图片来源@融创中国官网

3月28日，融创中国披露了2023年财报。在化债取得重大进展后，融创中国的经营指标迎来改善。据财报显示，2023年融创中国实现营业收入1542.3亿元，同比增长59.4%；净利润为-104.1亿元，同比大幅减亏约65.2%；归母净利润为-79.7亿元，同比减亏71.2%；有息负债2778.3亿元，比2022年减少205.9亿元；现金余额约为246.2亿元。

  数据来源：融创年报，钛媒体APP制图

近一段时间内已经有许多国央企或者有国资背景的房企披露2023年度业绩，在楼市低位运行的大背景下，大部分国央企表现相对维稳，安全性也较高。而作为曾经民营房企的“一哥”，融创中国2023年的业绩表现或许更具备一众民营房企的代表性。

全年业绩同比腰斩，文旅业务业绩增长显著

2023年，融创中国累计实现合同销售金额847.7亿元，同比减少49.9%，降幅高于行业百强水平；合同销售面积607.6万平方米，同比减少52.7%。

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虽然融创合同销售额下滑，但营收却有所增长。期内营收总额为1542亿元，同比增速59.4%。集团连同其合营公司及联营公司的收入合计约为人民币3293.8亿元，较2022年增加约人民币638.4亿元，增速约24.0%。

从具体业务条线来看，物业销售收入约为1404.7亿元，同比增长68.5%，带动了公司整体收入的显著增长。此外文旅城建设及运营收入为59.1亿元、物业管理业务收入66亿元，多个业务的收入均出现显著增长。

而在融创的年报中，文旅业绩出现显著增长备受瞩目。据报告显示，融创文旅业务2023年全年收入59.1亿元，同比增长29.9%，管理利润扭亏为盈、同比增加15.7亿元，旗下主题娱乐、冰雪、商业三业态全年客流总量破1.5亿人次，同比增长34%，酒店业态入住率也有快速增长。

文旅成绩的增长，一方面得益于疫情放开后旅游业的快速恢复，融创抢先抓住了发展机遇。从布局上看，融创前瞻性在广州、成都、昆明等多个一二线城市及核心旅游目的地布局文旅项目，因此在2023年的文旅复苏潮中占据先机。在产品和服务上，采用多业态“组合拳”，形成一站式综合旅游服务目的地，通过持续深耕运营，提升其盈利水平和经营业绩。

另一方面，2023年融创从轻资产方面开始发力。在物业服务、冰雪运营、酒店管理等端口积极拓展第三方管理业务，收入、利润加快增长，并带来了长期的轻资产价值。

净利润减亏但毛利润持续下探

据了解，融创在2021年、2022年财报两次计提减值后， 2023年财报依然继续计提减值，三年累计计提减值总额超850亿元。由于部分资产继续计提减值，公司利润端依然承压，但相比此前两年大幅计提下的亏损额，2023年亏损额已大幅减少。

2023年融创净利润及归母净利润显著减亏。2023年融创净亏损为104.1亿元，同比大幅减亏约65.2%，归母净利润比2022年的276.7亿元减亏接近200亿元。亏损缩窄，很大程度上归因于境外债务重组。期内融创的其他收入及收益从2022年的18.86亿元增加到385.3亿元，其中有315亿多元来自境外债务重组收益，另外还有小部分出售附属公司的收益。

但毛利润还在继续下探中，期内其毛利润为-25.03亿元，比2022年的-8.19亿元亏损增长了，同比下滑205.5%。毛利润持续下探，销售成本居高不下是主要原因，2023年融创中国销售成本约为1567.3亿元，高于当期营收。对此，融创中国解释道，2023年毛亏增加主要是计提的物业减值拨备有所上升所致。 

资产储备扎实，债务风险暂时得到化解

而相比营收和净利润，融创的债务和资产更备受关注。报告显示，连续三年计提资产减值后，融创归母净资产仍有624.3亿元，比2022年同期增长39.6亿元；有息负债则为2778.3亿元，比2022年同期下降205.9亿元。

