近日，上海浦东国资委旗下的上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司百亿索赔诉讼一案，持续发酵并引发市场关注。本期《Helen‘s财经晚餐》节目，我们来聊一聊陆家嘴毒地的详细情况，涉及到哪些方面，后续诉讼可能遇到些什么问题？我们邀请到北京云政律师事务所卜若梁律师，以及钛媒体副总编辑胡润峰老师一起探讨。

附上本期直播时间轴，帮你快速跳转感兴趣的部分

14:32 环境评测弄虚作假难度很高，为何这件事到现在才被爆出来？

19:17 一开始就经历了瞒天过海？还是开发商没有对地进行二次处理？

25:31 把政府机构、事业单位、国有企业一起放到被告位置，以往是否出现过类似的事件？

29:20 陆家嘴集团去年及今年前三季度营收、净利润均大幅下跌，其对高收益预期的落空和转型战略碰壁的窘境。

36:23 这个官司是建国以来史上赔偿金额最大的官司，国外出现过这种情况吗？

40:04 平安的估值跌出了一个黄金坑位，现在是否是投资的好时机呢？

45:00 “毒地”上的建筑工人和房主，如何维权？

为何事件到现在才被爆出来？

Helen：苏钢在这个地区存在已经不是一年两年了，焦炭厂存在污染，大家都知道这块地是有污染的，如果治理好，还是可以再利用的，但是在这么大的地面上，做环境评测甚至弄虚作假，这也是难度很高的，首先请胡润峰老师来分享，您怎么看？

胡润峰：当年的立法和相关的检测，不如我们今天想象得这么完备，我们关于土地土壤污染方面的立法相对滞后。2014年苏钢出让地块的时候，我们没有强制性的关于土壤污染方面的要求。2016年，我国才发布被称为“土十条”的土壤污染防治行动计划。所谓行动计划，层级并没有那么高。到2019年《土壤污染防治法》正式施行，才是真正有法可依。

整体来看，苏钢地块从出让土地涉及的土壤调查，包括中间的修复，后面的二次、三次环境监测，跨越了我们土壤污染立法等相关法律法规施行的十年历程。我们需要回到当时的语境中去看相应的环境检测机构的标准，包括采样的方式方法、指标，这些都是动态的发展过程。

Helen：这块土地经过了222轮拍卖，地价由原来的30亿一路涨到85亿，最终陆家嘴集团是以85亿的价格抢下来的，这块地经过了7年的开发，已经建成了很多住宅楼，所以这块地到底一开始就经历了瞒天过海，还是在买下地之后开发商没有对地进行二次处理，没有把污染消除完毕就进行了建楼，从而造成了环境的二次污染？双方也是各执一词，也请二位分析一下。

卜若梁：首先，苏钢集团在声明中也说明了，提交拍卖时，已经请了第三方机构进行检测，并且在资产报告中做出了披露，这块土地有污染，必须进行修复。其次，陆家嘴集团以85亿的价格拍卖这个土地的时候，肯定要对土地的价值，也就是股权的价值做尽职调查，以及对后续开发利用要做预测，预测盈利的情况下，才能去拍卖这个股权，这是第二次检测。再来看土地的用途，有一部分是工业用地，有一部分商业用地，还有一部分住宅用地，土地的用途是否在这个过程中发生过变动？如果发生过变动，那么发生变动的时间点值得关注，是在股权拍卖之前？还是股权拍卖之后？我们国家的法律规定，在土地用途从工业用地变成住宅用地的时候，应当对土地污染情况进行调查。不符合标准的，那不得变更这个土地的使用用途。

最后，我们要看开发项目会对土地的环境造成什么影响，或者是对周围的环境造成什么影响？这个环境影响评价提交给环保部门，后者进行批准以后，项目才能开工建设，这是第四次环境检测。以上多个环节都涉及到对涉案土地进行环境检测，所以要看实际情况，是哪个环节检测出了问题？检测是依据第一份、第二份、第三份报告延续做起来？还是各单独检测？看证据材料，才能判断是由谁承担责任。

胡润峰：我们来看房地产市场的背景，2014年至2016年间，中国房地产市场经历了一轮大幅上涨，房价飙升，土地拍卖市场也非常火爆，地王频出。房地产市场非常热，大家拿地的时候热情高涨，价格很高。经过222轮拍卖，从30亿涨到85亿，从数字就可以想象出当时土地拍卖市场的火热情景。这个事件，不仅是土地污染事件，也是经济事件。后面出现房企爆雷潮的祸根是在上一轮上涨中埋下的。

