2023年的夏天，绝对会在中国房地产进程中画上浓墨重彩的一笔。

据不完全统计，自7月24日政治局会议开始，房地产政策进入密集发布期，截至9月18日，累计各地发布房地产调控政策超过230次。进入9月更是频发，月初至今，累计各地房地产调控政策高达100次。

而在这轮“政策发布潮”中，广州和深圳无疑是重点城市中最先按下启动键的城市，尤其广州更是先后出台了“认房不认贷”、“房贷首付和利率下调”、“取消限价令”等等利好政策，成为当前四大一线城市中楼市环境最好的一个。

如今政策实行半个多月来，市场表现似乎并不及预期。

广州：利好政策频发，新房市场呈现波动走势

自8月30日落实“认房不认贷”以来，广州又相继出台多项楼市利好政策，对于新房市场的影响更为明显。

钛媒体APP发现，广州分别于9月8日取消限价、9月9月下调房贷首付和利率，成为首个下限突破LPR的一线城市。目前在广州，首套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于30%，利率下限为LPR-10BP；二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为不低于40%，利率下限为LPR 30BP；在广州有2套房及2套以上，暂停发放。

克而瑞数据显示，以广州11个行政区的市场均价计算，房贷利率下调后，在广州买房首套月供比此前均有所下降。以海珠区为例，目前该区域是广州房价最贵的，一套房的均价约1431万元，以等额本息30年计算，新政前的月供为48984元/月，新政后首套月供最高可节省583元/月。

二套房方面，虽然首付由原来的5成下降至3成，但月供却增加了。同样以海珠区为例，买一套总价约1431万元的房子，以等额本息30年计算，新政前的5成首付约715.5万元，月供为37539元/月；新政后的3成首付约429.3万元，相应的月供则增加至50754元/月。

已在广州买了一套房的陈鑫（化名）告诉钛媒体APP，在广州出台的多条楼市政策里，她认为最受吸引的是“下调房贷首付和利率”。

“当时我就想是不是可以买二套了，以我和我老公的公积金计算，应该可以覆盖大部分的房贷，但转念一想又觉得不对，因为3成首付是商业贷款，不涉及公积金，”陈鑫继续说到：“而且我们两个人都在担心明年工作还能不能稳定、收入会不会断了？我感觉这应该也是许多人的想法。”

8月31日，广州的新房网签量约266套，而在之前的7月份和8月中上旬，广州每天的新房网签一般都在100套左右，政策对于市场的带动较为明显。

中指研究院数据显示，9月4日至10日，广州新房住宅供应面积约9.76万平方米，环比增加4.4%，同比下降67.5%；新房成交约9.77万平方米，环比下降31.4%，同比下降8.8%。

钛媒体APP注意到，在一系列的楼市政策出台后，广州市场曾短暂回暖过，但利好影响并没有持续多久，进入9月后，广州新房市场开始走下坡路。

统计数据显示，新政前一周（8月21日至27日），广州11区新房网签量约855套；新政出台当周（8月28日至9月3日），全市新房网签1295套，环比上周增加51.46%，仅8月31日当天，新房网签量就达到了266套，此前一个多月的数据基本维持在每天100套左右。

到了新政第二周（9月4日至10日），数据开始下滑，广州11区新房网签套数回落到846套，环比下降34.75%。不过有意思的是，进入9月中旬，广州新房市场又开始回升，贝壳研究院数据显示，9月11日至17日的新房网签量为1129套，环比上升33.45%。

对此，上海财经大学中国经济思想发展研究院研究员岳翔宇向钛媒体APP指出，网签数据通常比真实成交滞后1-2月，正常情况下，购房者在案场与开发商签订合同后，还需要先去银行办理贷款申请等各项手续，贷款审批完成，才涉及房管局登记。

“目前广州楼市新政的出台，将加速释放4-8月积累的置业需求，带动9月市场回温。即便市场热度后续有可能再回落，但政策端的渐进式发力仍有余地。”岳翔宇表示。

深圳：二手房带看量/挂牌量攀升，实际成交不及预期

深圳的政策影响相较于广州的表现更加明显。

根据深圳房地产信息平台的数据显示，9月1日至17日，深圳新房网签约983套，二手房网签约1334套。参考近几个月的数据表现，9月份的新房/二手房成交量大概率会维持在2500-3000套。

新房方面，深圳近期共有4个住宅新盘、累计2843套房源入市，分别是位于宝安的京地海樾府、南山的绿景白石洲璟庭、福田的金地环湾城、龙华的星河星悦云邸，从成交情况来看，上述4个楼盘的首日成交量分别为226套、527套、286套、409套，相对应的去化率分别为67.26%、41.93%、71.32%、48.17%。

二手房方面，深圳贝壳研究院的统计数据显示，新政落地半个月后，二手房的带看量、成交量都有明显提升。8月30日至9月13日，深圳二手房带看量环比前15天（8月15日至29日）增长74%、成交量环比增长62%；与去年同期对比，增幅更是达到259.4%。但若与成交火热的2019年同期相比，实际成交量还未达到一半水平。

另据深圳市房地产中介协会数据统计，从挂牌情况来看，新政后，深圳二手房挂牌量持续攀升，截至9月18日，全市二手房挂牌量已突破5.6万套，较前一周新增1153套二手房房源。

不难看出，尽管当下政策利好较大，购房者还是会更加看重自身需求和经济状况。IPG中国区首席经济学家柏文喜向钛媒体APP表示，购房者进一步陷入观望而购房意愿没有加强，或许是因为他们对楼市仍有顾虑，“一方面，房价仍然较高使得购房者的承受能力受限；另一方面，购房者在观望政策的进一步调整和市场走势，以避免购买后房价下跌或者政策变化对自己的不利影响，以及机会成本。”

另有一位资深地产从业者告诉钛媒体APP，政策放开后，深圳楼市出现了明显的升温情况，特别是新房，最近开盘的新楼盘当天去化要明显好于前段时间，二手房市场关注度也明显提升。从数据上来看，特别是周度数据有一定波动，这是正常情况，周度时间过短，容易出现波动，另外需求集中释放特别是优质房源被去化后，购房者也需要寻找合适房源。

而对于如何提升成交量、改善当前的楼市环境，柏文喜指出，从官方角度来看，可以考虑进一步降低购房门槛，例如减少首付比例、放宽贷款条件等，此外还可以加大对购房者政策宣传和解释以减少购房者的顾虑和观望情绪。而对开发商来说，则可以考虑适度降价或提供更多的优惠政策，以吸引更多购房者，同时还可以提高房屋质量和服务水平，增加购房者的信心和满意度。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）