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文 | 华商韬略 

2007年SOHO上市时，潘石屹夫妇的身家达到500亿元，今年3月的2022年胡润全球富豪榜显示，这一数字已降为210亿元。

15年边打边撤，财富缩水一半多，但相比很多雄心壮志又只争朝夕的同行，他们目前为止的结局还是强太多了。

夫妻双双把家还

“老说我跑了跑了，都是谣言。”

这些年一直在卖资产、否认自己要“跑路”的潘石屹，终于，资产卖不掉，也要人先“闪”了。

今日（9月7日）午间，SOHO中国在港交所公告，潘石屹已辞去董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席的职务，他的妻子潘张欣也已辞去公司行政总裁（CEO）职务。

这意味着，潘石屹和张欣将一起挥别SOHO，“夫妻双双把家还。”

从公告也可以很明显地看出，SOHO中国在刻意淡化着两位创始人离开的影响，其公告名只是轻描淡写的几个字：

管理层和董事会变动。

但这是一场蓄谋已久的离开。

自2019年以来，市场已多次传出潘石屹夫妇“金盘洗手”的消息。

2019年10月，有消息称，SOHO中国正考虑出售其在中国8个办公大楼的权益，总价值约为500亿-600亿元。但很快，消息没了消息。

2020年3月，疫情最严峻时期，SOHO中国主动公告，黑石拟将SOHO中国私有化，交易总对价约40亿美元，但此后疫情延续，交易泡了汤。

即便如此，潘石屹也依然是“天要下雨，娘要嫁人，他要卖公司。”

2021年6月16日，SOHO中国再发公告，高盛代表黑石发出全面收购要约，以5港元/股的价格，完成其私有化。折算下来，这一价格比前一年少了10亿美元。

潘石屹和妻子手握SOHO中国63.93%股权，算下来也是过去一年每天少掉了近千万。不过，潘石屹还是要卖，但还是没卖成。

不到两个月后，市场监管总局签发通知，对要约方根据《中国反垄断法》提交申报正式立案审查。

圈内人称“笑面虎”的潘石屹，一副人畜无害的憨憨背后，不但算盘打得溜圆，而且城府颇深。这些年的地产大环境，以及他个人的小环境都越来越不友好，让他庐山真面目再也藏不住，所以及时收手，即便买卖越谈越亏，也要三十六计走为上计。

在整体出售之前，潘石屹、张欣夫妇就已鸭子划水一般，一点一点售空了大量非核心物业。经统计，仅2014年~2019年，SOHO中国就累计卖楼套现约293亿元。

卖楼所得最终转化为丰厚的分红。2006年至2020年，SOHO中国共计分红12次，总金额达207.78亿元，按潘张夫妇所占股比计算，夫妻二人累计取得分红现金约133亿元。

如果把SOHO中国比作一头奶牛，经过潘张夫妇不停的挤奶，SOHO中国不仅日渐消瘦，且留下的核心资产，在短期内的增值空间，也都差不多到头了。

2012~2019年，SOHO中国营收由153.05亿元缩水至18.47亿元，零头都不剩。

▲SOHO中国历年财务指标

与之对应是，SOHO中国已经不再开发新项目，只是坐楼收租。

到2019年决定整体打包给黑石时，SOHO中国虽然依然坐拥北京的望京SOHO、光华路SOHO、丽泽SOHO、前门大街项目，以及上海的外滩SOHO、天山广场、复兴广场和古北SOHO八大地标项目……全是寸土寸金的地理位置和顶配的周边条件。

但正如很多人的共同感受，SOHO中国的楼往往都中看却不中用，其租金价格一直配不上地段的优越。2019年，其总资产近700亿元，净利润仅13.31亿，资产回报率不到2%。

如此低的回报，潘石屹是不满意的，而且他也基本上没办法在短期内去经营改善。

另一边，至2019年底，SOHO中国还有326.12亿元的总负债，其中一年内到期债务16.32亿元，同期现金及等价物仅12亿元，无法覆盖短债。

不怎么赚钱，还常常为钱操心，最关键的是，自己早已不缺钱，所以铁了心的要卖了卖了，带资一身轻。可最后连有关部门都不放行，甚至还接连被算新账与旧账。

2021年12月2日，SOHO中国旗下的7家物业公司因存在电力价格违法行为，被上海多地市场监管部门罚款合计约8664万元。

2021年12月7日，SOHO中国公告称，其附属公司北京建华置地有限公司（下称“建华置地”）收到北京市税务局稽查局对其做出的《税务处理决定书》和《税务行政处罚决定书》，最终需要补交税款、滞纳金及罚款共计人民币7.09亿元。

