随着最新的贷款市场报价利率（LPR）公布，房地产市场再迎利好。

2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，央行将1年期LPR维持在3.45%不变，5年期以上LPR由4.20%下调至3.95%。

值得一提的是，这是2023年6月央行宣布下调5年期以上LPR10个基点后，再次下调LPR，且下调幅度达到25个基点，这也是自2019年8月房贷利率转为“LPR+基点”模式以来的历史新低。

图源：中国人民银行官网

其中，5年期以上LPR是中长期企业贷款和个人住房贷款定价的主要参考基准，此次5年期以上LPR下调25个基点，被业内认为将有利于稳定信心，促进投资和消费，也有助于支持房地产市场平稳健康发展。

房贷利率再创历史新低

事实上，LPR下调的风声在市场间早有流传。

去年12月，六大国有银行集体下调中长期存款利率，曾让外界猜测是LPR与MLF下行的前兆。彼时有观点表示，经济的进一步恢复，需要货币政策发力，2024年继续降准降息是大概率事件。光大证券也曾透露，有逾半数的投资者预期2024年1月MLF利率会下调。

今年1月25日，央行先是下调了再贷款、再贴现利率0.25个百分点。而后在2月5日，降准0.5个百分点，释放约1万亿元中长期低成本资金，一系列政策措施有效降低了银行中长期负债成本。

两天前的2月18日，央行开展1050亿元公开市场逆回购操作和5000亿元MLF操作，中标利率分别为1.8%和2.5%，均与此前持平。基于一系列政策措施，有业内人士表示，MLF连续超额续作，银行体系流动性合理充裕，LPR下降的可能性较大。如今看来，靴子终于落地。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向钛媒体APP表示，“此次LPR下调为历史上有记录以来最大下调幅度，过去最大下调也仅仅15个基点。”而之所以大幅度下调，一方面在于前面讲的楼市需求端基本面依旧疲弱，居民加杠杆购房的预期较低；另一方面，开年大幅度、一次性下调，一次性到位，避免挤牙膏，产生“利率还会下调，再等等买房和贷款”的市场预期，导致购买力观望。此次将红利一次性释放到位，产生明显的降成本效应，促进居民贷款买房。

中原地产首席分析师张大伟亦指出，过去的降息目标是稳定经济，通常都是只降1年期LPR，本次“不对称降息”只降了5年期以上LPR，其目标是稳楼市，“稳楼市才能稳经济”。

同时，张大伟认为“本次降息主要影响一线和二线城市”。他表示，过去一年全国房地产政策经历了超1000次的调整，其中大部分是宽松政策，使得目前只有少数一二线城市还维持在LPR周围内。

张大伟分析称，不论是从以往的历史数据来看，亦或是新出台的政策刺激之下，全国热点城市的楼市“小阳春”一定会出现，若是与以往出现差别，也只是在于程度的大小、持续时间的长短。“本次政策主要影响一二线城市，三四线城市房贷利率已经普遍低于3.7%，再跌也很难吸引购房者入市。”

实际上，张大伟的观点在市场上确有体现。以深圳为例，此前深圳大多数银行房贷利率维持在首套4.1%、二套4.5%。此次LPR的下调，意味着深圳的房贷利率最低将下调至首套3.85%、二套4.25%。

乐有家研究中心数据显示，若按总价500万元、30年的商业贷款计算，等额本息还贷方式下，购房者每月的房贷成本将下降503.65元，30年房贷预计少支付18.13万元。于购房者而言，刺激了购买需求、降低了上车门槛，对于楼市预期具有一定的积极作用。

值得注意的是，春节前夕，深圳曾释放政策利好，包括深户取消社保年限、非深户社保要求5年改3年等（下称“新政”）。当时曾有市场消息称，新政的到来让部分地产人取消了外出计划留守深圳，多数楼盘“春节不打烊”，还开启一轮春节特惠促销活动，以求换得到访量及认购量的提升。

某中介机构人士向钛媒体APP表示，从有接触的项目处了解到，春节期间也有几套成交量，但整体情况不算明朗，只有略微上升。“新政带来的影响还未得到体现，市场虽然较之前更有信心，但观望情绪仍在，大家都在期待更大的利好释放，比如房贷利率的下调。”

