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随着财报季到来，据钛媒体APP不完全统计，截至目前，约15家以上房企陆续发布了2023年业绩，同时，少部分房企召开线下业绩说明会。

市场趋势：短期承压、需要时间来修复，信心至关重要

2020年起房地产行业进入深度调整期，2023下半年，政治局会议定调房地产行业新形势，强调适时调整优化房地产政策，地产行业出台了一系列政策，取得了一定的效果，但目前行业仍处在风险出清阶段，市场仍未全面回暖。根据国家统计局发布的数据显示，2024年1-2月份，新建商品房销售额同比下降29.3%，住宅销售额下降32.7%。

各房企高层管理者在业绩发布会上也会对行业未来走势做出了预判，“需要时间”和“修复信心”是大家一致的观点。

保利置业对于市场预判相对谨慎，其董事会主席万宇清直言，“预计今年大概率还是持续会筑底，房地产的市场供求关系已经发生了重大的变化。之前的‘三高’模式已被彻底打破，地产行业正在处于一个新旧模式的转换期。”

九龙仓集团主席吴天海也表示：“当前业务前景仍然被阴霾所笼罩，目前的各种困境或要较长时间才能彻底化解。”

美的置业管理层表示，从当前情况来看，市场接下来一段时间可能仍处于筑底阶段，但房地产政策的调整有利于楼市复苏以及加速出清，向好的一面将逐渐呈现出来。

华润置地对于未来市场持相对乐观的态度，华润置地副总裁陈伟认为，经济长期向好的趋势是不会改变的，但目前库存依然比较高，二手房持续分流的压力仍在，提振客户信心至关重要。他进一步表示：“我们认为市场是处在筑底回稳、继续向上势能的阶段，长期对这个市场还是非常有信心的。”

龙湖管理层也表示，随着利好政策不断落地，地产行业经过阶段性的周期调整，市场回暖值得期待，目前，居民的购房意愿、负债意愿仍然处于恢复过程，整个行业的信心至关重要。

招商蛇口董事、总经理朱文凯则认为，长期来看，房地产基本需求仍在，但未来会存在结构性的转变，市场将由原来的普涨转变为改善性需求为主。

对于未来行业市场规模，招商蛇口副总经理伍斌指出，“中国的房地产市场还有10万亿，我相信经过3年的调整，2024年可能会筑底，市场马太效应可能会显现出来，强者恒强。”越秀地产管理层表示，行业调整还在继续，总体规模整体或将下滑，各城市分化也会进一步加剧，行业未来应该稳定在7万亿或10亿㎡。龙湖集团管理层也指出，9亿㎡-10亿㎡是新房市场的真实居住需求承载量，随着一系列高杠杆企业的出险，影响了购房者的信心，导致短期市场承压，这是需要时间去修复的。

投资策略：以销定投，聚焦高能级核心城市

2022下半年以来，受流动性风险及“两集中”供地影响，大部分房企主动退出了土拍市场，土地市场进入低谷。龙年土拍迎来“开门红”，房企销售承压下，出于安全性考虑，去化好的城市及优质地块更加吸引房企，房企也愿意为优质城市的项目重金购地。（详见：龙年土拍迎“开门红”）

对于拿地，各房企均表示将保持谨慎投资的态度。

招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰直言：“宁可错过，不能错拿。”他表示，2024年招商蛇口将保持战略定力，聚焦城市深耕，不盲目追高，以稳健的价格策略来指导地块获取。

华润置地首席战略官谢骥指出，华润置地将聚焦高能级的核心城市，优先保障高能级城市资源投放，确保投资的质量。

保利置业董事会主席万宇清表示，未来投资端会更加谨慎，坚持“以收定量”，兼顾财务的安全。通过拓展优质的增量项目，带动存量的库存，从而调整城市布局和货量结构。

龙湖地产和绿城中国均指出，拿地力度和总量在原则上会根据现金流情况实施调整，将“以销定支”、“以销定投”，主动把握好投资节奏、优中选优。龙湖地产进一步表示，会高度聚焦在一二线高能级城市。

强调债务安全，正现金流驱动发展

在今年的两会政府工作报告中，关于房地产的表述，放在了“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”的框架下，要求房地产要统筹做好发展和安全两手抓的工作，标本兼治化解房地产风险。

在此背景下，绿城中国和龙湖地产都强调现金流与利润之间的平衡，还表示会提前偿还2025年到期债务，确保债务安全、改善债务结构。

绿城中国管理层直指要平衡安全性与利润率，现金流是公司的重中之重，严控净资产率在80%以内，保持经营性现金流为正。其执行董事及执行总裁耿忠强表示，对于境外债务，将根据市场情况择机发行新债、银行内保外贷或者自有资金偿还；此外，还着手安排2025年到期债务提前置换。

