与长租酒店、公寓式酒店、星级酒店等概念混淆。由此带来的后续影响是，一些业主和投资人会误解，将这几种住宿产品的投资价值混为一谈，实则不然。

在刘斌看来，服务式公寓和这些住宿“近亲”的差别，不仅仅是洗衣机或冰箱，更重要的是对于物业空间的使用逻辑。例如，星级酒店中会配备的大型会场，鲜少能在服务式公寓中看到，餐厅也是如此。因为服务式公寓更侧重“住”这个关键词，所以会将房间空间尽可能做大，并完善功能，然后打造多功能的复合型精致公区，降低投资及人员成本，实现高投资回报率。

随着地产投资进入了精细化阶段，兼具投资成本与物业溢价双重优势的服务式公寓，脱颖而出，在今年上半年成为了房企对长租公寓二次掘金的利器。保利、滨江、恒隆等房企的相继入场，就是最好的力证。

长租公寓玩家，如何乘风而上？

以上分析，我们可以发现，长租公寓市场的下一个风口，显然已经到来，长租公寓未来的风口一定少不了保障性租赁住房和高端服务式公寓的身影，就目前的市场规模而言，已经进场蓄势待发的玩家不在少数。如何抓住历史机遇，正在下一个风口“乘风而上”，空间秘探认为，需要重视以下两个方面。

01 抓住城市更新机遇，让保障性租赁住房“挤进”市中心

据城市数据团分析，基于保障性租赁住房主力客群的居住需求，在公共服务与配套设施并不完善的当前，引导保障性租赁房住户进入远郊并不合理。租客们最需要的是，位于城市中心区域的保障性租赁住房。

着力于重构城市空间功能的城市更新，成了最具希望的突破口。根据9月1日正式施行的《上海市城市更新条例》，旧住房更新项目，可以按规划增加建筑量，满足原住户安置需求后的余量可用于保障性住房、租赁住房和配套设施用途。

上海虹寓·泊寓就是典型的工改租项目，为国企旧有机床模型厂厂房改建而成，是虹房集团与上海万科携手打造的首个租赁住房合作项目，也是万科在上海城市更新成绩单上浓墨重彩的一笔。

值得注意的是，这类城市更新项目难度不低，不仅需要满足原有的居民居住需求，还要匹配更新后的容积率、建筑高度等规划指标提出的高要求。因此，一些之前有过旧改成功案例的企业，对这类项目会更游刃有余。

02 学习酒店，让服务式公寓实现投资溢价

服务式公寓傲立于市场的关键资本之一，是酒店式服务。通过这把利器，服务式公寓能在助力物业溢价的同时，实现一次又一次的自我突破，塑造品牌实力。

尽管服务式公寓不能在物业配套上与酒店相媲美，但是可以借助更人性化的服务和产品设计补齐这块短板。不少服务式公寓的服务能力已经完全赶上酒店甚至超越酒店，品牌价值也带动了物业的投资溢价。

以一些服务式公寓选址为例，城市地标不再仅“钟情”于奢华酒店，也开始“牵手”同样能够提供高品质住宿体验的头部服务式公寓品牌。尤其是部分地产系出身的服务式公寓，借助母公司的物业优势，诞生之初便登上了城市之巅。恒隆地产旗下的恒隆府，一经面世便将于武汉、无锡、昆明和沈阳四地的恒隆广场物业组合，“站在”城市天际线。

可以想见，这些产品和投资逻辑的变化，都在改变长租公寓领域的生态，也给长租公寓玩家带来了新的机遇。

综上，那个“遍地是黄金”的野蛮发展时期已然告一段落，长租公寓的下一个风口一定会趋于理性，研究新市民、青年群体所需要的长租公寓产品，做好服务和运营，当是长租公寓品牌方最需要做的课题。下一个风口或许已经到来，只不过，猪不会再飞起来，未来能起飞的一定是智者、工匠和品牌极客！