图片来源@视觉中国

钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 杨依依，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

对于深圳的明女士来说，“认房不认贷”这把烈火，只够点燃她两个周末。

7月末住建部发声”支持刚需和改善型需求“后，明女士先后跑了五六个新房楼盘和几套二手房。“房子都很喜欢，就是不知道政策什么时候可以下来，有点心累，上周末不看了。”

就在监管表态前几天，明女士刚刚卖掉自有的一套南山区的小户型，房产过户，到手400多万现金。这是他们小区今年以来唯一卖出的一套房。如果按照目前深圳市的规定，她如果想置换一套总价大约1000万的大户型，就得要付8成首付（总价750万以上），她手头的资金肯定是不够的；但如果“认房不认贷”落地深圳，首付降到5成，那她就可以够着了。对于很多像她一样的买房人，“标尺“退一步，就海阔天空。

但目前为止，除了郑州明确了降低首付比例、南京发布住房补贴，还没有任何其他城市的实际政策出来，四个一线城市包括深圳，仍纹丝不动。“政策什么时候可以落地？”不仅购房者，深圳的开发商、中介机构也都在焦急地等待着答案。

三周过去了，深圳楼市上空弥漫的兴奋情绪逐渐消散，二手房和新房的看房量呈现先升后降的趋势。中原地产介绍，二手房业主受政策落地预期，迅速抬价，吓跑了不少购房者，谈判难度加大。比购房者更焦虑的是开发商，近段时间深圳多个楼盘密集发布，大面积的改善户型不少，都等着改善客户的入场。有开发商介绍，政策落地的预期反而加重了购房者的观望情绪，他们和购房者一样，都还在等风来。

琢磨不透的预期

“7月底和8月上旬时，整体咨询量、看房量和成交量，都有上升一些，但上周末开始又归于平静了。”深圳一家大型房产中介的高层最新对《凤凰WEEKLY地产》介绍。“因为政策落地的预期，客户下单的速度反而变慢了，在等可能到来的新政，带来一些优惠。”

一家深圳本地房企的营销人员透露，“最近出台新政的南京和郑州楼市，都给了购房补贴。”一家深圳上市房企目前在南山、福田等核心地带都有在售楼盘，“现在市场（销售量）确实掉得非常厉害，尤其是上周和上上周。这个市场未来就是1%和99%的关系，就那么一两个楼盘能卖好，其他的都不行。”该房企的营销负责人对《凤凰WEEKLY地产》说。

深圳南山区招商前海瑧玺售楼处（图摄/杨依依）

《凤凰WEEKLY地产》近日走访了位于南山区前海片区、宝安区宝体片区、宝安区碧海湾片区的多个楼盘发现，各楼盘售楼处之间的热度确实差异较大。到访量较大的几个楼盘都有明显的地段和价格优势，比如位于碧海湾的京地海樾府和宝体的越秀瑞樾府。两个楼盘都紧贴着地铁口，京地海樾府有55平和88平的小户型，400万可“上车”两房，瑞樾府109平可以做出4房，在千万级的改善盘中门槛是较低的。

不过它们的缺点也非常明显。海樾府和邻近小区仅80米距离，影响采光；和两套村民回迁房共用小区，没有好的学区。越秀瑞樾府则几乎没有园林，楼下公共区域和妇幼医院共用，东南向紧贴隔壁小区，户型对视严重。均价上10万的前海片区，明显热度就低了一些，在销尾盘的深业云海湾和天健悦湾府看房者寥寥，刚开放展厅的招商前海瑧玺在上周日（8月12日）的下午，大概仅有七八个看房者。当听到一位看房者还在等政策松绑时，几乎所有的楼盘销售都劝说其打消观望的念头。

“不要指望政策松绑，等松了，可能你还要打新了。”招商前海瑧玺的案场销售调侃道。据深圳中原地产的监测，7月31日至8月6日的一周，全市新房住宅成交592套，环比下跌29.4%，截至上周末，深圳新房住宅成交量已经连续三周下滑了。

二手房则陷入了一个更艰难的时刻。“小业主心态回暖的速度远比客户要快，返价的情况也开始出现，小业主趁着利好，把叫价调高，例如原来800万待售的房源，近期加价到820万。但客户没有看到政策实际落地，并不买单，不愿意将预算从800万追加到820万，业主加价反而吓跑了客户，增加了议价谈判难度，反而影响市场成交量。”中原地产华南区总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦介绍。

深圳贝壳研究院院长肖小平近日在网上掀起了一个8月出台政策预期调查，有500多人参与问卷，只有约51%的人相信深圳会出松绑政策。

焦急的改善盘

买房人还在观望的时候，深圳还有源源不断的供应正在路上。中指研究院统计，1-7月深圳新建商品住宅整体供应281.05万平方米，同比上涨52.40%，成交196.98万平方米，同比减少5.90%。

深圳宝安区京地海樾府售楼处（图摄/杨依依）

等待消耗的供应中，改善盘变得越来越重要，而改善盘就是最需要“认房不认贷”来释放需求的类型。据深圳中原统计，深圳1000万以上的新房住宅成交量，较2023年初翻了一倍，占比已高达15.8%；2000万-3000万的新房豪宅成交占比大幅上升，全市成交最主要集中在南山区。二手住宅今年的成交价格，集中在刚需和豪宅两个价格段，分别是350万-500万、1000万以上，成交面积集中在60-90平、以及90-144平。