2022年3月，SOHO中国旗下北京搜厚物业管理有限公司朝阳门第二分公司、海淀黄庄分公司、前门分公司、三里屯分公司、望京分公司等15家分公司，又因乱收费被北京市多区市场监督管理局处罚警告并罚款，累计被罚1.15亿余元。

同月，SOHO中国的年度业绩报告显示，当年股东应占亏损1.31亿元，亏损的主要原因就包括支出了一次性税费开支约4.39亿元。

再过半年，公司没卖，楼还在，但也要人先跑了。

想当初刚到香港上市，身披成功企业家的荣耀与光环，潘石屹夫妇也曾意气风发，雄心勃勃，要过千亿，超万科。

真是路遥知马力，日久才见他只是随便说说的。

赚钱是唯一的目标

创立于1995年的SOHO，以低价拿地后建成高价值写字楼项目闻名。

潘石屹的土地投资眼光，加上张欣华尔街精英的设计审美和整合能力，曾接连创造出北京SOHO现代城、三里屯SOHO、中关村SOHO等地标建筑。

全盛时，SOHO曾占据北京CBD地区近一半销售额，造型之独特、售价之高昂，名冠京城。

▲三里屯SOHO建筑群

为了卖楼，潘石屹曾马不停蹄地拍电影、做主持、著书立说，把自己打造成地产娱乐明星，然后带着成功企业家光环跑到山西和内蒙古，向煤老板们兜售SOHO旺铺。

“北京最具投资价值的写字楼”、“只要买我的房子，我就好好地为他提供服务”、“把拿钱买房子的人真正当作上帝……”

那些年，潘石屹渐渐成了大众偶像，并且将其转为变现影响力：据爆料，当时购买超过5000万元的客户可以和他吃个饭，犹如“中国版巴菲特的午餐”。

甚至因为人气火爆，饭票门槛很快涨到了1亿。

2005年，北京商品住宅房均价6725元/㎡，潘石屹以2万/㎡的单价，从山西人手里拿走7亿。足足3倍于市场的超高定价，也让SOHO成为下蛋金鸡。

2007年，港股上市的SOHO中国创下当年亚洲最大商业地产IPO纪录，也就是那个时候，潘石屹夫妇曾立志，五年之内要过千亿、超万科。

而且，他们也的确是努力过。

三年后，年营收184.23亿元的SOHO中国，体量一度超越恒大，几乎是融创的3倍。

但现在回头看，努力的姿势不太对。

全速扩张的SOHO，在流光溢彩之下接连爆出物业质量与管理混乱。

2010年，北京SOHO尚都和朝外SOHO发生数百名业主维权事件。商户们反映，SOHO对物业缺乏统一规划，业态混乱，火锅店旁是足疗，外语教学、美甲店和健身房同在一层做邻居。

花了大价钱的山西老板们也发现了巨大落差，所谓黄金旺铺，有的两三年租不出去，一位SOHO尚都业主算了一下，按当时的租金回报，他收回购楼款的成本至少要28年。

人气偶像碎成一地鸡毛。凛冬时节，几十名外地业主身穿大写的“惨”字T恤，在SOHO办公楼前齐声高喊“潘石屹，大骗子！”

重重压力下，潘石屹决定转型。

2012年，SOHO中国开始从散售模式变成自持物业模式，也就是只租不卖。潘石屹的算盘是，自持不但可以享受房子的增值，而且还能有很划算的收益。他当时判断，写字楼的出租回报率：

至少能到10%以上。

然而，SOHO早期的高价炒作和“退租门”透支了市场信任，过度营销的反噬+实用硬伤+中国写字楼经济不成熟，共同造成SOHO出租回报率长期连3%都不到。

眼看这条路不通，潘石屹又迅速调转船头，从只租不卖变成了边租边大批发。

2014年~2019年，潘石屹几乎每年都在大批发式的大手笔出售资产：

上海SOHO海伦广场、静安广场卖给金融街；上海凌空SOHO半数物业卖给携程，上海外滩8-1地块50%股权卖给复星，上海SOHO世纪广场卖给国华人寿，上海虹口SOHO卖给德国安联保险和新加坡吉宝，北京和上海13个项目、共计2583个车位全部打包出售……

2019年，日益清减的SOHO中国在房企榜单中降至第259位。

有人唏嘘一代商业地王不再，潘石屹却认为：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律。”张欣女士更为直白：是否买卖，唯一标准就是能否赚钱。

乔布斯曾说：“我讨厌一种人，他们把自己称为‘企业家’，实际上真正想做的却是创建一家企业然后把它卖掉或上市，他们就可以变现一走了之。”

“他们不愿意去做那些打造一家真正的公司所需要做的工作，也是商业领域里最难的工作……要创造传世的公司而不仅仅是为了赚钱。”