Helen：一方面是涉及天价的索赔金额，另一方面，涉事双方都来头不小。提控一方是上海浦东国资控股的A股上市公司及子公司，被告一方则是苏州政府机构、事业单位、国有企业；而苏钢集团背后的实际控股公司是保险业巨头中国平安。目前，江苏高级人民法院已受理案件。请卜律师帮我们解读一下背后的法律关系。把政府机构、事业单位、国有企业一起放到被告位置，以往是否出现过类似的事件？

卜若梁：现在是陆家嘴集团及下属两个公司对苏钢集团、管委会以及环评公司、环保部门提起了侵权诉讼，其实从法律关系上来讲很简单。第一是有侵权行为，第二是被告的侵权行为与后面的损害结果之间有因果关系。

从这个案件中看，陆家嘴集团提起的诉讼，认为苏钢集团在提供的文件里有可能存在虚假陈述的侵权行为，给陆家嘴集团造成的损失，需要承担赔偿的责任。第二点是环评公司，包括苏州市环境科技研究所以及苏州市苏城环境科技有限公司，有可能出具了不符合事实的环评报告，对陆家嘴集团造成的损失承担赔偿责任。开发区管委会、自然资源和规划局可能存在着未履行监督职责的情况，可能也承担赔偿责任。

从发布的声明来看，苏钢集团认为陆家嘴集团自身有存在巨大过失，要承担最后损失。后续，我们要通过详细的证据和双方对事实的陈述，才能做出认定。刚才提到的事业单位、国家的公权力机关，比如环保机关，这些机构各自要承担相应的行政责任，甚至有一些相关责任人员可能会承担刑事责任。这个事情损失很大，影响也大，中间的责任也比较大。

Helen：目前苏州绿岸项目住宅的销售均价只有每平方米2万元左右，且项目2021年开盘后销售十分惨淡。不只是房地产项目碰壁，从2022年起，陆家嘴的金融路也走得不太顺，陆续踩雷旭辉、世茂、融创等多家房企。陆家嘴最新的涉诉公告显示，陆家嘴信托仍有多个涉房诉讼未了结，涉案金额超43亿元。多元化业务拓展不利之下，陆家嘴业绩表现堪忧。根据财报，陆家嘴去年实现营收117.62亿元，同比减少15.21%；净利润10.85亿元，同比暴跌74.84%。跌势在今年前三季度延续，陆家嘴营业收入同比下降14.47%，净利润下跌27.75%。陆家嘴陷入对于高收益预期的落空和转型战略碰壁的窘境。您怎么看？

胡润峰：陆家嘴集团是地产加金融的模式，在2016年之前，它主要是物业自持、出租出售，也做一些开发。它在小陆家嘴地区持有大量的物业，这是稳赚不赔的，利润率非常高，常年毛利率达70%以上。2016年，它收购了同为陆家嘴国资旗下的陆家嘴金融发展有限公司，开始了地产加金融的“双轮驱动”格局，也确实为今天陆家嘴穿越房地产行业的下行周期，贡献了非常大的力量。从2019年到现在，陆家嘴在房地产销售方面的收入是逐年下降的，2019年是71亿，2020年则为64亿，21年只有49亿。它收购的金融业务，2019年收入19亿，2020年25亿，2021年29亿，对地产业务是个补充，整体上是比较平稳的发展态势。陆家嘴诉讼涉及的标的达到百亿，通过股权购买获得的地块，投入的成本是85亿，大大超过了利润。它每年的收入也就是大几十亿、上百亿，利润会更少一些。现在索赔百亿，也包含了该事件对它造成的潜在损失，因为股价跌得比较厉害。

集团的地产业务已经呈现明显的下滑趋势，这和房地产行业是同步的。陆家嘴集团特殊点在于，它自持的物业有超高的毛利率，所以地产股东的处境远远好于其它房地产公司，包括一些商业地产占比较大的公司。但今年二季度以来，集团很多指标都处于下降的趋势。可以推测，陆家嘴商业地产方面的收益状况，纵向相比，不太理想。金融业务方面，集团2016年获得了保险、信托和证券三个牌照，涉及三个领域，在当下的背景下，发展也都遇到了一些问题，信托受地产影响比较明显，证券受资本市场的影响较大，金融业务很难取得逆势增长的成绩。

和过去比较辉煌的时期相比，现在陆家嘴集团确实处于比较困难的阶段，但如果横向看，无论是和地产公司、金融企业相比，它毕竟是双轮驱动，相对有回旋的余地，比同行的日子好过一点。

天价官司，谁来赔付？

Helen：这个官司也是建国以来史上赔偿金额最大的官司，那么在国外出现过这种情况吗？

卜若梁：国外的巨额赔偿的案件数量肯定比我国多得多。比如2018年，22位女性对强生滑石粉产品包含石棉造成其患卵巢癌进行了指控，美国密苏苏里州陪审团判决要求强生集团赔偿这22名妇女及其家人，赔偿金是47亿美元，相当于300多亿人民币。为什么美国的赔偿金额会这么高？这源于美国有惩罚性赔偿的规则，除了弥补实际损失，还对进行侵权的责任人进行惩罚性的赔偿。

