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文 | 酒店观察网
8月以来，房地产政策陆续松绑，先是取消认房不认贷，然后更进一步，不少城市开始取消限购，甚至广州也部分取消了限购。
这就为一线城市取消限购打开了想象空间。
普通老百姓可能更关心房价的走势，买家关心的是买房还观望，卖家关心的是赶紧抛售还是待价而沽。
作为旅游和酒店行业的我们，更关注房地产政策的变化对行业带来哪些变化，深度思考就会发现，两者的关系非常紧密。分析两者关系之前，我们应该深入了解一下中国房地产政策对于整个社会和经济格局的影响。
一场效率和区域平衡的对抗
过去20年，乡村、小镇和县城人口往三四线城市流动；三四线城市人口往二线城市流动；二线城市人口会往新一线和一线城市流动。
假设以前所有城市没有房地产限制政策且不对户籍做出任何管控，任由人口自由流动。
结局会是啥？
结局一定是向上流动的人口趋势会加剧。大城市的人口远不止现在这点，小地方的人口会被抽干。在整个版图上就能看到北方往南方流动，西方往东方流动。
在经济和社会层面，我们能看到的是：
东部和南部经济远远高于北部和中西部；
北部和中西部的人口老龄化会更加严重；
北部和西部的产业会更加空心化；
地方债务的结构会改变。
前面三点都容易理解，关于第四点，很多人理解不了，稍微解释一下。
在自然条件下，人口会从北部和中西部向东部和南部聚集，出于种种原因（比如政治、意识形态、共同富裕等），我们国家不愿意这样的事发生，所以就积极的对抗自然趋势。
采用的手段有两个：
第一，行政手段（户籍限制、房地产限制）
第二，经济手段（地方债务）
本质上来说，中西部和北部想要留住人才，就得在当地兴办产业，创造就业，于是就会向东部和南部借钱。
在自然条件下，这些钱是不会流向欠发达地区的，发达地区为了接受更多的人口，会用这些钱修建更多的基础设施。发达地区越来越发达，不发达地区越来越穷。
因此，从某种意义上来讲，这是东部和南部在进行自我阉割，让自己变得不那么宜居，不那么有效率。如果这种阉割能换来北部和中西部的崛起，自然是皆大欢喜。
然而，我们现在看到的是，除了少数地区成功了（比如成渝地区），大部分地区除了欠下一屁股债，也没建成像样的产业。不少小地方连公交车都负担不起！甚至一些体制内的人员都被拖欠工资了。
看到这里，我们就可以得出一个结论：过去的房地产政策、户籍政策和地方债务，是在对抗人口流动的自然趋势。
说白了，这就是一场效率和区域平衡之间的斗争，但从海外的历史来看，社会最终都会选择效率。也就是说，大城市会越来越大，越来越发达，带动全国整体经济增长，落后的小地方最终完全落寞！整个国家的发展会非常不均衡。
看到这里，或许读者们心里就明白为啥这次房地产政策的转向会对旅游和酒店行业有深远的影响了，因为这次房地产政策的放松，会让人口回到自由流动的状态。
接下来，我们就大概探讨一下对旅游酒店行业的影响。
首先遭殃的是欠发达地区的文旅项目
过去中国的文旅项目几乎都靠发债在维持，很多所谓的文旅项目，其本质是披着文旅的外衣搞房地产。
随着房地产政策松绑，且不少新一线和二线城市放开户籍限制，人口必然会从欠发达地区加快流进发达地区。发达地区就会加快基础设施的建设，资金就不会减少向外流出。伴随而来的，就是欠发达地区的地方债发行不出去。（而且手里还有一屁股债要还）
发不出债就搞不到钱，搞不到钱，旧的文旅项目就会黄，新的文旅项目也开展不起来。更糟糕的，可能是已经完工或者即将完工的文旅项目也卖不出，全砸在自己手里。
这些欠发达地区的文旅项目很难通过未来的运营创造现金流，因为一开始政府就是打着卖地的心思，开发商也是打着卖房的心思。加之欠发达地区的人口不断减少，这些文旅项目大都会变成鬼城。
未来会有更多的城市将目光瞄准旅游业
随着欠发达地区的产业不断空心化，地方政府就得想办法做点其他的项目，否则自己的财政收入都会成一个大问题。没钱，当地体制内人员的工资可能都保障不了，最终只能缩编。这次地方化债，一定会伴随着大量的缩编！
但是金融、互联网和制造业有集群效应，这些欠发达地区根本没法从发达城市里分一杯羹。因此，能拯救他们的只有服务业。并且这类服务业一定不仅仅是服务本地居民，还要能够服务于外地居民。
只有这样，才能从发达地区赚到GDP。这跟咱们前20年依赖外贸是一个道理，因为那会光靠内需拉不动经济。
什么服务业能从外地拉GDP呢？
旅游一定算一个！
去年，淄博意外走红，其实底层逻辑就在于此。淄博是一个传统的重工业城市，面对未来注定收缩的挑战，它必须要尝试转型。只可惜，淄博本身缺少旅游资源，光靠一个烧烤拉不动GDP，而且也无法引来持续的旅游流量。
虽然结果不算成功，但尝试的勇气值得称赞。
