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2023年初，市值超过千亿元的上市房企还有9家，2023年年末，已经缩减为7家。据乐居财经统计，158家上市房企中仅23家市值增长，2023年近九成房企市值缩水。2024年已至，上市房企的日子，依然难以平稳度过。多位房企大佬依旧为债务重组劳碌奔波，开年万达就持续割肉核心城市的万达广场......

在行业深度调整期内，新的趋势已经形成，“三高”模式早已行不通，没有哪家房企再敢冒失激进。过去的2023年，不少千亿房企满是伤痕地挥别曾经的战场。据不完全统计，年内已有12家房企退市。而留下来的，也多在保交付和保运转之中辗转。2024年，依旧是决定他们命运的关键之年，能否安稳度过值得关注。

2023年各大房企无论是规模、业绩还是拿地，甚至是市值，都出现了惊人的变化。一般而言，市值和公司的综合实力挂钩，基本上来说，市值高的房企，综合开发实力都一般也会较高。而投资人又往往看重资本市场的表现，房企想要在资本市场上表现出色，就必须靠自身真正的实力。

近九成房企市值缩水，千亿市值房企缩至7家

12月29日，乐居财经发布《2023上市房企市值涨幅排行榜》。该榜单对158家房地产上市公司年终的市值进行了汇总，数据显示，截至2023年最后一个交易日收盘，158家房地产上市公司市值之和为16958.95亿元，均值约107.34亿元，同比去年的153亿元减少近30%。

据乐居财经统计，2023年158家上市房企中仅23家市值增长，其余135家均出现不同程度的下滑，收跌的企业占比超过85%，市值缩水最多的达93%。2023年市值涨幅最高的企业是张江高科，年初至今涨幅70.19%；其次是新华联，涨幅59%；第三位云南城投，涨幅33.68%。大龙地产、首创钜大、中国国贸全年市值涨幅也在20%以上。市值涨幅较大的房企以国央企为主，或是年初市值基数相对较低，因此涨幅较大。

 数据来源：乐居财经，钛媒体APP制图

2023年房地产市场持续低位运行，房企分化加剧，房企实力出现了更替。从格隆汇楼市发布的千亿市值房企榜单可以看到，年初的招商蛇口和太古地产已不在列，而7家千亿市值房企市值均有不同程度的缩水。无论年初还是年末，港股的新鸿基地产依旧是“市值一哥”，超过了李嘉诚的长实集团。截至年末、华润置地位居第二位、中国海外发展超过年初的万科，位居第三位。

数据来源：格隆汇楼市，钛媒体APP制图 

由于资本市场的情绪波动以及房地产进入调整的深水期，房地产板块的各个公司市值出现不同程度缩水。多家民营房企市值大幅跳水，就连头部的房企们总市值也全线缩水。据格隆汇楼市统计，在A股+港股两大市场板块中，共391家上市房企（包含在A、港股重复上市公司），市值蒸发最多是万科企业，由于11月万科在资本市场上债券出现较大波动，引发股债大幅波动，不可避免地缩水了983.72亿元，成为2023年的缩水之王。保利发展、龙湖集团、中国海外发展、新鸿基地产总市值均缩水超700亿元。龙湖作为优秀民企的代表，过去一直都相对稳健，但2023年依然不可避免地受到行业和市场的影响，总市值出现腰斩，未能独善其身。就连一向被视作资本市场的风向标，李嘉诚归属的长实集团也无法抵挡住周期的潮水，总市值蒸发了377.35亿元。

数据来源：格隆汇楼市，钛媒体APP制图 

 2023 掀起“退市潮“，2024多家房企退市“排队中”

在市场下行、资金承压下，房企退市帷幕瞬间拉开，一家接着一家挥手告别。据公开数据，2023年A股有46家企业退市，房地产行业企业9家退市，居于首位。2023年4月，停牌18个月的新力控股集团被联交所摘牌，成为年内首家港股退市房企，登陆港股仅仅3年。2个月后，A股也迎来了首家房企退市——蓝光发展，因股票连续20个交易日收盘价低于1元/股，被踢出了资本市场。退市的闸门就此被打开，一发不可收拾。

据不完全统计，2023年年内已有12家房企退市。包括ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯、*ST宋都、ST粤泰、ST美置、*ST中天、*ST蓝光8家因“连续20个交易日收盘价均低于1元”的上市房企以及新力控股、南海控股、嘉年华国际、三盛控股等4家因“主板公司的证券连续停牌18个月”退市的港股房企。

10年前，房企借助棚改货币化改革吃到了第一口红利，此后，在城镇化过程中又各取所需，掀起了行业的热潮。碧桂园的“345”模式（3个月开盘，4个月资金回正，5个月资金再利用）也被同行纷纷效仿。在“三高”模式的助推下，阳光城、蓝光发展、新力控股等不少房企迅速崛起。当时作为 “三高”模式的受益者，短短几年时间，从百亿到跨进千亿销售规模，但昔日盛宴已过，甩卖资产、引入战略投资，仍未成功化债，终以退市划上句号。

如今，“连续20个交易日收盘价低于1元”的公司*ST泛海将有可能成为2024年第一家“面值退”的上市房企。除此之外，还有多家港股房企正在亮着红色警报，祥生控股、佳源国际集团、大唐集团等不少于9家处于停牌状态。它们大多在2023年3-4月间停牌，将在2024年9月届满18个月期限，如果不能完成复牌指引，最终也只有退市一条路。

整体来看，地产股全年走 “跌”， 7月房地产政策一系列的优化调整让地产股出现了短暂的狂欢，当月申万房地产指数大涨14%，几乎把此前几个月的跌幅填平。但由于地产行业基本面仍未修复，地产股的涨势并未延续。

随着不少房企的黯然退场，行业出清还在持续、优胜劣汰步伐也在加快。为了提振股价，也有不少在退市边缘的房企使出了绝招。有的房企通过增持股份护盘，将股价锁定在红线内，例如金科股份和荣盛控股；也有房企通过回购股份，来刺激股价，例如世茂股份等。但是这只能暂时避免危机，治标不治本。

2024年，房企偿债压力依然严峻。天风证劵报告显示，2024年房地产信用债正常到期（不含回售到期）规模2919亿元，略高于2023年，如果到回售期的债券全部回售，则有4553亿元到期。时间分布上，考虑到期+回售，总体来看明年3-4月为房企偿债高峰。其中，3月份到期规模623亿元，4月份到期规模667亿元。

虽然今年以来融资政策不断宽松，但主要受益者是国央企以及一些优质民营房企。2023年，房地产市场分化加剧，国央企全面霸榜土地市场，缺乏现金流的民营房企整体淡出。部分研究机构认为，在持续的政策支持下，高能级城市的市场将率先复苏，土地储备质量优、投资强度稳定的优质房企将受益于楼市热度的边际改善。

而对于大部分民营房企，金融机构不愿意成为其财务风险的接盘侠。所以真到偿债的时候，民营房企只能靠自己。公司想要长期止跌回升，稳住行业地位，最重要的还是要想办法让房子卖出去、增拓新业务等解决眼前的现实问题。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜刘洋雪）

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