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钛媒体注：本文来源于微信公众号时代周报（ID：timeweekly），作者丨钟黛，编辑丨戴鹭，钛媒体经授权发布。

“因为项目认购期间无意向认购客户登记认购，将不再采取以随机摇号排序确定选购房屋顺序的方式开盘销售。”2023年10月底，位于奉贤奉城板块的水榭兰亭二期公告称。

奉城为上海远郊，持有总价200万元的预算即可在此置业。如今，板块内多个新房项目均已熬成现房，仍去化困难。

“近两年很多中小商家歇业，一些刚需客户离开了上海。此外，2016年的时候，市场整个翻了一倍，涨得太高了，后续价格虽然回调了一些，一些新上海人也很难买得起。”一名带看奉城的中介对时代财经感叹道。

此外，淡市下，定位失误的别墅产品也不好卖。

2023年9月，浦东川沙的佳怡华庭首次开盘，认购期间无客户登记。2023年8月，曾在浦东爆火的高端盘一一绿宝园，加推第38套独栋别墅，单套总价最高过亿元，最终0认购。

上海链家研究院数据显示，2023年，上海新房成交金额为6050亿元，同比下降7%，成交套数79742套，同比下降11%。

同策研究院指出，2023年上海商品住宅成交量创3年最低，全年累计成交约917万平米。

该机构分析称，2023年上海楼市出台两次重大新政，9月“认房不认贷”新政出台后，新房和二手房市场均呈现脉冲行情，但效果衰减较快。去年12月中旬新政出台后，新房来访活跃度不增反降。新政使局部热点区域继续升温，对外围项目去化帮助不大，五大新城来访持续下滑。

刚需盘遇冷

地处浦东张江的辐射带，新场的新房去化愈发困难。

2023年8月中旬，新场板块内，同润新云都会二期开启认购，430套房源仅收获11组认筹，认购率仅约为3%。续销亦不甚理想。网上房地产显示，截至1月21日，已登记4套。

与同润新云都会一街之隔，招商象屿星耀翠湾于2023年11中旬开盘，推出356套房源，网上房地产显示，截至1月21日，已售31套。

带看新场的中介指出，该板块的地理位置不占优势，但胜在新房便宜，板块内配套可自给自足，适合总价预算300万元的刚需购房者。

有中介认为，供大于求是新场新房去化困难的主要原因，“疫情后上海大量卖地，新房密集供应，其他的刚需板块分流了客群。即使在新场一带，同润和招商的项目挨在一起，周边几公里也有其他的新项目，也分流了购买力。”

数据亦印证了该名中介的观点。据上海链家研究院，2023年，上海总计供应315个新房项目，同比增长4%。2023年，上海新房供应量（开盘量）主要在外郊环间，占比53%，较2022年增加了4个百分点。

此外，有中介认为，与招商象屿星耀翠湾相比，同润新云都会的户型、得房率、装修标准均落了下风，因而失去竞争力。

“招商的户型是南北通，同润的户型不是真正的南北通。以同润80多平的户型为例，房间朝南的，客厅是朝东、朝北的。客户的个人生活习惯可能不适应这一户型，后续转手时也会更加困难。”中介表示。

从新场地铁站出发，坐上50分钟的公交，便到了奉贤奉城镇。中介称，在此置业的多为动迁户、老人养老以及在附近工作的上班族。

网上房地产显示，水榭兰亭一期于2016年就已首次开盘，迄今去化率约为49%。2023年10月，该项目二期推出985套房源，最终零认筹，迄今已售7套。

新房中介小王（化名）认为，水榭兰亭难卖的原因包括：奉城人口少；不少小区二手房的价格比新房还低；水榭兰亭户型老旧，“它是一南两北的户型，2015年、2017年比较流行，现在已经不流行了，客户倾向于买双南的户型”。

小王称，从业已有七年，曾数次带看奉城的新房，但一单都没有成交。“很多客户觉得总价低，过去看了一眼，感觉地段比较偏，就不买了。就在2023年9月，我还带过一个客户去看了水榭兰亭。他们没看上，后续买了奉贤海湾的新房。”

小王认为，如果有两百万的预算，建议选个地铁口的二手房，“不要买在荒无人烟的地方，讲句不好听的，真有可能砸手里”。

别墅也难卖

自上海出台限墅令后，别墅就较为稀缺。不过，当楼市趋于理性，定位失误的别墅也不太好卖了。

位于浦东川沙板块的佳怡华庭，于2023年9月首次开盘，推出20套低密别墅，均价9.77万元/平方米，面积277平方米至402平方米，总价为2387万元/套至4902万元/套。该项目认购期间无客户登记，迄今仍无房源售出。

川沙板块的能级不高。佳怡华庭项目周边以动迁房和老小区为主，次新公寓二手均价在4万元至5万元/平方米左右。而佳怡华庭的单价、总价及其别墅的“身份”均显得“鹤立鸡群”。

此外，有分析认为，总价段3000万元左右的豪宅（含二手）在上海选择面非常广，如位于陆家嘴滨江的世贸滨江花园等，这或是佳怡华庭遇冷的原因。

“世界500强高管的高端聚集地。”曾经在浦东爆火的高端盘——绿宝园也爆冷了。其第四期绿宝园翡梵推出38套独栋别墅，最终零认筹，而取消了8月28日举行的开盘摇号活动。迄今有两套房源已售。

往前回溯，绿宝园曾取得诸多佳绩。2019年12月，绿宝·锦庭首开，均价约6.1万元/平方米，206套新房获得了145组认筹，成为当月上海住宅销售面积、销售金额双冠。

绿宝园为何卖不动了？首先，其此次推出的别墅，在2005年就已建成，此前用作出租，开发商进行翻新后对外出售。也就是说，这个项目土地使用权少了约18年。

此外，绿宝园此次推出的别墅面积约684平方米以及859平方米，均价12.33万元/平方米，总价约为7000万元-1.25亿元。

一名该项目的销售认为，此次推盘相较以往总价更高、产品定位更高，去化慢在情理之中。不过他也感叹，如果是行情好的时候推盘，不至于零认购。

“2023年上海新房市场供应缩量，但依然处于高位，成交量则创3年最低。”同策研究院指出，去年上半年市场供求均衡，下半年则显著降温，供应持续攀升叠加两次新政刺激，购买力的有效拉升幅度有限。市场下行期，购房客群观望情绪较浓。

展望未来，同策研究院认为，2024年上半年上海新房市场还将处于下行期，年中或将进入底部盘整阶段；2季度若出台政策有效释放新的购买力，下半年将逐步企稳。