图源：视觉中国

作为先行示范区的深圳，这一次又走在了前面。

11月22日晚间，深圳调整了两项楼市政策。其一是将二套住房最低首付款比例下调至40%，其二是放宽了对普通住房的认定标准，且两项政策均自2023年11月23日起开始执行。

其中，调整二套住房最低首付款比例是将二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%。

同时，深圳市住建局发布《关于调整享受优惠政策普通住房认定标准的通告》，明确对普通住房标准进行优化，将原来规定的同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）、实际成交总价750万元以下（含750万元）等三个条件，调整为同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0）、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）等两个条件。

至于政策调整带来的影响，前者降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求；后者则是扩大了享受优惠政策普通住房的范围，可以使更多购房家庭享受税收优惠政策，降低购房成本，更好地满足合理住房需求。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向钛媒体APP表示，“此轮深圳楼市调整的幅度在一线城市中是最大的。”他指出，自2021年5月至今，深圳二手房价格已连续下跌两年多时间，目前新房和二手房的成交量依旧在历史低位徘徊。而且，市场预期非常悲观，已经形成了“下跌预期和实际下跌的循环”。

乐有家研究中心监测显示，今年10月，深圳新增一手住宅预售面积约40.5万平方米，合计约4189套，环比下跌56%。但库存量仍维持在近500万平方米的高位，去化周期上升至18.5个月。同期的一手住宅预售成交量约2654套，环比上涨28%，去化约为当月新增预售量的一半。

二手房方面，据深圳市房地产中介协会（以下简称“深房中协”）统计，截至10月30日，深圳市共有58179套有效二手房源在售，处于较高水平。今年10月，深圳二手房录得量（含自助）约3717套，环比增长15.8%，同比增长63.7%。

需要注意的是，“录得量”是深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。同时，由于二手房交易流程长，过户数据滞后性更大，因此10月份的过户数据可能有很大部分是三季度成交单的体现。

数据来源：深房中协中介标准指数

价格方面，今年10月，深圳二手房成交价环比下跌2%。乐有家研究中心数据显示，今年10月成交的二手房源中，有超7成房源低于二手房指导价成交，这一占比与9月相比大幅度提升了10个百分点，与今年1月相比更是近乎翻倍的增长，这说明当前市场议价空间加大，业主让利更加明显。

此外，10月份，深圳全市二手房挂牌价环比下跌0.8%，跌幅与9月持平。

另据深圳中原研究中心统计数据显示，11月以来，深圳二手房挂盘均价再度迎来普跌，在统计的86个片区当中，仅有20个片区的挂盘均价环比上月有上涨，占比仅1/4。

而挂盘价均价环比下跌的片区占比超3/4，跌幅多在3%以内，虽然挂盘均价大幅下跌的片区占比明显减少，但位于龙华区的观澜片区跌幅达到11.07%，跌幅领衔全市。

基于当前深圳市场的表现，李宇嘉补充到，支撑深圳过去楼市繁荣的很大程度上是房价的预期，以及大量资金的涌入。当这个外部环境不具备后，楼市将面临一定的下坠压力。而实际的刚性和改善性需求对于深圳来讲，相比其他城市又有一个弱点，就是中等收入人群数量相对较少，真正的人口结构就是少量的高收入人群、少量的中等收入人群和大量的中低收入人群的结构。“我一直强调深圳的腰部比较弱，这就是当前楼市难以稳定住的一个最大弱点。”

而针对于“放宽普通住宅标准”这一政策，易居研究院研究总监严跃进严跃进向钛媒体APP指出，深圳此次调整普通住宅标准符合预期。落实认房不认贷、降低首付比例或房贷利率、调整普通住宅标准是一线城市今年下半年政策放松的总体思路，深圳率先调整普通住宅标准，或意味着其他几个一线城市也将调整。

“深圳很多普通住宅标准都是2016年以前的，和实际房价水平不符合，自然导致普通住宅被认定为非普通住宅。此次调整利好部分总价超过750万元的房产交易，尤其在税费等方面可以享受利好。”严跃进还表示，深圳此次推出的两项政策可谓“两个王炸”，信号意义很强，有利于市场预期的稳定，也利好后续一线城市交易的进一步提振。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）