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文 | 盒饭财经，作者 | 刘星志，编辑 | 王靖

“谁跑路了？胡扯八道！”

电话里，前万科集团执行副总裁，优客工场创始人、董事长毛大庆用不屑的语气回应外界传言。

9月25日，《新零售商业评论》发文称，优客工场位于深圳万科星火区域的办公室“跑路”了：管理员在9月17日把所有租客踢出了微信群。受访租客表示，直到9月中旬万科贴出租金催缴告示，他们才知道优客工场6、7月份开始就已缴不起房租。

针对“跑路”、“踢人”等传闻，9月25日下午盒饭财经致电毛大庆本人求证，他独家回应：“没有这事。我们不知道。这没有根据的东西，你们去听它干嘛啊？”“不可能！我们好好的，踢人干嘛？”

在毛大庆看来，优客工场运营状况“好好的”，自己也不会“跑路”。

熟悉毛大庆的人都知道，他酷爱长跑，经常前往各地参加马拉松比赛；但纵使擅长“跑”，且优客工场股价低迷、仍在亏损，毛大庆目前还没有“跑路”的迹象。

9月11日，毛大庆受邀担任新疆伊宁马拉松领跑嘉宾；根据盒饭财经得到的毛大庆朋友圈截图，就在9月24日，他刚刚在淄博跑完了自己第176个全程马拉松。

毛大庆的“兴趣广泛”在圈内是出了名的，在马拉松比赛受限的疫情期间尤甚。2021年底，“毛大庆包子铺”在北京国贸开业；2022年4月，他翻译的詹姆斯·戴森（戴森品牌创始人）自传出版。

很难评估毛大庆这些爱好和“副业”对优客工场运营的影响是正向还是负向。2022年一次采访中，毛大庆对盒饭财经透露，他在做包子铺过程中感受到产品的真谛，在长跑中领悟了创业的长期主义。

在这年，优客工场业绩似乎确有好转迹象，大幅减亏。去年全年，优客工场营收6.61亿元人民币，同比减少37.52%，净亏损3.22亿元人民币，同比收窄85.09%。

即便亏损大幅缩减，成立8年有余的优客工场仍没有自己造血之能力，随之而来的一桩桩法律纠纷也影响着公司的运营。今年5月，优客工场和毛大庆因一国内涉外仲裁案被限制高消费。

资本市场也不买账，截至9月27日美股收盘，优客工场股价0.295美元，市值191.76万美元，不抵头部主播一场直播带货额。

当然，优客工场的困境只是行业的缩影，宏观经济下行，创投圈每年都要经历一轮寒冬，共享办公也一同走进“漫长的季节”。

或者说，外界不相信的不止毛大庆，还有整个共享办公行业。实际上，即使在共享经济最风光的几年里，行业标杆WeWork也没能持续盈利。今年8月，WeWork还发布了破产预警，其中国区相对独立，暂时幸免于难。

目前看来，共享办公行业正经历前所未有的低潮，当局者毛大庆似乎也颇为矛盾——他一边认为公司“好好的”，斩钉截铁地否认“跑路”，一面又为自己的公司与行业挽尊。“现在哪个行业景气？太逗了。”电话结尾，毛大庆嗤笑道。

01

一面是公司和创始人被“限高”，管理员疑似跑路；另一面是工位十分紧俏，独立工区一区难求，优客工场在深圳和北京的经营状况“冰火两重天”。

9月25日下午，盒饭财经以租客身份前往优客工场北京光华路阳光100店实地探访，下午五点钟左右，该门店工区几乎座无虚席。“独立工区的话，要到11月才能空出来一间，如果着急的话可以给您先腾出一片开放工区过渡。”门店工作人员刘敏介绍道。

在共享办公一片颓势之下，这家门店行情如此紧俏，关键在“性价比”。

从地理位置上来看，这家门店条件不可谓不优越——地处北京CBD边缘，西边是北京地标中国尊，东边距离北京SKP商圈和大望路地铁站仅500米，步行不到十分钟。而根据刘敏给出的报价，这家门店价格仅1100元/工位/月，10人间价格为13200元/月，包含水电，且附赠10000元的会议室代金券。

单从地理位置考虑，这家门店算得上是CBD写字楼里的价格洼地。根据一位WeWork销售提供的报价，北京CBD附近的WeWork空间挂牌价格在3000元/工位/月左右，根据地理位置、具体房型不同，折后价格在2200元-3000元/工位/月不等。

近一倍的价差，差距主要在于环境。优客工场光华路门店在地下一层，不同工区开辟时间不同，装修风格也不一致，公共区域部分软装、硬装能明显看出“折旧”痕迹，相比之下，WeWork空间装修风格相对统一，公共区域也更宽敞。

