图片来源@视觉中国

文丨字母榜，作者丨高达，编辑丨王靖

地产大亨潘石屹很少再出现在新闻头条。仅有的几次，都是和SOHO中国的种种负面消息一起出现。

拥有近2000万微博粉丝的潘石屹现在也很少发微博了。他的微博设置了半年可见，最新的一条是转发SOHO中国七折卖房的新闻，“欢迎购买！”他关闭了评论。

3月24日，SOHO中国发布了2021年财报。和一众地产同行们相比，SOHO中国健康多了，净负债率显著低于同行，租金收入同比增长，实属不易。但2021年SOHO中国仍亏去了1.23亿元，亏损原因不是来自于企业经营，而是因旗下公司偷税漏税被重罚。

去年，SOHO中国附属公司北京建华置地有限公司因少缴企业所得税和土地增值税1.98亿元，被北京市税务局处以补缴税款、滞纳金及罚款共计7.09亿元。这笔支出被计入2021年度其他经营费用，拖累SOHO中国由盈转亏。

年报发布前不久，SOHO中国旗下物业公司还因违规加价收取电费被罚。北京市市场监督管理局在3月21日公布了这一处罚，对SOHO中国旗下北京搜厚物业15家分公司处以罚金合计1.15亿余元。去年，SOHO中国在上海同样因为违规多收电费问题被处以8664万元罚款。两笔罚款合计超2亿元。

人们无法理解，这样一家在京沪两地拥有多个核心地产的上市公司，为何会在电费上频做手脚？惹得媒体在文章标题中不解地发问：潘石屹为什么总跟几毛钱电费过不去？

过去他可从来没为钱这事儿发过愁。他是第一个吃到房地产红利的人，是“万通六君子”，更是各类富豪排行榜上的常客。2019年，他还在自己的访谈节目《潘谈摄影间》上对着柳传志说，“我的状态什么状态呢？就这个钱赚够了……以解决温饱以赚钱为目的的事情已经不是我唯一的目的了。”

SOHO中国在2021年财报中对偷税漏税行为回应说，诚恳接受，坚决落实，并按期全额缴纳税款、滞纳金及罚款。潘石屹没有对此事的公开评论，他也没有回应旗下物业公司违规收取电费的问题。

1

外界常将2012年潘石屹从散售转型自持出租视为SOHO中国由盛转衰的节点。

SOHO中国的地产项目以商业写字楼为主，且集中分布在京沪两地的核心地段。过去，潘石屹创造性的提出了散售商业地产的概念，让SOHO中国吸引了一大批中小投资者，尤其是吸引了大批“煤老板”前来购买。

与商业地产传统的出租、整栋出售的业务模式相比，散售的优势是可以快速回笼资金，让商业地产实现了和住宅房产同等的回报周期。潘石屹将这一模式归功于自己的“杂碎”哲学，他为此专门写了一本书，书名就叫《杂碎》，他把这个时代叫做“杂碎时代”。

散售创造了SOHO中国前期的辉煌，光华路SOHO在开盘当天就创造了逾13亿元的销售神话，三里屯SOHO也在当年实现了开盘一周预售签约额达43.5亿元的记录。潘石屹说，“我始终相信，如果将眼光放长远，用每一个商家的智慧和市场自然调节的模式会比统一规划的模式更有生命力。”

2010年，北京市陆续出台相关政策管控地产行业之后，潘石屹开始放弃散售模式，转而以自持出租为主——早期购买散售物业的煤老板实力不再也被认为是原因之一。

但SOHO过去散售留下的弊端并未改变，长时间的散售令SOHO中国各个地产项目中入驻企业繁杂混乱，与其外表的高端化形象并不匹配，甚至透支了未来的投资升值空间。如早年间银河SOHO充斥着大量的小贷公司，望京SOHO也被视作是创业公司的“坟场”。2007年，北京的尚都SOHO甚至发生过业主集体罢业维权的负面事件。

SOHO中国在物业运营上也屡遭诟病。《财经》杂志在报道中指出，散售模式让潘石屹错失了培养自持物业运营团队的机会，也没积累做大型物业的整体操盘和运营管理经验，更谈不上精细化运营。

潘石屹对租赁模式的热衷程度也不高。他不止一次地对外吐槽中国地产的租金回报率问题，他曾对外透露SOHO中国在北京的租金回报率不到3%，尚不及公司的银行贷款利息4.4%高。“你看租金回报率，无论是酒店、商场、住宅还是写字楼，还不如中国银行们的贷款利息高，这个账怎么算过来？”

