钛度图闻·第五十五期

策划制作｜钛媒体视觉中心，编辑｜刘美兰，作图｜初彦墨

近日，央行公布了最新一期的LPR利率，一年期和五年期的LPR“双降”。其中，一年期LPR为3.65%，较上一期下降5BP（基点）；5年期以上LPR为4.3%，较上一期下降15BP。

本年度LPR此前已有两次下调。2022年1月，1年期LPR与5年期以上LPR分别下调10BP、5BP；5月，5年期以上LPR下调15BP，创2019年8月LPR改革以来的最大降幅。LPR利率变动对贷款买房者、楼市有何影响？钛媒体·钛度图闻最新一期带你读懂LPR利率背后的含义。

MLF降息，LPR同步下调

MLF和LPR是央行针对不同期限、不同目标的利率调整工具。MLF指中期借贷便利，是货币调节工具；LPR是指贷款基础利率。可以简单理解为，MLF是央行向银行提供借款的参考利率，是央行借给商业银行的利率；LPR是商业银行把钱借给客户的利率，LPR一般是在MLF的基础上加几个点形成的，如果MLF开始调整，LPR也会跟着调整。

8月15日，央行开展4000亿元MLF操作和20亿元公开市场逆回购操作，MLF利率下降10个基点，这被视作LPR下调的先兆。据钛媒体·钛度图闻统计，2019年LPR改革至今，这种现象确实常见。比如，2020年4月，1年期MLF利率下降20个基点后，1年期和5年期LPR也分别下降20BP、10BP。

那么，为什么MLF利率下降，LPR也会随之下降？新的LPR形成机制是在MLF利率基础上加点形成的，18家银行每月根据MLF等市场利率报出LPR，去掉最高值和最低值之后形成的价格就是每月公布的LPR利率，LPR利率等于央行公开的MLF利率+18家银行每月报价平均加点。

由此可见，MLF利率的变动，一般都会影响到LPR利率，并最终影响贷款利率。因而在MLF利率下调后，很多业内人士预测LPR利率在未来或许联动下降。

房贷再减负，首套房贷款利率下调

与LPR利率调整最密切、最利好的就是贷款买房者。消费者在买房时，有固定利率和LPR浮动利率两种选择，必须二选一，一旦确定就无法重选，直到贷款还清。

如果选择固定利率，那么利率不受LPR变动影响；如果选择LPR+基点的浮动利率，则有机会调整房贷利率。因此，并不是所有贷款购房者都能立刻享受到这次利好。

购房贷款属于长期借贷，银行贷款期限一般都在10年以上，所以贷款者一般会参考5年期以上LPR。根据贝壳研究院数据，近一年，伴随LPR的下调，全国首套、二套房贷利率也在同步下调，5月，首套房贷利率已破5，7月已降至近一年来最低位，为4.35%。

随着最新LPR揭晓，多地纷纷下调首套房贷款利率。目前，北京首套房贷款利率降至4.85%，广州首套房贷款利率最低可降至4.3%，上海首套房贷款利率降至4.65%，深圳首套房贷款利率下限调整为4.6%。北上广深四大一线城市首套房贷款利率均进入“4时代”。而在一线城市之外，济南、昆明等地将首套房贷款利率降至4.1%。

一线城市百万贷款还款总额，可减少10-30万元

2022年以来，5年期以上LPR共计下调了35个基点。5年期以上LPR的下调能使房贷一族直接减少每月所需偿还的房贷利息，具体利息还需参照购房者的情况。

虽然LPR每月更新，但购房者实际的房贷利率并不会每月随之变动，而是根据其和银行约定的“重定价日”时间变动。如果“重定价日”是每年1月1日，定价周期是1年，那么就是“上一年12月20日的LPR”决定了消费者这一整年的贷款利率；如果期间LPR不变，次年1月1日开始才会按最新的利率来执行。

参照以上情况，以100万贷款金额，按贷款30年等额本息测算，各地房贷利率有何变化？买房能省多少钱？据钛媒体·钛度图闻估算，在北上深这三个一线城市，每月大约能少还300-400元，还款总额将减少10-15万元不等；而在广州，每月少还金额高达823元，还款总额将减少近30万元，相当于一辆进口车的价格。可以看出，降息效果很明显。

促进房地产回稳迫在眉睫，楼市能否升温？

今年1-7月商品房销售额、商品住宅销售价格双双下降，楼市有待回暖。此次LPR下调还透露出稳楼市、稳预期、稳经济的政策目标。

据国家统计局数据，2022年以来，商品房销售面积和销售额呈大幅下降趋势，1-7月，商品房销售面积78178万平方米，同比下降23.1%；商品房销售额75763亿元，下降28.8%。

2022年以来，据国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况统计数据，房价下跌的城市数量超过了房价上涨的城市数量。

目前，全国各地已经采取各种方式“救市”。据不完全统计，截止2022年8月中旬，全国已有170个地方城市超400余次出台松绑政策。部分地区为鼓励楼市成交，推出了一系列创新性措施，包括放宽限购、加大公积金购房支持力度、降低购房门槛等措施，这一切都是为了稳房价、稳预期。

5年期以上LPR还与个人住房贷款利率挂钩。从2021年第4季度来看，个人住房贷款利率持续下行，为房地产销售回暖提供支撑。

未来LPR将如何走？多数业内人士分析认为，下半年经济恢复仍较为温和，房地产市场将在未来一段时间低位运行，LPR仍有下调空间。伴随LPR下调，房贷利率不断下降，贷款总付息减少，这些联动效应能否唤起大家的买房热情？一切还有待观察。

数据来源：钛媒体科股宝、东方财富网、贝壳研究院、各地银行加点根据公开报道估算整理、国家统计局、中国货币政策执行报告、公开整理