扎实的资产储备也给融创度过难关提供充足的“底气”。公开资料显示，融创的资产家底主要是由地产开发资产、文旅持有资产和轻资产运营三部分组成。截至2023年底，融创拥有总土地储备约1.54亿平方米，土地储备总货值预计约1.7万亿元，其中未售土地储备约1.1亿平方米，未售土地储备货值约1.23万亿元，其中权益未售货值0.81万亿元，且大量布局在核心一、二线城市，土储充沛。2024年，公司将新增近千亿元货值，超85%分布在一二线核心城市，包括上海董家渡、黄埔亚龙两个新项目，以及北京融创壹号院、上海未来金融城等项目的加推。

曾被视为重资产包袱的文旅资产，经过7年运营后也开始有了资金回流。同时融创仍在加速出售资产以回笼资金。3月18日，融创宣布出售石家庄中央商务区项目80%股权予合作方。完成出售之后，将由石家庄国资委100%控股，同时融创回收资金8.14亿元。

报告期内，融创中国在化债方面也取得了重大进展，债务风险暂时得到化解。2023年11月，融创正式宣布债务重组成功，成为全行业第一家完成境内外债务重组的大型房企，为自己赢得喘息机会的同时，也为2023年公司财报表现打下重要基础。具体来看，融创约百亿规模的美元债，通过创新的重组方案，提供了2年-3年前期偿债缓冲期，还将超45亿美元债务转股，显著减轻了债务压力、增加公司安全性。

截至2023年末，持有现金余额约246.2亿元，较2022年末较少34.4%，资金主要来源于预售及出售物业所得款项，其次来源于股东注资、股份发行及贷款。

融创借贷总额约2778.3亿元，较2022年底减少205.9亿元，其中，一年内到期的债务有1812亿元，占比65%。此外，“三道红线”压顶，现金短债比为0.14、净负债率为302.2%、扣除预收账款的资产负债率89.3%，依旧存在较大债务压力。

 数据来源：融创年报，钛媒体APP制图

短期来看，融创的债务风险暂时得到化解。但中长期来看，融资仍旧存在较大的债务压力和挑战。一方面，目前市场尚未回暖，销售去化预期并不乐观；另一方面，债务重组成功仅仅为融创赢得了短期的喘息时间，如若期限内未能如期恢复流动性，仍会面临新一轮的债务危机。

融创中国董事长孙宏斌在财报中称，“目前集团大部分项目层面贷款保持正常存续，对于部分由于市场下滑造成需要展期的融资，集团持续与金融机构积极沟通推动化解方案。”孙宏斌表示，由于房地产市场持续下行，调整深度和时间都超出预期，2024年公司将继续就当前存在的债务问题和潜在债务压力积极和债权人沟通，寻求展期和整体化解方案，努力保持债务基本界面的稳定；同时，也将推动存量融资成本下降作为重点工作。融创将持续深化与核心金融机构的总对总沟通合作，寻求灵活多样的解决方案进行债务风险化解及资产盘活；同时，将密切跟进行业新的融资支持政策，积极推进承接新政策支持债务风险化解、保交楼和资产盘活。

在政策的支持和融创自身的努力下，2023年物业交付总面积为468.4万平方米，同比增长57.9%，与其物业销售收入的增长趋势保持一致。数据显示，截至2023年底，融创共获纾困基金和配套融资批复资金超260亿元，目前进入融资协调机制“白名单”的项目约120余个，这为保交付提供了重要资金支持。截至3月25日，融创全国项目复工批次达到349个，累计到岗生产人员约39000人，整体复工率近80%。包括北京、上海、广州、成都、重庆、天津、西安、昆明、郑州、太原、南宁等超过80个城市的众多项目均在有序开工建设中。融创中国表示，在今年，融创将继续积极承接保交楼支持政策，多措并举，全力以赴，争取完成超过20万户交付目标。

在地产持续低位运行期间，无论是保交楼还是化债，融创从未“躺平”，最终换来了一份对于自身而言表现不错的成绩单。“上岸”第一年，这份成绩单不仅是对投资者信心的提振，也给了民营房企信心。不过融创要注意的是，债务的重组并不代表债务的消失，行业的“冰山”仍未完全消融，现房库存在持续加大，后续需要融创积极推进去化，释放流动性以保障资金稳定。对于融创未来的发展，盘活资产、保交楼、化债三大任务依旧任重道远。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜刘洋雪）

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