也正因此，SOHO中国的转型磕磕绊绊，时不时就又回到出售资产的老路上。例如2014年出售上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及部分凌空SOHO产权，2016年又出售上海SOHO世纪广场，2017年出售上海虹口SOHO，据媒体统计，过去几年SOHO中国已累计出售近300亿元的物业资产。

过去十年被外界视为SOHO中国失去的十年。中国的房地产商们大多在这一时间段内迎来爆发式发展，2010年万科的销售额刚刚突破千亿，2020年已超七千亿，恒大十年间业绩增长了220倍，从广东的一家中小地产商成长为地产龙头。

SOHO中国自2010年达到184.23亿的营收巅峰以来，再无突破，近年来营收在20亿元左右徘徊，甚至不及其他房企单个项目的规模。

2

2021年黑石集团对SOHO中国的收购是潘石屹迄今为止最大的一笔出售计划，涉及SOHO中国持有的8个核心项目，被称作SOHO中国的“八大金刚”。这笔交易在当年6月宣布，交易总额约合196.2亿元，较此前市场传言的258亿元缩水近62亿元。

过去，潘石屹曾多次对外表态决不会出售这些核心地产，如丽泽SOHO刚上市时，他说，“一平米都不会卖，舍不得卖”。外滩SOHO和望京SOHO也被他视作永远不能销售的两个项目，“这两个项目在，我就还是一个开发商”。

后来他又再度对此表态，称整体自持的八个项目“没有出售计划”。

市场对潘石屹出售SOHO中国核心资产的消息报以利好。出售的消息传出后，SOHO中国股价飙升48%，创下该公司2007年上市以来的最大涨幅。

但这笔交易最终未能成行。SOHO中国在公告中称，鉴于目前满足收购要约的先决条件进展不足，各方一致认为无法在要约最后截止日当天或之前满足先决条件，经各方一致同意，黑石集团终止对公司的收购要约。

此前，SOHO中国曾对外收到国家市场监管总局的反垄断审查通知，对要约方根据《中国反垄断法》提交的申报正式立案审查。这被认为是该笔交易流产的主要原因。

当天，SOHO中国港股股价暴跌，盘中跌幅一度高达40%，截至收盘跌35%，市值缩水近63亿港元。

潘石屹

潘石屹没有对外回应交易流产的原因。今年3月，他在SOHO中国优质房源推介会上宣布，将以“七折”价格销售3.2平方米的物业，并将佣金奖金比例提高至交易额的4%，远超行业平均水平。

销售房源涉及京沪两地的银行SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场、SOHO中山广场等九个项目，涵盖办公、商业、公寓等业态。SOHO中国整体自持的“八大金刚”未涵盖其中。

潘石屹不遗余力地为这次出售摇旗呐喊。他专门在许久不用的微博上转发了这一消息，称“欢迎购买”，SOHO中国也在其官方微信公众号上自卖自夸，出售物业“租金回报稳定，投资性价比极高”，“捡漏好机会！”

潘石屹称，此次销售房源收入将全部用于降负债，不会用作股票分红。按SOHO中国公布的2021年年报数据，截至去年底，SOHO中国总负债约为333.47亿元，净资产负债率44%。其中1年内需偿还贷款16.64亿元，1年以上至2年为11.39亿元，2年以上至5年为54.85亿元，5年后为97.09亿元。

外界对其降负债的说法议论不一。对比同行业的负债SOHO中国处于较低水平，一些人士称SOHO中国此举意图快速回笼资金。也有报道称该做法符合SOHO中国缓解现金压力、优化资产结构的逻辑。

资本市场赞同潘石屹卖房的做法。在宣布“七折”卖房当日，SOHO中国港股涨幅一度超20%，收盘时涨8.97%。

也是在北京市市场监督管理局对SOHO旗下物业公司下发行政处罚的当日，SOHO中国的老对手复星国际拿下了昔日上海“地王”项目外滩8-1地块的外滩金融中心。过去，SOHO中国曾因为争夺该地块与复星国际打了3年官司。

