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文｜长三角时刻

无论是小红书博主还是银发旅游团，都知道南京有两个商业地标，必须得去打卡一趟：

一个是花了800万造厕所的德基，一个是在西桥需要抢拍摄位的紫峰。

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继此前的“文艺复兴风”“南洋花园风”厕所出圈后，掌握流量密码的德基最近又上新了，这一次把厕所又整出了“疯马秀”的感觉。

跟厕所杠上了的德基广场，近些年风头无两。2022全国购物中心销售额排行，德基以210亿的数据，继续稳坐“华东店王”，全国层面仅次于帝都SKP。

德基所在地南京，拥有国内首个跨省都市圈，覆盖苏中、苏北、皖南、皖中、皖北等地，这多少也为德基的重奢策略输送了支撑人群。

再加上南京其他重奢商场如新鸿基IFC、香港置地金陵中环等项目还在筹备中，德基重奢事实上做到了本土一家独大，从1月份LV销售额就能看出来，德基单店LV卖了1.96亿，超过全深圳两家万象系的总和。

而德基喜欢装修奢华厕所，其实也只是一环。无论是8年前推出的全国首个公共场所防儿童走失系统，还是6年前启用的全世界艺术品集邮的德基美术馆，都能看到德基致力于“务虚”营销——造事件、引话题，树立南京商场“德基和其他”的差异化形象——重奢的核心讲究身份认同，所以从一间豪华盥洗室到一件重金艺术装置，德基的预算划拨逻辑始终是自洽的。

相比商场的高调，德基创始人吴铁军则是异常的低调，基本隐匿幕后，由其弟吴铁民负责抛头露面。2019年吴铁军曾因为某明星事件短暂上了热搜，近年鲜有话题再出现，而那些新闻零碎也没有影响德基继续高歌猛进，相比四年前，德基的销售额算是翻了一番有余。

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而另一个商业地标紫峰，这些年也一直想要制造点声量，但似乎后劲不足，裙楼商业紫峰购物广场，开业13年一直人气惨淡，连电影院也已关张。2022年初，商场还曾招了些网红店“重装升级”，但现在看，基本又打回原形，去逛紫峰商场，看到的最多英文单词，就是店铺围挡上的“coming soon”。

当然，严格来讲紫峰从一开始就是想打商办部分，裙楼商业本就是一个小配套，从凌乱的布局上就能看出来当年是在给主楼打辅助，所以确实也不应该有更大希冀。

最近紫峰也又爆了点新闻，准确讲应该是旧闻反复，因为每隔半载一年，有关紫峰大厦拍卖物业、72楼观光层整体出售等消息就会来回一下。

这里面的一个问题就是，紫峰大厦的建筑设计是世界级的，但运营是县城级的。因为从一开始，开发商绿地就放弃了自持，选择办公散售、迅速回笼资金，当初留在手上的72层观光层，看上去似乎也是为了捂个好价日后再卖。

这也导致了紫峰后期已经谈不上运营规划，局部资产包拍卖一直在持续进行，而“城市封面”级的紫峰大厦，曾经一度也成了P2P暴雷公司的重灾区。

绿地董事长张玉良曾有过一句名言，“做政府想做的事，盖高楼，做地标”，紫峰大厦作为绿地开发的首座超高层项目，在当年算是开启了一种“绿地模式”，南京实验场之后，武汉、成都、西安等摩天项目才陆续开启。只是这种以高楼换政策倾斜及周边土地开发权限的模式，已经根基不稳，同为绿地操盘的江北新区“第一高楼”在前期就已经遇到了各种问题。

回到2005年，在鼓楼食品大楼旧址，上海绿地集团联手南京国资集团拿下鼓楼西北角的A1、A2地块，龙鳞元素加上450米的总高，让紫峰大厦在全国也出了风头，虽然美国SOM的首席设计师阿德里安·史密斯有点借鉴了自己的另一作品川普大厦，但紫峰就此成了一个现代南京的超级符号。

但很快，紫峰成了“只能远观不可亵玩”，在西桥以紫峰为背景取景是美的，但似乎紫峰也只适合作为了城市的背景。

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相比于紫峰商办的高开低走，德基商业倒是有点低开高走的意思。

