图片来源@绿城中国官网

近日，绿城中国发布了2023年度业绩公告。2023年，绿城中国实现营收约1313.8亿元，同比增长3.3%；净利润66.8亿元，同比下降24.9%，达近三年最低水平；归母净利润约31.2亿元，同比增长13.1%。

 数据来源：绿城业绩公告，钛媒体APP制图

相比其他企业，营收和归母净利润 “双增”，这份成绩单确实可圈可点。但作为突破3000亿销额的头部房企，创新高的千亿营收，归母净利润仅仅30多亿，部分关键指标出现下探趋势，确实有点不合常理。具体分析其财报指标，又是为何呢？

代建销额涨超2成拉动全年业绩上涨

在行业销售整体下滑的背景下，其操盘口径排名从2022年同期的第4位上升至第3位。2023年绿城实现合同销售额3011亿，合同销售面积1547万平方米，同比增长0.3%和12.1%。

  数据来源：绿城业绩公告，钛媒体APP制图

操盘口径排名的提升，主要依托于绿城代建销售金额的增长。2023年全年代建销售额1068亿元，同比增长超2成，高达22.1%，占比总销售额的25.5%，同比增长6.3个百分点。2023年全年自投项目销售额和面积分别为1943亿元、686万平米，同比减少8.7%和13.5%，低迷市场下自投项目销售呈现下探趋势，但由于聚焦于核心一二线城市，在此背景下保持相对稳定。

绿城在代建方面，2023年新拓项目建面3528万平方米，同比增长25.1%；新拓项目预估代建费同比增长20.4%至103.7亿元，近三年复合增长率达20.8%。平均代建收费从去年同期的305.3元/平米降至293.9元/平米，主要是由于新拓项目中政府代建委托占比有所提升，但其平均收费较去年同期下降27%。

  数据来源：绿城业绩公告，钛媒体APP制图

从盈利方面来看，2023年绿城在代建方面的综合毛利率52.2%，维持近年高位，缘于相关人员成本下滑以及合联营模式趋缓。

从储备规模来看，绿城年末代建项目覆盖122个城市，合约项目建面较年初增长17.9%至1.2亿平米，存量订单充足。同时，代建委托方结构呈现多元化，但以政府部门委托项目作为基底。按在建面积计计算，年末政府部门、国企、金融机构和私营委托方占比分别45.7%、29.7%、5.5%和19.1%，，除私营委托从年初的25.4%萎缩至19.1%以外，其余三大委托方订单呈明显增长趋势。

此外，关于绿城中国和绿城管理间的“轻重协同”。绿城管理管理层表示，在目前市场背景下，有些城市重投会带来一定风险，但绿城在这些城市有人脉和市场美誉度，在这些城市通过原有开发团队，在当地承接代建项目，这样保留优秀管理团队的同时，也能持续提高所在城市的市场占有率，预计今年在轻重协同方面会有比较大的放量。

同时，据绿城管理管理层表示，当下代建行业存在三大核心业务机会点。

第一，城投公司兜底拿地后，代建需求爆发。从目前的数据可以看到，城投拿地以后的开工率比较低，在2021、2022、2023年，尤其在最近的这两年整体开工率在20%左右。

第二，保障房和城中村改造的代建需求同样巨大。比如城中村改造估计未来每年产生一万亿新增投资，尤其华南区进度更快、体谅也会更大。

第三，纾困保交楼业务。现在国家推出融资白名单项目，这些白名单项目也会产生代建需求，也是未来一个机会。

毛利下承压仍聚焦核心城市拿地

2023年全年绿城实现毛利润170.7亿，同比减少22.5%；综合毛利率较去年同期大幅下滑4.3个百分点至13%，其中物业销售毛利率11.3%，同比下滑5个百分点，在行业内位居低位。从绿城的解释看，2023年毛利润及毛利率遭遇明显下滑的原因主要是由于是楼市下行及限价影响以及公司投资项目主要聚焦一二线，因此获取成本偏高。

2023年全年绿城实现净利润66.8亿，同比减少25%；净利率5.1%，同比减少1.9个百分点，除与毛利指标减少有关外，主要归因于期内计提减值拨备20.35亿，较去年有所提升，其中物业减值13.08 亿、投资物业公允值减值3.52亿、往来款减值2亿。

  数据来源：绿城业绩公告，钛媒体APP制图

2023年绿城新增38宗地块、拿地建面557万平，同比增加36.6%，新增货值同比增长37.4%至1425亿。城市布局上，绿城加大核心城市的深耕，按拿地建面计，一线占比12.8%、二线占比67.8%，10大战略性城市占比76%、北上杭占比51%。

