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回首2023，对于我国的房地产市场来说，是艰难的一年，也是逐步回稳的一年。这一年，为了稳定房地产市场，国家出台了诸多利好政策，各地政府也是紧跟步伐，在供需两端同步发力，将利好新政应出尽出，政策环境已接近2014年最宽松阶段。但政策效果持续性不佳，居民收入预期弱、市场信心不足等因素依然制约着市场修复节奏。

展望2024，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复。全国层面金融支持“三大工程”将是政策发力主要方向，或将对明年稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。供需两端政策仍有发力空间，落实金融支持稳主体、“保交楼”资金和配套举措有望进一步跟进；一线城市调控仍有局部优化空间，二线城市有望全面放开购房限制，更多低能级城市或将继续通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

整体来看，2023年我国房地产政策力度呈前稳后松态势。上半年并无实质性重磅刺激，以7月24日中央政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”为分水岭，此后多部委明确房地产政策优化方向，各地利好新政加速落地。据钛媒体APP梳理统计，各省市共出台800余次优化政策，涉及城市超300个。

具体来看，政策在供需两端持续发力。供给端：延期“金融16条”、“三个不低于”、一视同仁支持融资等保主体措施相继落地以缓解房企资金压力；需求端：降首付、降利率、认房不认贷等接连落地以满足居民购房需求。从三四线城市扩增到核心一二线，限制性行政措施几乎都已退出。

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纵观2023年政策走向，钛媒体国际智库在2023年8月11日发布的《新政策、新形势——房地产前景展望及投资机会分析》报告中，提及到的有关2023年政策调整趋势的六大预测已经全部兑现。报告还研判了未来房地产板块的整体趋势，指出行业有望出现的四类投资机会，帮助从业者以及投资者更清晰的了解房地产市场的新形势，对后市做出更准确的判断（相关内容可点击：https://www.tmtpost.com/6656186.html）

  数据来源：钛媒体国际智库相关研报，钛媒体APP制图 

全国层面“四箭齐发“促稳定，构建房地产发展新模式

2023年全国层面从深化金融支持；因城施策进一步解绑；城中村改造；“新房改”促转型四大政策基底定调，以保交付、保主体、防风险，更好支持刚性和改善性住房需求，构建房地产发展新模式。7月的中央政治局会议首次未提及“房住不炒”，同时明确提出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。8月底以来，多部委积极表态并出台具体措施，各地的限制性政策也逐步放松，房地产行业真正迎来政策的新一轮松绑，楼市接近2014年“最宽松”阶段。

首先，在金融支持方面，延续“金融16条”策略，鼓励用好“三支箭”工具。降首付、降利率、认房不认贷等一系列金融支持，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，拟制定“房企白名单”，拓展房企融资渠道，以“三个不低于“推动房企下一阶段融资预期回暖。

其次，在因城施策方面， 2023年全国超300个城市出台楼市调控政策累计超800次，频率高，取消限购、取消限贷、取消限售等政策频出。调控范围广，力度大，楼市政策进入全面解绑新阶段。

再次，在城中村改造方面，将面向22个超大特大城市开展新一轮城中村改造。目前全国已入库项目162个，涉及改造户约87.4万户。改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。

最后，在“新房改”方面， 35个城区人口超300万城市先行先试，保本微利定价、实行封闭管理，让“刚需有保障、改善有商品”。国务院印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》提及：一是加大保障性住房建设和供给，二是推动建立房地产转型发展新模式让商品住房回归商品属性，满足改善住房需求，稳地价、稳房价、稳预期。

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地方层面累计调控超800次，核心一二线开启“四限”松绑潮

2023年下半年以来，地方层面调控政策全面开花，松绑提速的同时加大力度，核心一二线城市也开启了“四限”松绑潮。据统计，2023年全国超300个城市出台楼市调控政策累计超800次。

据克而瑞统计，从政策频次上看，已超过2022年。从政策力度和城市能级上来看，地方“四限”政策松绑的主力军从2022年的三四线城市转向由核心一二线城市接棒，一线城市政策边际松动，多数二线城市已解除限购限售。楼市进入全面松绑新周期，“四限”放松+公积金成为调控常态工具。调控政策主要聚焦需求端政策内容，主要包括以下几方面：

第一，突破限购：广州、南京等29城放松限购，其中，南京、大连、武汉、厦门等19城全面取消限购，上海、广州、杭州、长沙等在限购区域范围、社保要求、套数限制等方面有有所放宽；