不知是早就看到了中国房地产今天的结局，还是走着走着就对房地产厌倦了，真的只是“变现一走了之”了。潘石屹夫妇这些年，基本上是欠缺缔造一家真正的公司的热情。

SOHO的房子普遍使用价值和功能不佳，几乎是业内公认。包括其建筑的标新立异，以及项目本身，也是屡遭诟病。

在北京，彰显“超现代理念”的建外SOHO，被称作“华而不实的鸟笼”。

宋丹丹曾在微博叫板潘石屹：“长安街南边那么好的位置，你盖了那么一大片难看极了的廉价楼（建外SOHO），把北京的景色毁得够呛，别再盖楼了，求你了。”

在上海，外滩SOHO也因追求高容积率而被质疑破坏了城市建筑风格，“毁了外滩一线景观。”

但有时候，个人的努力，还真是要结合历史的进程。最近多年的三天打鱼两天晒网下来，从目前为止的事实看，潘石屹夫妇的结局即使不满意，也算可接受。

当很多努力的同行纷纷陷入巨大债务危机之时，早就偃旗息鼓的他们却得以保存了财力和实力。

15年边打边撤，财富缩水一半多，但相比很多雄心壮志又只争朝夕的同行，他们目前为止的结局还是强太多了。

比如，在2022新财富500富人榜上，许家印的最新身价就已经只有131亿。

但都不一定保得住，也更走不了人。

夫妻俩都鬼精鬼精的

早已刻意低调的潘石屹，至今还是拥有1800多万粉丝的微博大V。

当红的那些年，他不但是成功企业家，也是大网红。

他拍电影、做主持、做木工、搞摄影、学编程、著书立说、关注雾霾，甚至发潘币。

2012年，拥有3亿多用户的微博，发布了一个中国微博意见领袖排行榜，排在第一名的就是潘石屹，比马云还要高，比李开复、郎咸平、方舟子等众名人都高。

在微博上，潘石屹不只人气高，段位也高。什么话题能发言，什么话题要装着没看见，哪些事必须太极八卦地和稀泥，他比很多老革命都拎得清。

长期憨态可掬，人畜无害的姿态下，很多网友还送他一个爱称：

小潘潘。

这股超脱的仙气背后，是潘石屹以成功的人设形象和娱乐营销，以一己之力为SOHO中国节省下大笔的宣传费用：其他楼盘的推广成本要3~5%，SOHO只要不到千分之七。

2018年，“别让潘石屹跑了”的舆论压力越来越大，潘石屹老家的祖坟被扒了。

舆情汹汹，老潘在一次发布会上突然真挚地表示：我们赚的钱已经够了，现在的问题是如何把这些钱花出去，要花到社会最需要的点上面去。

但潘张夫妇最为人知的公益项目，却是很受争议的捐款1亿美元设立助学金，把钱投入哈佛、耶鲁等海外名校搞合作，资助中国学生去海外留学。

捐款之后，潘石屹的两个儿子先后入读耶鲁和哈佛。

曹德旺曾意味深长地评价这笔慈善：

“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”

不光是捐款“走出去”，最近10多年，潘石屹夫妇也一直在投资“走出去”。

在内地不断出清的同时，他们就在国外做了一系列的买买买。

2011年，斥资7亿美元，买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；2012年，花6亿美元，收购曼哈顿公园大道广场49%的股权；

2013年，张欣联手巴西Safra家族，以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%的股权，该交易成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一。

此外，潘石屹长子、人称“新京城四少”之一的潘瑞，也在英国成立了一家房地产公司，在当地拿下多个地产项目，包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。

一边是国内清仓，一边是海外加仓，被质疑要跑路的潘石屹和张欣都曾解释，海外投资的资金来源于家族信托，与SOHO中国无关。

但正是这个家族信托掌握着潘石屹和张欣在SOHO中国的33.24亿股，股比63.93%的股份。

很多年前，还是“小潘潘”的潘石屹曾在谈及梦想时说，他心里特别向往的事，是回到西北老家，住窑洞里、放羊，“面前是清清的河水，网上也没有人骂我了……”

SOHO中国要出售的消息公开后，曾有人跑到潘石屹微博下问他是不是“真要跑了”，还有人喊他“老贼”，但潘董见惯了大阵仗，一如既往地听歌、品茶，概不回应。

如今“闪人”成真，他倒是丢下了一句话：“以专注于支持艺术和慈善事业。”

颇为戏剧的是，公告创始人离开之后的SOHO中国却股价直线飙升，涨幅最高达17.65%，收盘涨幅依然高达11%。

不知这是不是利空出尽就是利好？

参考资料：

[1]《潘石屹成煤老板偶像 据称买房过亿可与他吃饭》第一财经日报 2013-02

[2]《SOHO尚都开业两年租金现白菜价 业主28年才回本》商报记者 王营 赖大臣 2009-12