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钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

北京楼市的热闹，正在以不同的方式展现在公众的视野。

“从去年12月份疫情放开后，来访量就明显提升了，大概增长了2倍”。中海的一位销售人员向《凤凰WEEKLY地产》表示。

附近华润与保利项目的销售人员称，1月的销售额增加了1.3倍，甚至春节期间都有成交。

在大多数上班族都最忙碌的周一，《凤凰WEEKLY地产》在多个项目售楼处看到了不少的来访者，多的一天有十几组，每个销售很自信地表述自己家的楼盘不愁卖。

北京市场出现了越来越多对回暖的渲染，但实际情况似乎并没有走到那一步。

从1月份的数据看，新房同环比成交数据仍然下降超过25%，同比降幅较上月扩大14.37个百分点。二手房网签量为8308套，环比下降5.3%。

当然，数据有滞后性，它与目前的市场情绪是撕裂的。就在这样的裂痕中，对“小阳春”到来的期盼，变得更为热切。

售楼处人山人海？

你可以在销售们的朋友圈中看到每天人山人海的售楼处，不断攀升的成交量。

上述中海项目的销售人员说，他们的项目并不愁卖。很多时候，她接待的一组客户还未结束时，又有复看的客户到来，她不得不把这一组客户交给其他人。

除了售楼处变得热闹起来，北京的二手房市场也更明确地感受到暖意。

自己的房子已经挂了1年多时间的王越告诉《凤凰WEEKLY地产》，最近市场回暖明显，自己的房子带看量明显上来了。

而一位中介门店员工则向《凤凰WEEKLY地产》表示：“来咨询的客户明显增多，带看量翻倍，市场呈上升趋势。购房群体大多是刚需或者需要置换的客户，比较看好今年的市场。”

但从数据上看，2023年1月，受到春节假期影响，北京新房市场供求同环比双双回落，这导致成交数据也出现比较大的波动。

中指研究院数据显示，1月1日-20日，北京商品住宅成交3677套，较上月同期增长74.0%，较去年同期增长8.9%。

中指研究院分析称，春节假期，北京大部分楼盘都不打烊，楼市整体活跃度较去年有所提升。

但受返乡过节影响，春节期间售楼处整体到访量明显减少，楼市整体活跃度明显不及1月前两周，而2023年1月，北京商品住宅（不含保障房）成交规模受此影响，为37.30万平米，环比下降39.6%，同比下降39.7%。

进入2月份，北京楼市热度并未降低，整体来看，受各项利好政策以及市场预期转好带动，北京市场预期保持稳步复苏节奏。

这种乐观的情绪在春节之后继续蔓延，外界普遍认为3月份的市场将会更好，“小阳春”即将到来。

上述中介称：“随着春节假期过去，疫情管控的放开，预计2月将持续释放去年年底积压的购房需求，成交量会继续上升，成交价格也将小幅上涨。”

尽管还没有整体数据，但回暖的趋势已经很明显了。

根据北京市住房和城乡建设委员会数据显示，2023年2月9日北京新建商品房成交587套，高于近一周平均水平80.1%。

二手房方面，根据北京住建委和麦田房产统计数据显示，2月6日-2月12日，北京二手房成交量为3190套，环比上涨13.4%。整体来看，2月以来（2月1日-2月12日）北京二手房成交4836套，较1月同期上涨16.6%，比去年同期上涨66.2%。

不过，楼市的热度仍旧出现了分化，高端住宅房源和学区房相对比较火一些，而一些老旧小区，其成交量和成交价并没有达到历史水平。

博弈背后的复苏真相

在一片乐观的声音中，业界期盼已久的“小阳春”是否已经到来了？

北京一位开发商人士告诉《凤凰WEEKLY地产》，目前来看北京楼市确实在回暖，“但还谈不上小阳春，至少要看三月份的数据。”

“从1月底和2月初的数据来看，当下市场只是走出了低谷，远没有达到所谓的小阳春，销售的话有些夸张成分。”中原地产研究院首席分析师张大伟认为。

但他判断，今年肯定会迎来一波“小阳春”，顶点就在3月份。“信贷端的宽松，再加上价格上的优势致使目前的市场正在趋向正常，但目前正是起量的时刻，价格上涨还不明显。”