第二，突破限贷：深圳、成都等102省市放松限贷，北上广深等落地“认房不认贷”，泉州、宝鸡等“认贷不认房”，成都、武汉等放宽多孩套数认定，深圳、上海、北京等下调首付比例；

第三，突破限价：合肥、珠海等7城放松限价，比如合肥鼓励优质优价，取消商品住房楼层差价率限制；

第四，突破限售：厦门、福州等23城放松限售，其中包括福州、郑州、合肥在内的16个城市解除限售；

第五，放宽公积金相关方面：上海、杭州等221省市放松公积金贷款，比如上海调整存量住房公积金贷款期限、提升多子女家庭公积金贷款额度等；

第六，税费减免：广州、重庆等29城减免交易税费，比如广州将越秀、海珠、荔湾等区域住房转让增值税征免年限由5年调整为2年；

第七，购房补贴：南京、武汉等145城发布购房补贴，例如武汉，毕业6年内并连续缴纳6个月以上社保的毕业生在青山区可享5万元购房补贴；

第八，以旧换新：宁波、南京、淄博、南通、扬州、海宁、济宁等多城市针对置换客群政府推出了“以旧换新”的政策，目前已有中介帮卖及房企回购两种模式。

第九，普宅认定标准：深圳、北京、上海等3城调整普宅标准，共性特征是不再看总价。

  数据来源：克而瑞，钛媒体APP制图

与此同时，各地支持力度也在持续增强，如郑州支持非住宅改建租赁住房，指出租赁住房运营年限期满后，符合相关标准的项目，可改变土地性质作为普通住宅销售；武汉发布通知强调要盘活企业资产、加快盘活存量用地，明确对已出让尚未建设的存量用地，政府可组织开展土地收回和规划优化，并重新供应等。此外，广州等部分城市加快落实中央部署，城中村改造政策也不断落地。

除了以上政策举措外，部分城市从优化预售资金监管、二手房带押过户、加大购房补贴力度、降低中介费率等方面完善政策工具箱，加大力度促进刚性和改善性住房需求释放。

整体来看，2023年需求端的政策利好是自上而下的多部门、多形式政策刺激房地产复苏，以往市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。但供给端对房企金融方面的帮扶及鼓励还有待进一步实质性利好政策落地。

金融机构有望加大对房企的资金支持，核心一二线城市仍有优化空间

展望2024年，新房销售市场仍面临压力。房地产政策将继续保持宽松基调，从政策趋势上看，供应端政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，金融机构或继续加大对房企的资金支持力度；需求端政策将聚焦降低购房成本、降低购房门槛，落实“以进促稳”的重要举措。短期刺激和长期制度优化相结合，推动住房双轨制是破局关键。

从全国层面来看，房地产政策将聚焦5个方面：

第一，“加快推进保障性住房建设、‘平急两用’公共基础设施建设、城中村改造等‘三大工程’”已经成为2024年稳投资、促消费的重要抓手，将推动构建房地产发展新模式。

第二，政策仍将侧重缓解房地产企业的资金压力、防控风险上，金融机构或继续加大对房企的资金支持力度，若“三个不低于” “融资三支箭”、“房企白名单”等相关政策能够实质性细化落实，将有利于改善企业融资环境。

第三，“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，以稳定市场预期。

第四，涉及待售住宅、非住宅等闲置项目、未开发土地等存量盘活的政策也或将有所松动，为企业资金流动提供支持。

第五，下调住房交易税费，减免契税、缩短增值税、个人所得税征免年限等，通过财税激励措施稳定需求，从而稳定市场。

从地方层面来看，地方房地产调控政策有望进一步优化，一线及部分强二线城市调控政策尚有松绑空间。三四线城市政策已基本见底，在前期基础上或将进一步通过加码购房补贴等方式促进购房需求释放。

一线城市政策或将持续“因区施策”，例如对于局部区域限购松绑，调降非户籍购房社保年限、放宽户籍居民购房套数，调降落户门槛，下调各类交易税费等。

核心二线城市例如杭州、成都、天津等调控政策还有所保留，有望全面放开限购、限售，进一步下调首付比例等。

其余南京、济南等“一放到底”的二线城市及低能级城市政策已基本见底，未来有望进一步放宽至认贷不认房，提高公积金贷款额度、加码购房补贴、以旧换新等。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜刘洋雪）

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