3

2014年，网易把当年度的“最有态度地产人物”奖项颁给了潘石屹，与其一同入围的均是地产界的大佬们，王石、王健林、冯仑。

当时还担任《第一财经日报》总编辑的秦朔说，“在房地产这样一个和我们每个人休戚相关的行业中，他造的房子不是最多的，但他带给我们的微笑是最多的，他不是最有财富的，但他却拥有最多的粉丝，每一栋房子都代表了一种态度。”

一直以来，潘石屹都是引领中国房地产潮流的那个人，他是先锋与前卫的代表，当年SOHO中国各个项目无一不以突出的建筑风格而饱受追捧。人民日报海外版评价他说，“潘石屹的每一个建筑作品都以城市标志性符号引领这个城市的建筑潮流”。

他常年游走在各大新闻媒体头条，写博客，针砭时弊，出书，主演电影，玩摄影和木工，一举一动都牵动着大众的视线。他执着于公共讨论，为此专门办了一本刊物。很难想象，当年SOHO中国的一本企业内刊《SOHO小报》也曾风靡京城，被认为是公共讨论的重要阵地。在它2010年宣布停刊时，曾引发一众作家、学者及媒体人士发文悼念。

2011年，北京雾霾还未被大多数人关注到时，他就开始在微博上转发美国驻华大使馆发布的PM2.5数据，引发舆论讨论——当时中国尚未将PM2.5纳入气象监测，一些媒体在报道中称这是公众开始认识到PM2.5的开端。

次年，国务院通过新《环境空气质量标准》，将PM2.5纳入空气污染监测和治理范围，同时要求各直辖市和省会城市当年即公布PM2.5浓度值。当年5月，潘石屹被邀请参加治理PM2.5的研究小组。即便现在，SOHO中国还会每日在官方微博上发布旗下楼宇的室内空气指数。

潘石屹早就不活跃在微博上了。

他出生在甘肃省天水市的一个贫困乡村，对童年最深刻的印象是吃不饱饭。他家里有7个孩子，穷困之下，他的父母不得不将两个妹妹送到别人家里寄养，“只要谁家有个奶羊就送过去，就可以喝羊奶了。”

其中一个妹妹被送往了陕西，后来因为他母亲过于思念，他又跑去陕西将妹妹背回了家。

潘石屹是《平凡的世界》的忠实粉丝，他觉得书中的孙少安和孙少平身上都有他的影子，他和贾樟柯一起出现在路遥的纪录片里。有一年陕西的一个房地产活动邀请他参加，他向主办方提出的条件就是去看看路遥墓。

延安大学文学院校长、《路遥传》的作者梁向阳回忆说，“他来了之后，紧紧抓住了我的手啊”。潘石屹说，他把《平凡的世界》看了7遍，每当遇到困难他都会重新读一遍，他送给弟弟参加工作的礼物也是《平凡的世界》。

2015年电视剧《平凡的世界》热播时，潘石屹曾梦见过路遥获得了诺贝尔文学奖，他在微博上写道，“我着急啊，怎么通知他的家人？准备什么花？我忙着建议，获奖词一定要写上，路遥笔下的主人公都是以德报怨，对周围的每个人（无论是对他好还是坏）都有炽热的爱……”

以德报怨是潘石屹从《平凡的世界》中感悟出来的。在他事业有成之后，不断有过去的同学、乡亲或者朋友找他借钱，他曾为此颇为烦恼，因为这些人常常借了钱后就消失得无影无踪。他后来列了一个清单，名单上有32个欠他钱的人，最少的3万，最多的有750万。他把这个清单烧掉了，作为与过去的自己和解。

旁人无法理解潘石屹的这种心理。那年，有记者因为《平凡的世界》跑去潘石屹的老家采访，同村的村民得知采访原因后反问，潘石屹还平凡吗？

参考资料：

1. 《 <潘谈摄影间>对话柳传志下集：不再改革中犯错误，不做牺牲者》  凤凰网

2. 《潘石屹为什么总跟几毛钱电费过不去？》 财经天下周刊

3. 《潘石屹如何打坏了SOHO中国的一手好牌》财经杂志

4. 《捡漏好机会！SOHO中国七折出售3.2平米优质房源》SOHO中国

5. 《潘石屹父子走出平凡世界》 博客天下

6. 《路遥身后20年》南方人物周刊

7. 《潘石屹的环保经》21世纪经济报道

8. 《潘石屹：平凡世界的叮咛》新华网

9. 《<SOHO小报>正式宣布停刊，员工希望内容延续》 新京报