90年代靠做梦特娇、香港鳄鱼等服装代理起家的吴铁军，商业嗅觉异常灵敏，很快意识到在南京搞高端消费会有市场。

在曾经的南京新街口商圈，一直有所谓的“山头割据”一说，三胞袁亚非系的新百，雨润祝义财系的中央，占据新街口半壁江山，李嘉诚也曾短暂接手过南京国际金融中心。

但其实吴铁军要入局更早，而且比起两位借国企改制跨界、看上去更像是为企业做资产包的前大佬，从湖南路做小本生意一路杀到新街口的吴铁军，无疑在商场这件事上要更敏锐更有章法。

当时有个冷典故，全南京乃至全江苏，第一家要做高级商场的，其实是隔壁的金陵饭店，很多人是从金陵饭店购物中心里第一次知道了华伦天奴这个意大利品牌，不过省属企业志不在此，慢慢放弃了副业。

而真正对高端化思路更清晰的是新街口的另一个大玩家，金鹰王恒。王恒是海归派，从洛杉矶转战南京，时间点卡得很准，1995年金鹰就冲进了新街口，算是预热了南京市场的奢侈品消费，也培育了诸多金鹰系人才，号称南京商业的“黄埔军校”。

站在外面看，金鹰路线有点先做大再做强的意思，摊子铺到了省外乃至云南，回过头来旗舰项目南京金鹰世界已经是2017年的事情；而或许也跟自身势能有关，吴铁军的德基切口更细、直奔重奢主题，先做强再做大，直接对标香港海港城，可以说棋风更险，不成功便成仁。

而当年的新街口东北象限，其实是一处“死角”，被戏称“连乞丐都不愿意来”。德基地块前身是“时代广场”，物业一小部分被租赁给嘉和百货，大部分被散售给150多家小业主，一团散沙、不成气候。吴铁军也正是在这时候一边回购一家家小物业，一边以香港累积撬动品牌资源，2006年一手打造出了并不被看好的德基，“凤姐变冰冰”，确实是一个强人。

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把单店做到极致的德基，也很快遇到了自己的问题。

香港电影里有一句著名台词：

“你很会打吗？会打有个X用啊，出来混，要有势力，要有背景。”

SKP的背后是华联集团，给万象城撑腰的是央企华润，来福士单店虽然与德基不好比、但其背后的凯德集团可以说是亚太一霸……而德基的“外资”身份，其实是创始人拿了香港籍以后的“出口转内销”。

所以，当“先做强再做大”的德基，想要走出新街口时，就显得有些吃力。

2014年，德基从美国富顿集团手上接盘元通世贸中心项目，直接与未来重奢竞争对手新鸿基IFC背靠背，光鲜之余，资金压力也开始显露，德基新街口二期开业后，德基的资产负债率由55%左右上升至76%；根据公开资料，2017年，德基也将德基广场物业向招商银行南京分行做了抵押，融资26亿。无论是布局南京河西，还是出征淮海徐州，对德基来说，推进都有些坎坷，竞争激烈的新街口反倒成了舒适区。

德基接盘富顿，得从两方面来看。一方面，德基确实展现了自己的野望，326米高的主楼是德基“更上一层楼”的隐喻，大家也愿意看到本土企业做大做强；另一方面，富顿的撤离，也让南京失去了很多潜在国际企业资源，隐性的国际资源链接成了断点，少了一点点说不上来的可能性。

对南京商业来说，类似的事件不少。同样是元通，奥体苏宁广场虽然效果图炸裂，但是已经沦为多年“鱼塘”，如果2008年是有意竞争此地块的嘉里集团拿下，那元通的商业氛围或许会更浓厚；而新街口破布营地块，又是元通故事的翻版，港资恒隆再次输给了苏宁，少了条鲶鱼搅动新街口商圈。

不过这确实也是无奈之举，细看河西金融城，会发现进驻了诸多省市两级大国企，地块本身也是国资作为大股东自己上牌桌，一线城市里的九龙仓、太古等商业地产玩家尚未进场，这确实是一个尴尬之处。

无论德基还是紫峰，都是能代表南京商贸发展在一定时期内的一张张切片，而今年文旅出圈、城市竞争力近年又提档的南京，同时也在推动服务业扩大开放，不管是老玩家整活，还是新玩家搅局，南京也确实需要一些商业新故事了。