龙湖管理层在业绩会上也表示，公司始终把债务安全放在第一位，有序压降负债规模，以正现金流驱动发展，履行所有债务的安全兑付，为行业注入一些信心。龙湖管理层进一步指出，不仅对年内债务已经做好了有序安排，今年还会有序、主动、提前去归还2025年到期的部分债务，推进公司的短债优化，持续完善债务结构。

此外，保利置业董事会主席万宇清也强调，要保持一定的销售规模和现金流的规模为未来赢得发展的空间。销售端仍需发力，以经营性现金流为核心，平衡好利润和资金回笼，保证企业现金流的安全和健康。

毛利下降成常态，预测未来将逐步恢复至20%以上

房地产行业进入深度调整期，市场销售规模下滑，新房价格也出现下调，房企地产开发业务毛利率下降成常态。房企高层管理者在业绩说明会上也针对行业及公司未来毛利率走势做出了相应的判断。

保利置业副总经理刘忱表示，整个行业毛利率下降是大的趋势，长远来看二级销售市场价格的下降会传导到一级土地市场，在新的市场框架下，重新评估项目立项标准、控制拿地价格，毛利率将会逐渐平稳。

招商蛇口财务总监兼董事会秘书黄均隆认为，随着房地产市场逐步复苏，近两年，新增地块的利润水平有明显的改善，基本可以达到预期值。他进一步预测，招商蛇口毛利率在未来几年将会逐步恢复到20%以上。

绿城中国执行董事及执行总裁耿忠强表示，绿城把安全作为土地投资的首要考虑因素，因此毛利率不会特别高，整体不到15%；安全性将保障项目结转质量，未来随着项目逐步交付，毛利率将有所好转。

穿越行业周期的两条路：拓展开发业务，向经营商转型

（1）积极拓展开发领域新业务：代建、城市更新、保障房

2023年8月，14号文件的发布，标志着中国的房地产市场再次进入“保障房+商品房”并行的双轨制时代；此外，政府多次提及加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。保障房及城市更新、城中村改造等业务，成为房企开发板块新的发力点。

招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰表示，保障房的市场底层需求非常大。一方面，招商蛇口将积极通过把存量商品房纳入国家保障房体系助力去库存；另一方面，将打通REITs渠道，积极拓展核心城市保障性住房。

瑞安房地产行政总裁王颖也表示，未来将继续发挥优势和资源，把握城市更新带来的新机遇。

除保障房及城市更新外，代建成为房企业绩发布会上的高频词。2024年各地出台或修订了代建管理政策和制度、“三大工程”持续推进，前些年城投公司兜底拿地后开工率持续低下，加上纾困项目增多，代建需求爆发；此外，代建有轻资产、低负债、高成长等特点，房企拓展新发展模式的重要方向。

招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰在业绩会上表示，“平急两用”中的公共基础设施建设为公司带来了新的代建机会，招商蛇口总的代建项目规模有500多个，且大部分是市政设施。据悉，招商蛇口在今年1月设立代建业务专业公司，统筹管理并开展代建业务。

此外，于2022年成立龙智造代建平台的龙湖集团，其管理层认为国内代建有很大空间，并坚定看好代建业务，目前，龙湖已累计获取代建类项目90个，总建筑面积超1600万㎡，2023年，龙湖龙智造实现营业收入19.7亿元。

“代建第一股”绿城管理的管理层表示，入局代建的企业越来越多，想要继续保持20%份额占比的领先地位，需要更加努力去识别和抓住这些业务机会。

（2）从开发向经营转型，打造第二增长曲线

面对地产行业的深度调整，如何在保持传统的开发业务优势基础上，积极第二增长曲线、探索新的商业模式、实现不同细分赛道的协同发展，已成为房企重点探索的战略之一。

从2023年财报及业绩说明会的提法来看，布局商业管理、资产管理、长租公寓、物业服务、智能制造等多元化业务已成为行业发展的热点方向，头部房企也已经从重资产开发建造为主的单一模式向开发、运营、服务多元化的模式转型。

保利置业董事会主席万宇清表示，企业要想穿越周期，进入下一个赛季，靠的是创新，不盲目乐观，也更不会悲观，要在市场低迷的时候实现自我突破、创新升级。

同样，招商蛇口党委书记、董事长蒋铁峰也表示，创新非常重要，该公司现在提出“X+商业”，在差异化、创新上做出一些特色的产品。此外，还布局长租公寓和产业园区，战略目标是成为中国领先的城市和园区综合开发运营商，面对中长期积极推动转型，实现高质量的发展。

华润置地董事会主席李欣表示，公司重点的变化是确立了大资管业务作为主航道业务的地位，目标在十四五期内把资管业务培育为第二增长曲线。

面对新周期与新环境，龙湖集团早已在运营及服务领域布局，目前，龙湖在地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道协同发展趋势良好。相比于传统房地产开发业务，龙湖指出，经营性业务是龙湖穿越周期的重要砝码。经营性业务的持续健康发展，成为龙湖利润企稳、重回增长的重要引擎。（详见：龙湖从开发向经营转型）（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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