10月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布第三季度报告，期内公司营收555.28亿元，同比增长（较上年同期调整后数据变化，下同）21.63%；归母净利润10.70亿元，同比下降52.84%；扣非归母净利润9.67亿元，同比下降57.61%。

前三季度，保利发展累计营收1925.06亿元，同比增长23.10%；归母净利润132.93亿元，同比增长1.33%；扣非归母净利润126.93亿元，同比增长2.12%。

保利发展在报告期间的营收增长较为显著，业务发展态势良好，但归母净利润同比下滑超5成，对此保利发展表示：第三季度净利润下降主要因报告期内结转项目毛利率下降。累计归母净利润同比微增，增长率较低，这可能是由于公司在扩大业务规模、进行新的土地投资或面临一些运营挑战。

销售毛利率走低，经营性现金流改善

前三季度公司毛利率同比下滑5.1个百分点至19.4%，归母净利润率同比下滑1.5个百分点至6.9%，利润率依然处在下滑阶段。一方面，随着高价地项目的陆续结算，毛利率仍将承压；另一方面，市场下行也导致投资受益同比下滑45.5%，但是随着公司拿地权益比的提升，少数股东损益占比也同比提升9.3pct至21.4%。现金流方面，前三季度保利发展经营活动产生的现金流量净额68.24亿元，上年同期为-298.57亿元，改善显著。

销售回笼率高达99%，在建/拟建项目充沛

2023年前三季度，保利发展实现签约金额3351.53亿元，同比增加4.7%，签约面积1918.59万平方米，同比减少0.1%。前三季度拿地68 宗，新增容积率面积654万平方米，同比下滑15%，总地价1082 亿元，同比降低12%；前三季度拿地强度0.32，同比下降6.7pct；佛山、北京、上海、南京、成都拿地金额居前五。土地投资强度拿地金额/销售金额为32%，较去年同期下滑7%，但是 38 个核心城市拓展金额占比达到99%，高于去年同期的90%。以销定产，土储充沛，拿地积极聚焦核心城市，能保障未来持续发展。

前三季度实现新开工面积1070万方，同比减少38.7%，完成年初计划的54%（2022年同期44%）；实现竣工面积2809万方，同比增加21.3%，完成年初计划的63%（2022年同期55%）。截至三季度末，保利发展共有在建/拟建项目729个，在建面积11579万平方米，待开发面积5855万平方米。

负债率走低，资金安全性良好

2023年前三季度，保利发展实现销售回笼3334亿元，回笼率为99%；期末货币资金余额1426.72亿元。截至报告期末，公司总资产为14382.18亿元，较上年度末下降2.28%，归属于上市公司股东的净资产为2003.92亿元，较上年末增长2.07%。截至2023三季度末，公司净负债率61.4%，剔除应收账款后的资产负债率66.2%，现金短债比2.1，“三道红线”指标处于绿档。公司合同负债4463.8亿元，覆盖2022年营收1.6倍，为未来业绩释放奠定基础。销售稳定，注重回款，负债率持续下降，资金安全性良好。

在保利发展2023年半年度业绩会上，对于一线城市房地产新政出台对市场的影响，保利发展管理层曾表示，新政出台有效改善行业生态，有利于恢复市场信心，各地具体细则仍在陆续出台，市场情况还有待观察。

在楼市优化政策逐步落地，但成效低于预期的背景下，公司销售、结算进度不及预期，低毛利项目结转，利润率短期承压。不过，目前无论土拍还是销售市场，国央企背景的房企都具备相对的优势，保利作为经营稳健的央企龙头，财务稳健性显著优于行业平均水平，融资渠道也相对畅通，随着四季度部分高能级城市土拍取消限价，保利有机会把握窗口期补充优质土储项目，随着优质项目的逐步结转，公司未来毛利率有望企稳回升。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含）

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