换言之，优客工场通过降低“公摊”和维护投入，牺牲了一部分体验和毛利率，拉高出租率和性价比，相比这家优客工场的行情紧俏，附近WeWork显然空置率更高。“我们当然希望（租客）越快入驻越好，租长期的话价格还可以再谈。”WeWork销售表示。

至于优客工场是否有“跑路”迹象，光华路店一位租客表示，在这里租了一年多，没听说有拖欠租金一类的负面消息；刘敏则透露，该门店有些租户已经入驻7、8年，且还要续约。

当然，这家门店在优客工场整体框架内都有特殊性。对于优客工场深圳万科店“跑路”的传闻，刘敏表示“不清楚、没听说”，但她认为北京光华路店不会出现关店、跑路等问题。“这家店2015年就在了，在公司内属于‘标杆’项目，不会有你说的那些（关店、跑路）情况存在。”

不仅优客工场，该区域所有仍然存续的共享办公空间可能都带有一定的“样板间”性质。“像三里屯、东单附近的这几家店不止比同行贵，在我们内部都属于比较特殊的”，前述WeWork销售表示，“像东大桥附近的那家，底价可能能谈到1600元/工位/月。”

揭下部分门店繁华景象的面纱，过去几年里，共享办公行业整体处于“营收与亏损齐飞”状态，尤其在疫情期间，往往是亏损缺口单方面扩大。

以“共享办公第一股”优客工场为例，2019年是其巅峰，该年公司营收11.67亿元，净亏损8.06亿元，到了2021年，其营收降至10.58亿元，净亏损却飙升至19.96亿元。

2022年，优客工场运营状况有所好转，营收虽降至6.61亿元，亏损也大幅缩窄至3.22亿元。但考虑到当下部分门店拖欠房租、“跑路”等传闻，以及公司及创始人被限高，其短期前景难言乐观。加之行业“老大哥”WeWork上个月才发出破产预警，整个共享办公行业的衰退远未到尽头。

02

即便商业史上兴也勃焉、亡也忽焉的“大败局”不胜枚举，共享办公的“小败局”仍引人瞩目。

2008年5月，美国纽约曼哈顿大桥边一栋旧砖楼里，名为“绿色办公桌”的项目开业，项目把写字楼的一层划分成能容纳2-3人的小办公室，再围绕一个共享的开放空间设置很多办公桌，并提供咖啡、互联网、打印机等。

当时正值金融危机，但神奇的是，“绿色办公桌”生意异常火爆——下岗失业者、自由职业者纷纷涌入，“绿色办公桌”在这栋大楼里不断扩张。

2009年，三位创始人将各自股份卖给了这栋大楼的持有者古特曼，每人获得约50万美元，对比当初5000美元的投入，回报高达百倍。

三位创始人中，其中一位名叫亚当·诺依曼（Adam Neumann），后成为WeWork的联合创始人，“绿色办公桌”正是WeWork的雏形。

此前，诺依曼经营婴儿服装生意，但他时常向朋友抱怨“这不是一个10亿美元级别的大生意”，不会让他成为百万富翁。“绿色办公桌”让他看到了做大生意的机会，于是他和这一项目里另一位创始人米格尔马不停蹄开始了新项目——WeWork。

2010年2月，WeWork第一家店开业，后迅速扩张。仅仅四年后，2014年，诺依曼实现了自己“做大生意”的目标——JP Morgan联合其他投资者以15亿美元估值向WeWork注资1.5亿美元。

几乎同时，大洋彼岸的中国也掀起了共享经济的浪潮，一场角力开始了。

在大众创业、万众创新的“双创”口号号召下，风险投资涌入，初创企业如雨后春笋般诞生，共享办公需求的种子破土发芽。

在国内，这一行业主要由来自地产圈的创业者主导。2015年9月16日，优客工场在光华路的阳光100旗舰店正式开张，彼时距离其成立仅四个多月，但这家由万科老将毛大庆领衔的公司已经完成了超2亿元人民币的A轮融资，开始向全国扩张。

优客工场旗舰店开业前一周，2015年9月8日，SOHO中国宣布将试验了半年的短租产品“3Q”办公室扩编，潘石屹声称3Q计划在2017年达到10万个座位，租金收入超过其传统办公楼租赁收入。

潘石屹说完这番话第二天，当时的花样年董事局主席潘军也向外界透露，花样年正在整合旗下业务模块，打造产业地产O2O平台“WEWORTH”。

真正把共享办公战火推向高潮的，是孙正义。2000年，马云在北京用6分钟拿到了孙正义的2000万美元；2016年，诺依曼用12分钟打动了孙正义，拿到了44亿美元，WeWork估值膨胀到200亿美元。

