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文 | 酒店观察网

中高端酒店总是给人一种高大上的感觉，于是很多人会想当然的认为这些酒店会很赚钱。

然而真实情况是，大多数星级酒店并不怎么赚钱，甚至一不留神就亏钱。

根据中商产业研究院的统计，2019年中国星级酒店的利润总额是55.59亿，而当年星级酒店的数量是8920家。那么平均每家利润只有62万元！

区区62万对于动辄上亿的投入，这能叫赚钱吗？

除此之外，我们还要清楚，任何市场都符合二八法则，也就是赚钱的是少数，大多数则是亏钱的。因此，中国星级酒店的利润其实只来自那些少数酒店。

咱们光从各个省份星级酒店的利润分布就能看出一二。往往是经济越发达的地区，酒店越容易赚到钱。

既然不怎么赚钱，为啥那么多人抢着想去开呢？

接下来我们就深度探讨一下原因。

为什么星级酒店很难赚钱？

酒店的星级越高，回报周期往往就越长，10年以上是非常常见的，毕竟大部分酒店的净利润率都达不到10%！考虑到在运营过程中，还要不断的再投入资金进行维护和改造，即便利润看起来还行，但现金流常常都是吃紧的。如果再遇上经济衰退、疫情之类的宏观大事件，几年赚的都不够一年亏的。

有没有赚钱的呢？当然是有的。

通常都是那些拥有核心资源的酒店，其中最重要的资源就是物业所处的位置是否具备竞争优势，以及物业本身在硬件上的先天条件。然而，好东西总是稀缺的。

咱们可以粗略的算一笔账：

假设一个坐标深圳的五星级酒店，地价5000万，投资8个亿；（这在深圳算便宜的）

300个房间，平均房价1000元，入住率80%。这个房价已经不低了，而且入住率是相当的棒。那么一年客房收入8760万，假设客房和餐饮等其他收入对半开，总收入就是1.75亿。综合毛利率按50%算，就只剩8760万了。销售和管理费用假设为20%，就只剩5250万了。

前期投入的8.5亿（包括地价）还需要折旧摊销呢。我们按40年来分摊吧，每年也要吃掉2125万。（实际上不可能按40年折旧摊销）

现在只剩下3125万了。

接下来还有税，维修基金成本和杂七杂八的费用，咱们按5%计算。然后就只剩2250万了。

对了这还没有贷款的利息，通常开发这样的酒店，一般的资金都是贷款来的。即便不算上这些利息，投入8.5亿，年回报率只有2.65%。

粗略一算，其实就明白为啥星级酒店很难赚钱了。那么问题就来了，既然这么难赚钱，为啥还有这么多人愿意开呢？

开星级酒店到底是为了啥？

世界上有很多东西都是醉翁之意不在酒。比如：开奶茶店不是为了卖奶茶而是为了吸引加盟商；买豪车不是为了享受，而是为了彰显自己有钱，然后行骗。

开星级酒店，尤其是高星级酒店同样如此。

首先，地方政府有硬性要求。

某些地方政府在售卖这块土地的时候就硬性要求必须引进国际五星级酒店，甚至对于每平方造价都有硬性要求。

但这种要求显然不是市场化的，是很难匹配市场需求的。很多小地方根本就消费不起五星级酒店，那么开业后，亏损是必然的。

这些小地方政府可能会说他们是要打造一个产业链集群，要招商引资，所以少不了一个像样的星级酒店。然而这种计划性的规划，大概率会被市场打脸。

第二，提升周边地价。

在一个没有地段优势的地方，开发商运营一个酒店通常都是亏本的。但是一个五星级酒店出现在楼盘附近，就能提升周边楼盘的档次，从而提高住宅的价格（包括地价）。

酒店虽然亏钱，但住宅上赚到的溢价可能会弥补好几倍酒店的损失。这一招被当年的石油大王洛克菲勒玩得相当溜。联合国成立之初，手里没钱，连办公的地点都搞不定。此时刚刚经历过二战，大多数国家也没钱赞助联合国。

此时洛克菲勒得知消息后，决定出资870万美元，在纽约这种寸土寸金的地方买了一块地，并无偿捐给联合国。与此同时，洛克菲勒把周边的地皮一起买了下来。

联合国大厦建成后，周边的地价就开始飙升。洛克菲勒从中赚了超出投资额十倍的收益。只不过嘛，一个五星级酒店的影响力跟联合国大厦不能相提并论。这一招在房价连续上涨的时期是比较管用的，因为群众买房的热情太高涨，随便建个啥物业，销售都能让群众相信房价会继续涨。