整体土地储备较年初减少25%至3720万平（权益比63%），可售建面2499万平，满足未来3-4年需求。总货值为6292亿，其中一二线城市占比80%；10个战略核心城市货值占比59%，杭州货值超1200亿，整体土储安全边界较高。

  数据来源：绿城业绩公告，钛媒体APP制图

由于新增项目主要集中在一二线城市，平均楼面价高达14231元/㎡，截至2023年末，总土储平均楼面价涨到7982元/㎡，为近三年最高值。销售均价方面，2023年自投项目销售均价为28334元/㎡，较2022年有所上升，但仍低于2021年。除此之外，2023年结算均价已跌破20000元/㎡至19456元/㎡。由于结算均价较当期销售均价有一定的滞后性，若后续楼市仍持续低位运行，绿城的利润或将进一步承压。

控费降债持续，但依旧难改“高杠杆”底色

“三费”方面，2023年绿城销售费用27.28亿元，同比下降6%；行政开支51.39亿元，同比下降4.6%，行政开支持续下滑的主要原因系组织结构优化下的人员效能提升；财务费用29.16亿元，同比增幅6.85%。

尽管绿城努力控制“三费”，但持续高企的利息总支出，同样拉低了绿城的利润。年报显示，仅2023年，绿城的总利息开支达到83.86亿元，较上年增加1.06亿元，相对于全年净利还高出了约17亿元。

截至2023年年末，绿城总借贷为1461.4亿元，较2022年末1401.2亿元增加了60亿元，增幅4.3%，较2021年末1274.59亿元增加近两百亿；净负债率达63.8%，较2022年底增加1.2个百分点，较2021年底的52%大增11.8%。绿城总借贷加权平均利息成本为4.3%，较2022年的4.4%下降10个基点。但若想有效降低债务成本，从而提升盈利水平，绿城需要压缩债务规模。

截至2024年2月，年内到期的境外债还有3亿美元，当中2.5亿美元境外债于下半年到期，目前该部分债务的置换工作正按计划推进，预计上半年完成。境内债方面，年内绿城到期的境内债为120.5亿元，其中，71.5亿元将于上半年到期，目前已归还了51.5亿元。下半年将有49亿元境内债到期，绿城将根据市场情况择机发债置换，同时准备了自有资金准备偿还。

不过在市场持续低位运行的大背景下，能够有业绩增长与利润增长的房企实属不易。绿城以保障现金流安全为底线，全年经营性现金流230亿，同比增幅达57.5%；年末在手现金较年初增长4.3%至734.5亿。剔除预售监管资金后的非受限现金短债比从年初的1.65降至1.41。此外，绿城汇报监管部门的扣预资产负债率68.4%（较年初减少1.7个百分点、净资产负债率63.8%（较年初增长1.2个百分点）,三条红线降至绿档。

  数据来源：绿城业绩公告，钛媒体APP制图

地产持续低位运行的背景下，大家一直在关注房地产市场何时回暖。从2023年下半年至今，国家和地方出台了一系列救市政策，也取得了一定的效果，但政策效果持续性较差。尤其今年大家期待的小阳春迟迟未见，更让后市的走向充满未知。

而对于今年房地产市场的预判，绿城保持相对乐观的态度。绿城管理层认为，当前房地产还处于逐级下行的阶段，特别是1-2月指标超过行业想象。但也要看到，市场当下出现了一些边际改善，预估2024年房地产市场可能会触底。

绿城管理层指出，房地产从2021年开始下行，到现在已经下行3年。横向对比香港房地产，历史上比较大的周期性下行，大概下行了3-6年的时间。但内地房地产会受到体制性、机制性，以及宏观调控等可达性因素影响，相信下行期不会持续那么久，今年应该是触底的年份，明后年稳中有升。

整体来看绿城的年报表现在众多房企中相对出色，深耕核心一二线城市及布局代建达成轻重协同的战略布局带动其持续增长。但要知道，在财务杠杆持续加码下，长期的高杠杆、低利润也会给绿城造成一定威胁。市场依旧存在不确定性，当前新推货不足、存量库存难去化也是一众房企普遍面临的难题，绿城后续要做好库存管理，对去化难的库存项目或物业类型做好量价监测并严抓去化，以保证现金流。同时轻重协同仍有很大的提升空间，通过布局代建减少投资风险，降低财务成本，压缩债务规模，从而提升盈利水平。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜刘洋雪）

更多宏观研究干货，请关注钛媒体国际智库公众号。