未来，我们可能会看到很多类似的案例出现，不少城市都会先后霸屏当一当网红。随着新网红出现，老网红被拍死在沙滩上。不过，我们也应该相信，一定会有转型成功的城市。
发达城市是天然的旅游城市
对于发达城市来说，旅游收入只占GDP很小的一部分，但发达城市具备人口优势，交通优势，商贸优势，产业优势，资金优势，因此他们的旅游资源天生就比欠发达城市丰富。
从今年的旅游排行榜就能看出，排在前面的都是北京、上海、成都、杭州、深圳、重庆这些发达城市。这些城市大都有历史沉淀，自带文化流量。
加之，他们还很有钱、有人口流量（有人就有需求），可以做出很多成功的文旅项目，创造更多的旅游资源。
对于小城市，由于人口本来就少，修一个主题乐园或者公园，根本就没有人去。因此，除非本身就有很丰富的旅游资源，欠发达地区要从发达地区分到旅游行业的一杯羹，其实并不容易。
周边游和微度假会越来越流行
由于大量人口往少数地区聚集，大城市周边的旅游资源就会受益。我国除了法定假期外的其他假期并不多，这就导致对于大多人而言，一年之中的长途旅行不会很多。因此围绕大城市周边的短途旅行和微度假会越来越流行。
并且，此类旅行的主要目的就是放松和亲子！（大城市的工作压力大）随着城市群集中，交通工具的进步，人们周边游和微度假的半径也会扩大。围绕城市群的旅游会因为协同效应而越来越发达。
收缩性城市要洗心革面
一谈到旅游城市，大家都会想到“宰客”。三亚、青岛这些热门旅游城市通通都曝出过这样的丑闻。
我们可以发现，如果一个城市同时具备经济发达和旅游资源丰富两个特征，那么宰客现象就少。因为这些城市更加开放和公平，监管更加到位。而强烈依赖旅游业的城市，就特别容易出现宰客现象。
淄博之所以火，并非是因为烧烤，而是因为当地政府对外地游客的态度，以及对当地商贩的管理和约束。
未来会有很多这种收缩性城市会加入抢游客的行列中，随着竞争越来越激烈，当地政府必须要做出态度上的改变，必须加强对商家的管理，营造对旅客友好的氛围。
不过这种转变并不容易，因为这些收缩性城市有很强的官僚主义。以前靠资卖源或者重工业赚钱，后来靠卖地养活自己。这种模式跟南方依靠自由贸易崛起的商业模式是完全不同的。
前者更依赖于垄断，地方政府总是高高在上，办事效率很低！因此，旅游从业人员选择城市也很关键，必须要考察当地政府的态度！即便是背靠丰富旅游资源的三亚，当地政府现在都不得不比以前更加注重商业环境的管理。
除此之外，当地政府的营销能力也非常重要。
咱们就可以把一个城市看成是一个产品，产品再好，不懂营销也白搭。地方政府如何给城市定位，如何通过新型互联网工具传播，如何打造IP，如何拉投资，如何搞联名，如何制造话题，如何写文案等等，都会直接影响当地的旅游业。
对于这些养尊处优惯了的地方领导，恐怕并不是件容易的事。
不过，值得一提的是，确实有不少收缩性地区的旅游资源很丰富，但还没有开发出来。比如，新疆，山西，贵州，西藏等等。一旦开发出来后，会对现有的旅游城市形成一定的冲击。
酒店在区域上的两极分化
最后我们谈谈酒店。酒店的两大需求，一个是商务出行，另一个是旅游出行。对于商务出行需求而言，主要集中在几个重要的城市圈：长三角、珠三角、北京、成渝、武汉合肥等。
这些城市也不乏旅游出行的需求，可谓是商家必争之地。而且随着现在房产政策和户籍政策的放松，人口还会增加，需求还会进一步扩大。因此，别看这些城市圈的酒店在全国的占比已经很高了，很可能未来还会更高！
而对于那些收缩性城市，商务需求会大大减少，因此酒店在扩张的时候，一定要重点考察目标城市未来是收缩还是扩张。对于旅游出行而言，除了现有的旅游热门城市外，未来可能出现的新兴旅游城市也值得考虑。
- 一是要看当地的旅游资源是否丰富；
- 二是要看当地政府的态度和能力。
这些以旅行需求为主的酒店要重点观察游客的消费偏好。标准化的连锁酒店不一定有优势，个性化的酒店反而更受青睐。不过在这些地方开酒店，风险相对更大，因为旅游的风向经常转来转去，今年可能人满为患，第二年可能冷清到无人问津。
因此，当地政府的持续营销能力非常重要！
现在不少品牌都提出了抢占下沉市场，但这非常考验企业的前瞻性，它可能是蜜糖，也可能是砒霜。
尾声
我国房地产政策的本意是调控房价，防止金融风险，但带来的副产品却是阻挡了人口的自由流动。
随着房地产政策的放松，人口会沿着它本来应该流动的方向迁徙，这势必会带来区域上的极端不均衡。但这是必然趋势，因为经济增长源于效率提升，效率提升需要人口聚集。这种变化势必会给旅游和酒店行业带来巨震。
本文所探讨的改变只是冰山一角，读者深入思考后，应该会发现很多意想不到的改变。
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