11月8日晚，贝壳（KE.US）公布了2023年三季度未经审计财报，三季度贝壳营收为178亿元，同比增加1.2%；净利润为11.7亿元，同比增长63.4%。2023年前三季度，贝壳累计营收575.73亿元，去年同期累计营收为439.22亿元，同比增长31.08%，前三季度累计净利润52.20亿元，去年同期累计净亏损为17.69亿元。

据wind数据显示，截至10月31日，A股中的房地产管理和开发板块共有105家房企发布了今年的三季度财务数据，整体营收达1.51万亿元，同比下降0.5%；在盈利能力上，105家上市房企中有69家盈利，36家亏损，过半房企净利润下滑。在行业销售规模总量走低的情况下，整体业绩依然承压，而贝壳的业绩在此背景下，显然好于预期，钛媒体APP整理如下要点：

新房及存量房业务萎缩，新赛道业务拉动整体营收

财报显示，贝壳2023年第三季度营收为178亿元，较去年的176亿，同比增加1.2%。分业务板块来看，贝壳2023年第三季度新房业务的净收入为59亿元，较去年同期的78亿元下降24.3%；存量房业务的净收入为63亿元，较去年同期的72亿元下降11.9%；家装家居的净收入为32亿元，较去年同期的18亿元增长72.1%；新兴业务及其他的净收入为24亿元，较去年同期的8亿元上升202.7%。

由于房地产市场持续筑底，三季度市场预期不高，不出所料，三季度贝壳在新房业务及存量房业务板块营收萎缩，佣金收入的减少，降幅部分被平台服务、加盟服务及其他增值服务的收入的增长所抵销。订单增加及交付能力提升带动了家装家居业务总交易额的增长，同时新兴业务的兴起拉动整体营收同比微增1%。

存量房自营比例提升+新兴业务对冲，毛利润不降反增

财报显示，贝壳2023年第三季度毛利润为49亿元，较去年同期的48亿元增长2.6%；2023年第三季度毛利率为27.4%，环比平稳，而2022年同期为27%，同比微增。具体来看，由于链接自营占比提升，而平台业务占比下降，贝壳外部佣金分佣大幅下降、但部分被提升的内部佣金抬高。另外刚性的门店支出，也在收入下滑的情况下，相当于被动增加，导致总毛利率环比不变。

分板块来看，由于存量房业务中自营比例的增高，该板块的贡献毛利率环比不减反增，从46%提升到了49%，最终在收入下降的情况下，贡献毛利润不降反增到30.7亿。同时，新兴业务的迅猛发展也对冲了新房业务毛利润的下滑，使得毛利润环比小幅下滑。

佣金及薪酬成本降低，新赛道运营维护成本提升

财报显示，贝壳2023年第三季度成本为129亿元，较去年同期的128亿元增长1%。分开来看，贝壳2023年第三季度外部分佣为55亿元，较去年同期57亿元下降4%；内部佣金及薪酬为40亿元，较去年同期46亿元下降13%。家装家居成本为23亿元，较去年同期的13亿元增长72.7%。门店成本为7亿元，较去年同期的8亿元降11.3%。其他成本为4.8亿元，去年同期为4.07亿元，同比上涨18%。

由于存量房交易及新房交易的总交易额以及门店的减少，导致内外部分佣及薪酬、门店成本降低。家居家装新赛道的净收入增长，以及增加租赁住房管理运营服务的维护成本，拉动整体成本微增。

同时据财报显示，贝壳第三季度总交易额为6552亿元，同比减少11.1%。三季度实现存量房成交4390亿元，环比下降4%，主要是链家主导成交的GTV环比增加了7%，对冲了加盟门店GTV减少的11%。相比于存量房，新房市场在三季度的下滑更为严重，贝壳的新房成交额也环比下降约35% 至1921亿。在去化回款不易的情况下，贝壳的渠道价值越发明显，佣金率环比走高了0.2pct到3.1%。

截至2023年9月30日门店数量为43013家，较去年同期增加3.9%；活跃门店数量为40903家，较去年同期增加3.0%；经纪人数量为429352名，较去年同期增加6.6%；活跃经纪人数量为399048名，较去年同期增加7.1%。

截至2023年9月30日，贝壳持有的现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为604亿元。2023年第四季度，贝壳公司预计净收入总额将介乎于人民币180亿元至人民币185亿元，由2022年同季度上升约7.5%至10.5%。

贝壳三季度财报好于预期主要得益于以下几个因素：

1.虽然新房及存量房业务营收萎缩，但来自家居家装和新兴业务的营收增长加快，亏损也因此逐渐缩小。

2.虽然新房及存量房去化困难，但市场份额的占比持续增加。

3.在新房成交下行，去化回款不易的情况下，贝壳这类中介渠道的价值越发明显，使得佣金率走高。

后续房地产市场走向难以预测，但修复期必定要经历很长的时间，新赛道的家居家装和租赁业务的稳步成长助力贝壳在此轮波动下具备较强的抗冲击能力。可见，为了活下去，无论是房企，还是中介公司，积极探索布局业务多元化似乎是一条可行之路。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含）

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