然而，一旦房价出现拐点，能不能抬升周边房价，还得看能否形成成熟稀缺的商圈。从中国过去的经验来看，大部分这类酒店物业都无法提升周边房价。甚至由于地段太差，房子根本卖不掉，酒店也完全运营不下去。

第三，开发商避税。

开发商卖掉房屋后，赚了不少钱，于是土地增值税、所得税等一系列税收就来了。

碧桂园在疫情前三年的所得税都高达300亿以上，净利润才500亿左右。因此，开发商有很强烈的避税动机！此时，他们可以把利润填到酒店里来，自持不卖。这样一来，利润变成了净资产，税也不用交了。

变成净资产有啥好处呢？

第四，资本市场割韭菜。

利润变成净资产后，利润表和资产负债表都变得更好看了。不仅如此，财报漂亮，信用评级也上调了，融资成本也跟着降低。此时，大概率能拉抬股价。大股东和管理层就可以在股市上套现了。

如果公司没上市，也没关系，反正信用评级上调了，可以发一些低息债券，然后找机构打包成理财产品往外卖。

第五，获得抵押贷款。

开发商还可以拿酒店去银行抵押，拿到钱以后，继续拿地盖房子收预付款。这种方式多滚几圈，开发商的杠杆率就会飙升到非常恐怖的位置。

第六，帮地方政府排忧解难。

各地政府的财政都比较紧张，都指望着卖地创造财政收入，如果开发商能将地价拉起来，地方政府当然是举双手赞成。

帮领导解决问题后，开发商自然也能从中拿到一些好处。

第七，资产处置。

如果酒店运营得比较好，有充沛的现金流收入，就可以把酒店做成资产包上市交易。REITs基金就属于其中一类。于是，开发商就顺利脱手了，实现轻资产运作。

当然，这属于高级玩法，普通开发商玩不转。

咱们看到最近不少酒店品牌方都在出售自己的物业，一旦被投资者接手后，品牌方还可以继续为这些酒店物业做运营和管理，不仅实现轻资产转型，每年还能收取稳定的管理费。

2023年10月，锦江酒店拟出售时尚之旅，估值作价16.55亿元。这就是一种资产处置，卖掉不赚钱的资产，换取利润率更高的酒店管理费。

以上这七点就是市场热衷于开星级酒店的主要原因。

高端酒店面临新格局

2019年，高端酒店数量达到峰值后，开始衰减。

除了疫情的原因外，房地产衰落是另外一个重要原因。

前几年盲目开发的很多酒店物业不少都遭遇到经营困难，最终会被市场淘汰。即便是优质物业，开发商遭遇现金流危机后，也不得不打包出售，用于偿债！

未来，高端酒店的发展会逐渐回归理性，回归运营本身。

更可能的商业模式是：

1. 有资金的人提供收购资金。

2. 有资产处置能力的人帮出资人选择优质物业，重新改造，提升物业硬件的盈利能力。

3. 请有实力的品牌方管理和运营物业。

在那个房地产狂飙的年代，大家都在醉翁之意不在酒，实际上是一种资源和效率的浪费。它一方面开发了大量低价值的物业，这些物业没有办法产生回报，是一种资源浪费。

另一方面，它加重了开发商的债务负担，这个债务负担随着房地产暴雷，传递到了整个地产链，给大量企业带来损失，也打击了市场信心。

这也拖累了宏观经济复苏的速度，使得消费需求不足。需求不足也会反作用到酒店行业上，尤其是商务出行的需求。

总而言之，高端酒店在跟随经济缓慢复苏的同时，内部也会经历惨烈的淘汰赛！

开发商留下的烂摊子会怎么样呢？

优质物业被哄抢，对于那些劣质物业，会有很多资产处置的高手，上演八仙过海各显神通！他们会想方设法将这些劣质物业的盈利能力提高，然后卖个好价钱。如果实在不能提高，就压低价格收购，然后包装一下卖给下一个接盘侠。

因此呀！开高端酒店要多留几个心眼。自己搞不明白的话，最好请一些专业机构帮忙鉴定一下。