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文 | 酒管财经

魔方公寓仍在为上市梦想努力着。

4月28日，集中式长租公寓魔方公寓母公司魔方生活服务集团有限公司（以下简称“魔方公寓”）二次向港交所递交了招股说明书。

新的招股书当中，披露了魔方公寓最新的业绩情况和公寓规模情况。毫无疑问，在规模上魔方公寓依然是独立集中式长租公寓运营商中的最大企业。但在业绩上，2022年，魔方公寓并没有延续2021年的发展势头，尽管收入不断增加，但却又一次出现了亏损的情况。

另一方面，集中式长租公寓的市场规模在日益扩大，越来越多的酒店开始注意到长租生意，试图切入这一市场分一杯羹。竞争对手增多，且大多实力强劲，这对魔方公寓来说，并不是一个好消息。

业绩遭遇变脸

首先来看一下新的招股书中披露的一些最新数据。

截至2022年12月31日，魔方公寓有76245套在营公寓，覆盖全国25座城市，门店数量388个。

实际上，在2022年6月末时，魔方公寓就已经拥有了76190套在营公寓。也就是说，去年下半年其新增在营公寓数量为55套。实际上，这样的公寓增速与其2021年通过并购实现规模翻番相去甚远。

但魔方公寓在招股书中提到：“2022年第二季度，就我们在上海的扩张计划而言，提交予初步审查会议及最终审查会议以就其开业进行讨论的租赁公寓的每月平均数量分别为392套及218套。随着当地社会逐渐从新冠疫情恢复，该等数字于2022年第三季度分别增至1255套及632套。”

或许可以理解为，有不少公寓已经通过审查并筹备开业，在不久的将来，魔方公寓或许将重新展现出其扩张速度。

另外，《酒管财经》整理发现，在过去三年，尽管受到疫情的影响，魔方公寓的收入仍然在稳步提升。2020~2022年，魔方公寓的收入分别为9.49亿元、14.71亿元和17.14亿元。

但与之相对的净利润则呈现出了“倒V”曲线。2020年，魔方公寓亏损2.3亿元，而到了2021年则依靠收购及自身的有机增长，魔方公寓成功扭亏，实现净利润3.01亿元。不过，2022年，新冠疫情的反复爆发对魔方公寓的运营造成了重大干扰，使得该年度录得净亏损2.46亿元。

魔方公寓的业务模式有两种，一是直营模式，在该模式下，该公司整租或租赁楼宇的一部分，并进行管理和运营；第二种是加盟和第三方托管模式，在该模式下，魔方公寓以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。

但一直以来，其直营模式都是占收入的绝大部分，这种情况在2022年依然保持，该年度，魔方公寓直营业务收入占比为94.9%，加盟管理和第三方委托仅占比2.4%。

大蛋糕的机遇与风险

可以看到的是，租赁公寓行业的市场规模正在逐年扩大。根据弗若斯特沙利文数据，中国的租赁公寓行业的市场规模在2022年底已大幅增长至1.7万亿元，预计到2027年底将进一步扩大到2.6万亿元，复合年增长率为8.7%。

而同时根据上述机构数据，魔方公寓所在的集中式长租公寓市场将更迅速地增长，从2022年的511亿元增加至2027的1366亿元，复合年增长率为21.7%。

经历了前几年的野蛮生长，现阶段的长租公寓市场，看起来迎来了好时代。在政策端，党的二十大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

再往前，2016年12月，政策定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，提出要建立多渠道供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动各种住房租赁市场发展的政策逐步出台。

但对魔方公寓来说，也面临着一些风险。在招股书中，魔方公寓用很长的篇幅介绍了目前的风险因素，表达了谨慎且负责的态度，其中就包括整体经济环境、出租率、改造成本等等多项因素。

而倘若只从业务模式上来看的话，魔方公寓的直营模式是其收入的主要来源，但魔方公寓自身并不拥有物业，这就要求其“先拿房、后改造、再招租”，公司前期需要支付租赁费、改造费等费用，随后才能将房屋出租。

但在租赁和改造阶段，后续的出租情况是一个未知数。“空置”，是魔方公寓最直接的敌人。

此前魔方公寓也提到，根据直营模式，魔方生活通常与公寓物业签订长期租约，初始租期一般为10~15年，与住户的订立的租赁租期一般为一年，由于与业主的租约和与住户的租约的年期不一致，倘若住户停止续租或魔方生活不能及时物色新住户以填补与物业租期的剩余时间，可能会承受空置风险。

抢食长租公寓

蛋糕越来越大，抢食者就越来越多。

早在几年前，就有一大批社会资本涌入这一赛道。例如大型地产开发商万科、龙湖、旭辉、保利等；再如大型房屋中介链家、我爱我家等。此前有媒体报道称，3年有超过百亿资本流入长租公寓赛道。

而近几年转向长租公寓声量较大的，则是酒店从业者。疫情期间，不少酒店开始介入长租公寓生意。长租客源的稳定接入，可以将出租率快速提升，消化空置成本，增加经营收益。

有不少酒店开始做起了长租生意。在社交平台上，也有很多的年轻人推崇酒店的生活方式。华住旗下的全季、海友，锦江旗下的锦江之星、7天连锁，住友旗下的布丁、智尚等品牌酒店在去年都纷纷推出了长包房业务。

同时，也有一些品牌开始着手酒店转型公寓的生意。

以北京回龙观地区的乐乎公寓为例，该公寓前身就是一家汉庭酒店，经过改造，将房型进行分类，采取运用不同房源可以根据季节和市场需求，采用长租和短租结合模式来提升整体出租率，房态展示上也适应双边需求，对项目自身而言，长租部分有着长周期的良好盈利，短租将会有单房价格的优异表现。

还有诞生于铂涛集团的窝趣品牌，就针对“酒店+公寓”的合作策略推出了两种模式，一种是酒店整店转型长短租结合的“酒店式公寓”，长租房间由少至多进行改造经营，项目由窝趣公寓统一短租直连“锦江酒店”及各大OTA平台，长租接入母公司百瑞纪数字化营销渠道和线下直销体系。

另一种是店中店模式，在较大体量的酒店中，改造部分楼层及房间数量作为长租公寓经营，窝趣派驻长租业务店长。

酒店转型公寓的一个优势就是物业空间分割灵活，不必进行大规模的物业改造。同时核心服务都是“住”，经营理念相同。

入局者增多，且加入成本较低，对于魔方公寓来说或许并不是好消息，但对于整个赛道的良性发展，或许有着更大的助推作用。