合硕机构首席分析师郭毅则显得更为乐观，她向《凤凰WEEKLY地产》表示：“从数据看，其实1月份成交就回暖了，当月的销量已经创近十年春节月的新高，二手房在春节之后也有了一个明显的上扬。目前看，小阳春正在到来。”

但市场仍在激烈的博弈之中。

1月末，北京链家下架所有中海项目，除中海首钢云尚之外，不再为中海带客。据说，是因为中海欠了很多佣金。

尽管双方均回复媒体称，这只是误会，双方正在协商2023年新的合同内容。但如果你现在打开北京链家的首页，仍旧只能搜索到3个项目。

这场源自渠道费用的交锋也折射出当下的市场状态，即便是北京楼市的最强王者中海，也在精打细算。

目前很多开发商的房子都还保留着着优惠，上述保利售楼处工作人员称，“最多能便宜大几十万，如果你能带新的客户来，还会有更多奖励”，但这个优惠随时可能取消。

二手房方面，上述中介介绍，今年1月，一位客户看上海淀一处的两居室，但业主报价比他们的预算高出几万元。经过两天考虑，他们接受了报价，但此时业主涨价3万元。最终他们放弃了这套房子，选择了一套相邻小区的小两居，“虽然部分条件没有前一套那么完美，但价格在预算内。”

目前看，市场还未完全修复，购房人群对价格还是比较敏感，一旦出现业主涨价幅度过大，购房人还是会选择继续观望。

郭毅表示：“从价格看没有上涨的迹象，市场的回暖也跟目前的价格低位有一定关系。现在新房二手房库存量比较大，新房现在限价低，二手房也涨不动。”

统计局数据显示，2022年12月，北京新房价格环比上涨0.2%、二手房则下降0.4%。

对于小阳春能否持续，张大伟向《凤凰WEEKLY地产》表示：“目前看，北京没有实质性的放松政策，特别是没有对二套房首付松绑政策。如果这方面不放松，小阳春不会太热，并且在之后也不会持续。”

目前，北京仍然实行“认房又认贷”，也就是说，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。其商业贷款最低首付普宅为60%，非普为80%。

对于很多真实改善购房者来说，这是一个巨大的门槛。

在《凤凰WEEKLY地产》对多个分析人士的采访中发现，北京是否能够出台放松楼市的政策至关重要。

政策放松的预期能否成真

在全国各地都纷纷发布楼市松绑政策之际，北京的楼市新政却屈指可数。2022年的带押过户、接力贷等政策对楼市的刺激有限。在销售的口中，为数不多能吸引购房者的政策优势之一就是利率。

但2023年，这样的局面可能会得到改善。

2023年1月31日，北京市人民政府引发《2023年市政府工作报告重点任务清单》，其中232条提到完善“一区一策”调控措施，支持“一老一小”、中心城区人口疏解和职住平衡的合理住房需求。

其实，区域调控放松的迹象在去年便已经出现。

2022年11月，北京市发布新政，通州区台湖、马驹桥地区商品房将不再执行通州区“双限购”政策（即同时符合北京市现行限购政策和通州区限购政策），而是执行北京市其他区域普遍执行的限购政策，即京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年缴纳社保或纳税可拥有一套住房。

这引发了外界对北京楼市放松的无限遐想。

对此，郭毅表示：“北京现在也在酝酿一些宽松政策，只不过目前处于两会前期，还没有正式颁布。如果预期的政策能够落地，宽松力度达到市场预期，市场肯定还是一个向上的走势，对全年北京楼市的复苏起到非常大的支撑。但如果政策没有出台或者力度不大，今年市场恐怕还是一个前高后低的走势，大家可能会更加观望。”

而张大伟则称，北京目前没有任何影响全面楼市的宽松政策，压抑的需求需要释放，政策肯定会出现不同力度的调整。

再回到中海与链家的“误会”，一家在北京年销售额超过500亿的央企都要精打细算，更不要说一个倾尽财力在北京购置一套住所的普通购房者。在无数期待与博弈中，北京楼市将要往何处去，答案或许不久就会揭晓。