拿到这笔钱后，2016年7月，WeWork中国首店落地上海延平路，与它的中国门徒们同台竞技。

03

2020年底一天下午，北京三里屯WeWork二楼转角一间会议室里迎来了三名访客，他们来自高瓴资本，来对一家意向投资企业做最后的尽调工作。

两个月后，投资协议正式签署，融资款将用来支付公司研发、设计、营销、人力等各项成本开支，其中一部分将按照租赁合约流入WeWork的账户。

某种意义上讲，WeWork从这家公司身上拿到了不止一份租金收入。“给我们做设计的设计师工作室也在这，相当于来自我们的订单收入帮他付了一部分租金。”该被投企业前员工李冉表示，

至于为什么选择共享办公而非传统写字楼，李冉表示：“当时扩张很快，团队也不稳定，去写字楼整租太麻烦，”她说，“招完人在WeWork再多租一个办公室就好了。”

但当这家公司高速扩张期结束，人员趋于稳定，公司就搬出了WeWork。“可能是WeWork太贵了吧，现在融资也不好拿。”李冉认为。

这正是WeWork、优客工场们面临的困局：账面有钱，对灵活办公有需求的初创企业是共享办公空间最重要的客户群体，但不论这些企业后续是死掉、长大，亦或是稳定于某一规模，它们大都倾向于搬离共享办公空间。

因此，共享办公空间想要持续扩张，必然伴随着创投潮的持续汹涌，然而资本寒冬以及疫情打断了这一进程。

实际上，据时代财经报道，早在2018年前后，国内宏观经济下行，实体经济受影响，共享办公的需求开始萎缩，到2019年，部分曾经满租的共享办公空间出租率就下滑到75%，低于85%的盈亏平衡线。

疫情则令本已不景气的共享办公行业雪上加霜。“我们在那家WeWork关店前空了一大半，除了我们就剩下几个留学生，美国的学校租了几间办公室给他们上网课。”一位共享办公租客回忆道。他曾在WeWork北京霄云路一家门店租过工位，该门店在2020年底关闭。

创投圈的寒意很快传导到同为创业公司的共享办公公司身上。

2019年8月，WeWork IPO前夕，该公司估值从470亿美元大幅缩水至80亿美元，这也成为孙正义投资生涯最大的滑铁卢，有人形容他在阿里身上赚到的钱，都在WeWork上亏了出去。

曾在三年内狂揽14轮融资，并购了7家竞争对手的优客工场，在2020年以SPAC方式流血上市，这一特殊上市方式在次年因贾跃亭的法拉第未来而为大众熟知。当年4月，毛大庆在优客工场五周年庆上公开表示：“我必须承认，优客工场正在经历5年来最艰难的时刻。”

至于曾扬言要做全球最大共享空间的潘石屹，早在2018年就态度转弯，称“现在全国的共享办公项目，大概有一半都是孩子瞎胡闹”，SOHO中国旗下的3Q也从下半年开始悄然停止扩张。

而这个行业最戏剧性的一幕发生在2019年，当年9月，曾是共享经济明星项目的ofo小黄车离开了中关村，搬进朝阳区酒仙桥一家共享办公空间内。

随着创投潮退、共享经济泡沫破灭，投资者发现，共享办公根本不是诺依曼声称的科技行业，不具备互联网行业边际成本递减的规模优势，它的本质是“二房东”，是地产行业的一个分支，如今地产行业自身难保，二房东也很难独善其身。

从飞速扩张开始，这一行业的巨头都处于连年亏损状态，2019年到2022年，WeWork累计净亏损约135亿美元，同时期优客工场净亏损约36亿元人民币，区别仅是规模大小。

巨额亏损之下，行业开始向轻资产转型求生，把发展方向放在增值服务、品牌与营销上，模式与物业公司相类似，但这一模式是否能重获资本青睐，仍是未知数。

当然，共享办公的需求并未消失。成立于1989年的雷格斯至今仍在为全球各地企业提供办公空间解决方案，中国本土上市企业德必文化、创富港也已经实现盈利。

但前者的模式是小规模、多网点，后两者本身规模并不大，年营收数亿元，利润千万元左右，本质上是辛苦生意。换句话说，对于共享办公行业来说，规模化与持续盈利就像两块磁铁的同一极，只有在创业潮的强大力量里才短暂共存。

至于已经在规模化扩张道路上走得太远的WeWork和优客工场们，第一要务是显然是瘦身转型、活下去。活下去，活到下一轮创业潮来临。

参考资料

• 《共享办公“大逃杀”：5年潮起潮落》时代财经
• 《中国本土共享办公并购疯狂：优客工场一路狂奔，连吞七家竞争对手》36氪
• 《WeWork中国“变形记” 共享经济时代来了!》第一财经
• 《潘石屹卖掉光华路SOHO 3Q，筑梦之星确认接盘》和讯财经
• 《这家公司彻底跌下神坛？冯仑：它的商业模式不成立》冯仑风马牛