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钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

走出北京朝阳区五环外常营地铁站，一道连廊横跨常通路东西，这是龙湖在北京的标杆商业项目——长楹天街。

近期机构发布的一份2023年已公开的购物中心销售额排名中，北京地区入选的有8座商场，其中包括以长楹天街为首的6家天街，同比增长基本都超过了40%。

重仓商业多年给龙湖带来的不仅是业绩上的贡献。3月8日，龙湖集团通过其申请的经营物业贷，用来提前兑付2024年年底到期的总规模为46.1亿元商业资产支持专项计划（CMBS）。

这是今年1月份监管发文扩大经营贷的适用范围，提出可以用于偿还房企相关贷款和债券后，又一家成功通过经营贷还债的房企。

对于重仓商业的房企来说，政策的变化对于缓解当下行业普遍面临的债务压力是一个好消息，但一位房企融资人士对《凤凰WEEKLY地产》称，在实际操作中，抵押率折扣并没有真正放开，“现在经营贷的抵押率还是低。”

新人，新变化

2023年，龙湖长楹天街的销售额为35亿元，同比增长了34.6%，增速最快的是熙悦天街，达到了65%。

根据龙湖发布的数据，2023年，龙湖集团累计实现经营性收入约248.7亿元；其中运营收入约129.4亿元，服务收入约119.3亿元。

根据2023年上半年数据，在公司运营收入中，龙湖商业、租赁住房、其他收入的占比分别为77%、19.4%、3.6%。

按此比例计算，2023年，龙湖集团购物中心业务收入有望首次突破100亿元，仅次于万达商管、华润置地，位列全国购物中心行业收入规模第三位。

去年9月，龙湖集团高级副总裁、商业地产部总经理李楠宣布即将退休，接替她的人选是原华润万象生活华南大区总经理包伟。

龙湖商业内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“包伟带来了一批华润的人。”

人事变化之中，也带来了龙湖商业思路的变化。

“今年流行非标商业，龙湖以前基本都是复制粘贴，现在要做一些不一样的商业。”上述内部人士表示。

从去年开始，龙湖就开始着手对存量项目进行改造。

最具代表性的是2017年开业的龙湖上海虹桥天街。2023年7月，虹桥天街启动整体升级改造，于2023年12月30日正式重新亮相。

“虹桥和宝山的项目都做了改造，虹桥的改造比较大，未来新的天街应该都会搞点不一样的东西。”

但无论是北京还是上海，龙湖天街都还没能跻身一流的商业圈子。

尽管在北京的6个项目进入榜单，但与排名前列的SKP、合生汇相比，销售额的差距非常明显，这还是在一批商业还没有公开销售额的情况下。

近期，龙湖商业内部也在进行调整，比如将运营部和推广部合并成为运营部，以提高运营效率。

政策的尺度

1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，扩大了经营贷的适用范围，可以用于偿还房企相关贷款和债券，而此前经营性物业贷款不能用于企业偿债。

这一政策被视为是对市场上重仓商业房企的福音。在龙湖之前，金地已发行以北京金地广场作为抵押的经营贷，规模 40亿。

在2022年7月份，龙湖向投资者透露的经营性物业贷的规模在200亿以上，当时，龙湖表示：“经营贷我们做得不多，一些已经开业的项目，它的现金流能够自足，我们没必要去做。我们的债务是通盘考虑，不会因为持有的商业资产多，而去做抵押贷款。”

一年后的2023年中期业绩会上，龙湖集团CFO赵轶提到，龙湖经营性物业贷规模已经达到400亿元。

表面看，这给在大多数面临公开债务压力的房企提供了新的融资途径，但实际的效果可能并非如此。

一位房企融资人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“其实，以前经营贷去还债的情况已经很普遍了，找几个体系外的壳公司，作为受托支付主体，多转几道，一下子就可以实现贷款资金使用自有，监管也很难管得过来。”

新规规定，经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。此前政策在实际操作中，抵押率一般不超过资产评估价值的50%。

上述人士称：“据我了解，抵押率折扣并没有真正放开。我最近在做一笔CMBS，跟以前做的也没什么不一样。”

相比于做贷款，万科不久前刚把其在上海的七宝广场出售给了领展，但无论是估值还是交易金额，与3年前相比都出现了下滑。

上述房企融资人士表示：“虽然现在经营贷的抵押率还是低，但是卖资产也并不更划算。即便是核心资产，现在商业资产打折很严重，基本上七折甚至五折卖的很多。”

一荣俱荣，一损俱损

龙湖集团曾对外表示，每年龙湖集团将投入销售回款的10%以内用于投资商业运营，以保证其稳健发展。

但从2023年的市场环境看，销售额下滑已经成为了大趋势。2023年，龙湖的销售额为1735亿元，2022年，这一数字为2015亿元。

如今看来，地产的下滑也会影响商业的拓展。

“我们这边的天街最近几个月都没有推广费，本来觉得商业还好，现在看是一荣俱荣，一损俱损。”龙湖商业内部人士表示。

这对于商业地产商来说，是需要共同面对的问题。

“未来可能会有不少轻资产项目。”龙湖商业内部人士表示。2023年，龙湖新开业运营12个新商场，7个为轻资产项目。

龙湖还有余力继续开发重资产项目，但对很多商业地产商来说，未来负重前行已经很难继续。

2023年第三季度，大悦城营业收入63.88亿元，同比下降35.19%；归属于上市公司股东的净利润为-5.53亿元，同比下降11787.79%；归属于上市公司股东的扣非净利润为-5.87亿元，同比下降6612.18%。

对于业绩变化，大悦城表示，前三季度营收下降主要是受结算周期变动影响，销售型业务收入规模及毛利水平有所下降。

除了大悦城，中国最为知名的商业集团万达也在遭遇类似的困境。受困于流动性问题，万达的近两年一直在处置旗下的万达广场，同时谋求轻资产公司上市。

在地产方面，万达也面临着大量的停工楼盘压力。

根据联合咨信的数据，2023年以来，商业地产行业整体景气度仍较低，开发投资下降态势未见扭转，销售延续疲软状态，商业营业用房和办公楼的竣工销售较2022年均继续下降。

该机构判断，房地产行业融资环境恶化等因素导致商业地产开发投资的规模和进度受到一定影响，未来随着供应量仍在增加及宏观经济增速下行影响，商业地产仍将持续面临新增供应消化以及优胜劣汰的压力。