Helen：市场上也有人把这个巨额索赔案又引向了中国平安。100亿对于任何一家公司来说都是一笔巨大的数目，那从11月8号开始，平安的市值已经蒸发了700亿左右，中国平安重组方正集团的时间是2022年12月，陆家嘴这个地块的事件，在2022年4月就已经闹得沸沸扬扬，平安在重组方正集团的时候，不可能不知道这个事情，但是中国平安收购的是新方正的资产，老方正的所有债务都是以对价形式来支付的，所以重整的资产和以前的债务纠纷是做了隔断的，那么赔偿是否要由中国平安来承担呢？

卜若梁：我们法律规定上来讲，公司法人是以自己的法律人格独立对外承担责任的。如果说注册资本没有实缴，那么股东有可能对于公司的债务，以未出未缴纳出资的额度为限，来承担责任。今天直播之前，我查询了苏钢集团的控股公司，分别是方正商商业地产有限公司和苏州纺织控股集团有限公司，这两个公司在工商登记上都已经完成了实缴，中国平安在控股方正集团以后，在没有虚假出资或抽逃出资的情况下，我认为在这个案件中，是没法追加中国平安公司作为被执行人来承担损失，或者说承担责任。

Helen：现在的苏钢集团是挂在新方正集团旗下的，它的注册资本只有一个亿，即便输了官司，对方正的影响也不大。平安的估值跌了这么多，已经跌出了一个黄金坑位，现在是否是投资的好时机呢？

胡润峰：首先平安是个巨无霸，它是中国排名第二的寿险公司，总体上讲，即使是100亿的标的损失，对平安来说也不是特别大的事。平安过去投资地产，投华夏幸福、碧桂园，估计损失都是几百亿。

从保险的角度讲，平安是中国最优秀的保险公司之一，本身的保险业务发展都相当好。从我们国家的保险深度、人均保费来看，民众保险意识还没有见顶，还有一定发展空间，单纯看保险行业，来投资平安，我认为是可以的。复杂一些来看，作为保险公司，投资端的收益会影响它短期利润方面的表现，也会影响资本市场的评价，这涉及投资者到对中国宏观经济和资本市场的看法。

平安也可以看作中国最大的地产商，很多人可能不知道，它是碧桂园的第二大股东、华夏幸福的第一大股东，他还投了一大堆Top 30级别的房地产企业。近两年，尤其是今年，平安在大举退出地产，根据其三季报的披露，目前已经清仓了碧桂园。从相关的股价来看，它很有可能是亏本的方式退出，因为碧桂园这两年跌得挺厉害。在华夏幸福最后的清偿方案里，股东方承担了非常大的损失。在这种破产企业的清偿中，它是先保债权，保债主，不保股东。包括其它的一些地产方面的投资，平安都在退出，会明显影响其收益情况。

另外，作为保险公司，它有巨大的资产管理投入，包括直接在二级市场做股权方面的投资，股市今年以来表现不太理想，也会影响平安自身的收益。从当前的投资时机来看，涉及对于宏观经济和股市的判断，如果认为股市见底，那的确是投资平安的好时机，如果平安随着大盘的上涨而上涨，平安在股权方面的投资收益也会增长，这就是双击了。

建筑工人、业主如何维权？

Helen：整个事件，最大的受害者首先是已经在这块土地上工作多年的建筑工人，其次是已经花了真金白银，买了楼搬进去的住户。两者如何维权？

卜若梁：首先是建筑工人，如果因为在地块上长期工作、居住，对身体或其它方面产生损害，那可以依法向法院提起侵权诉讼，要求造成环境污染、提供虚假信息或土地使用权的人承担赔偿的侵权责任。

其次，购买了污染土地上房屋的住户，可以依据房屋买卖合同要求开发商承担违约责任，其中就包括了解除合同和退房。因为土地的污染确实会影响身体健康，我认为开发商和住户签订房屋合同已经构成了根本违约，达到了法律上规定的解除合同并且退房的要求。

以上是本期Helen's财经晚餐的部分内容，想看完整内容，可观看Helen's财经晚餐第47期《陆家嘴索赔100亿，详解“毒地”事件》直播回放。

Helen's财经晚餐每双周二17点开播，直播将在钛媒体APP、钛媒体PC、钛媒体微博、钛媒体视频号、钛媒体百家号同步直播。（主理人：Helen；策划：Helen ；导播：羽赫；文章：Helen）