深圳乐有家监测的二手房数据显示，今年上半年，成交周期最短的并不是小户型，反而是90-144㎡的3-4房家庭户型。“这也体现出当前楼市行情下，改善客群、卖小买大的购房者在抓住机会积极入市。”乐有家在报告中称。从深圳中原整理的2023年8月在售楼盘表看，237个住宅和公寓在售，户型全部都在90平以上，有69个，10万左右均价的前海片区基本没有小户型楼盘。近日开放展厅的绿景白石洲璟庭，楼层数量多达74层，容积率高达11.5，最小面积也是110平的改善户型。“深圳目前二套首付需要七成，豪宅需要八成，二套购房资金压力大。降低二套首付，有助于释放二套需求，也有利于置换群体。

总体来说，目前大环境下二套需求不多，认房不认贷、放宽限购等政策对刚需、改善群体更有效。”深圳中原研究中心对《凤凰WEEKLY地产》称。等候政策的时间成本正在加大。今年是深圳土地出让的“大年”，而且土地质量比往年都明显高了。

今年6月底深圳湾超级总部地块出让，取消了70/90政策，意味着又一块限价豪宅楼盘将完全避开90平以下的户型供应。刚刚开盘的项目也即将直面竞品。就在宝安越秀瑞樾府的附近，8月初中铁置业在宝中拿下了一块限价8.86万/平的宅地，和瑞樾府的价格一模一样，而且中铁置业这块地有约一半是现房销售。还有一块重要的市场供应不容小觑，就是今年大量供应的人才房，同样存在大户型偏多的情况。

在2023年第一批次的深圳可售人才房项目中，两房的认购率高达88.8%，三房则只有一半不到，仅40.1%。受限于政策要求（二孩家庭才能申请三房），三房的供需目前还无法达到平衡。根据公开资料，截至目前，已经有19个人才房达到了预售条件，今年入市的房源总数预计共16409套。如果按照可入市人才房两房、三房1 ∶ 0.82的比例计算，人才三房的套数将达7393套。以今年第一批次三房40.1%的认购率来估算，约有4435套将多余出来，这些供应同样能对商品房市场产生竞争力。

“没有卖不出去的房”

立秋节气一过，今年前7个月的楼市成交还在探底。

除了上述中指研究院统计的新房成交同比下跌之外，7月深圳二手住宅的成交量是2259套，环比6月下降6.15%，自3月反弹高峰之后连续“四连跌”，3月-7月，二手住宅成交量分别为3949套、3192套、2788套、2407套  、2259套、逐月看环比跌幅分别为-19.17%、-12.66%、-13.67%、-6.15%。

放到全国范围内，其他三个一线城市也不乐观。7月份上海共销售新房54.4万平方米，比上月减少46%；北京共销售新房56.9万平方米，比上月减少10%；广州共销售新房55.5万平方米，比上月减少26%。
“深圳明显感觉到需求还在这儿，毕竟这个住房的自住比例比较低，特别核心地段的需求还是在这里呢。大家都在观望，都在等，等这个政策出来，但是开发商快等不了了。”深圳一家民企开发商内部员工感叹。

深圳宝安区京地海樾府售楼处（图摄/杨依依）

“房地产市场仍然受政策影响非常大，一环扣一环，牵一发而动全身，所以政府还是比较谨慎，但是可以明确看到的是，目前政府救市的态度很坚决，相信救市力度会逐步加大，市场正在向好的方向发展，绝对是大势所趋。”中原地产郑叔伦说。与开发商不同的是，购房者又是另外一种心态。“我现在不太着急，反而希望政策晚一点落地，等新盘越来越多，开发商可能会再降点价。”明女士说。

“只要肯降价，没有卖不出去的房。”一名新房代理中介对《凤凰WEEKLY地产》介绍，目前深圳多个楼盘打出了特价房源，有低楼层大户型总价直减500万。《凤凰WEEKLY地产》还了解到，福田一楼盘在前段时间利用降首付、返钱等方式，变相八折出售，也在短时间内吸引了购房者下定。

近几日，一河之隔的香港，长实集团旗下位于油塘的“亲海駅II”7折卖房，最终获得超过3.8万张入票（申购），超额认购近60倍，成为香港历来收票最高的新盘票王。深圳今年年初龙岗一处楼盘也曾尝试打折促销，开发商直接减免60万元首付，上车一套小户型三居仅需30万元，上百套打折房源一抢而空。但很快，楼盘促销被迅速叫停，原因是“赠送首付活动违反国家金融政策、深圳市限购要求”。

一家深圳房企员工透露，他们的楼盘可能要到今年四季度才开盘。“有点慌，不知道到时情况会不会更差。”他说。在7月底流出的一份龙头民营房企的客研与营销会议记录里，7月来访量环比下跌了40%，预测下半年核心城市全部开始萎缩，开发商出于自保，将有大幅降价动作。

“好卖的货提前销售，只拿能做改善的地，只做改善的定位，制作能打动改善客户的产品。”这份会议记录称。