春节深圳楼市表现平平

刚刚结束的春节假期，曾被不少地产从业人士予以厚望，尤其深圳新政落地之际，带动了售楼处到访量及成交量的上涨。

据中指研究院数据，春节假期内（2月9日-2月17日），整体的房地产市场虽然表现一般，25个代表城市新房日均成交面积较上年春节假期下降约27%。

其中，一线城市在限购政策松动影响下，成交有所上涨。从成交面积来看，春节8天，深圳新房成交面积约0.32万平方米，日均成交面积同比2023年春节上涨了125%，涨幅仅次于上海。

对此中指研究院分析表示，春节期间深圳多盘通过限定的特惠房源、家装礼包、购房送物业费等方式吸引客源，是促成成交的原因之一。同时2月7日，深圳放松限购政策，稳定市场信心，也对市场起到了一定的刺激作用。

春节假期后，深圳部分新盘发布喜报

另据诸葛数据研究中心数据显示，今年春节假期期间，深圳新房住宅共成交17套，日均成交量约2套，这一数据在去年春节则是0套。

不过钛媒体APP也从多家房企人士处获悉，今年春节期间售楼处几乎都在加班，到访量确有改善，但转化情况不甚理想。

一家大型央企深圳宝安区某项目营销负责人向钛媒体APP表示，春节期间，该项目的来访量有约30批，成交的只有一套，成交金额在300多万元。“目前客户对于购房的意愿不高，普遍存在观望心理，尤其我们项目属于投资类产品，刚需属性不强。并且项目一直在打折促销，导致销量下行，早期购买的客户很多都亏钱了，所以现在都没信心买。”

某TOP10房企人士表示，目前公司在深圳的在售项目都是尾盘为主，不具备代表性，“深圳市场要想恢复，还得有一段时间，其关键并不是政策的影响，而是信心的影响，这中间还有个转化过程。”

某国资背景房企深圳光明区项目内部人士持相同观点，他指出，新政是在春节前发布的，假期里很多潜在客户离深返乡，所以客户数量还没有明显变化，估计最快要到本周末（2月24日-25日）才能得到展现。

事实上，春节期间本就为楼市传统淡季，即使有新政加持，回暖仍需要一定周期，显效尚需时日。某央企人士表示，当前市场的稳定主要依赖于迫切的自住型购房者，而对于那些抱有投资目的、并非急于成交的购房者来说，普遍选择暂时保持资金观望，以观察市场动态。

楼市“小阳春”仍值得期待

值得一提的是，虽然市场的整体表现不算理想，但也有部分新盘得到购房者的青睐。

华南某房企项目负责人向钛媒体APP表示，目前公司在深圳龙华区、龙岗区均有多个在售新盘，春节期间公司龙华区项目到访客户有100多批，转化率较为理想。

春节期间深圳某新盘售楼处客户到访情况

2月6日，深圳南山区卓越九珑项目获批预售，正月初三便早早进入开工状态，钛媒体APP从该项目营销人士处了解到，基于市场分化、区域利好、新政带动等因素影响下，春节期间的到访量达到日均70-80批，其中不乏外地客、学生客等新获购房指标的客户出现。

卓越九珑营销人士表示：“已有购房指标的购房群体，接收到市场信息和乐观情绪，但仍处于谨慎观察期。新获得购房指标的购房群体，需要时间看房、看市场、比对价格，仍需要一定考虑周期。预计政策影响会整体在3-4月份体现。”据悉，该项目预计2月25日正式开盘，目前还在蓄客阶段。

前述某国资背景房企深圳光明区项目内部人士亦表示，新政放开后，符合购房资格的购房者有明显提升，对于楼市“小阳春”有6成把握。

另据安居客深圳统计数据显示，春节假期该平台上新房流量环比节前连续七天增幅最高超151%；假期VR看房用户、假期新房小程序累计访问量环比节前均有5倍以上增幅。换言之，深圳的意向购房者在增多，加之最新的降息利好，或将出现楼市“小阳春”。

图源：安居客深圳

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析到，市场最终能否企稳，要看3-4月份的数据。一方面，去年3月下旬开始，销售放缓形成了低基数；另一方面，节前重点城市相继出台重磅纾困政策，加上今年将稳增长、扩内需、促就业放在更加突出的位置，考虑到需求端正在修复，预计3-4月份商品房市场将会回到企稳的态势中。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜陈伟纳）