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1、中海项目热销，豪宅供应迎来“大爆发”

（1）中海豪宅开盘吸金196.5亿元，刷新全国开盘记录

近日，位于上海新天地板块的豪宅项目中海·顺昌玖里开盘，开盘首日销售额高达196.5亿元，创造了全国商品房有史以来单次开盘最高销售额记录，成为全国开盘热销“楼王”，引起业内外广泛关注。此前，保持这项记录的是2020年开盘的深圳华润城润玺一期花园，开盘两日内销售1171套房源，销售金额达196亿元。

公开信息显示，中海·顺昌玖里是中海投资的城市更新项目，位于上海传统豪宅区，北邻知名豪宅翠湖天地项目，东侧是中海建国里，西侧是衡复风貌区。住宅部分由三栋高层和一片别墅区组成。此次开盘一次性推出全部高层房源，共512套，户型面积涵盖325㎡、245㎡、236㎡、218㎡、185㎡、151㎡等，开盘均价17.2万元/㎡，套均总价约4000万，总价门槛约2500万，最高价约6000万。

该项目前期认购期共吸引736组认筹，认筹率高达143.8%，开盘当天去化505套；据悉，该项目在选房时，245㎡户型最受欢迎，最先被抢购一空。

对于736组认筹客户，有业内人士做了相关统计显示，324组来自上海310，占比44%；非310的外地人及新上海人403组，占比54.8%；有3组以公司名义认筹的，另外有6组境外及其他的。在403组非310的客户中，温州、南通、杭州、宁波、金华为购房人数前五城市。事实上，2022年以来，拥有大量现金流的煤炭、钢铁、水泥、酒业及其他实业资本就多次选择入手北京、上海等核心地段的优质资产。

业内人士指出，核心地段优质高价项目热销的现象其实是需要深思的，在商品房回归商品属性的大方向下，一方面，豪宅是否放开限价、由市场决定其价格，另一方面，大面积户型产品是否放开限购，让资本更自由的选择；接下来，是否会在政策方面做出调整，值得持续关注。

（2）价格倒挂叠加稀缺地段，驱动一手豪宅热销

中海·顺昌玖里之所以能够刷新全国开盘记录，除了其天然的地段优势外，和倒挂的价格关系也很大。

对比周边竞品项目，中海·顺昌玖里的平均单价降低了新天地板块的进入门槛，该项目销售均价17.2万元/㎡，与周边二手房至少普遍存在4万-6万/㎡的价差。

根据丽兹行官网显示，该项目北侧项目翠湖天地隽荟共挂牌2套，挂牌单价约21.86万元/㎡-28.69万元/㎡，最近一次的成交价格达33.79万元/㎡；东侧项目中海建国里挂牌3套房源，挂牌单价约23.57万元/㎡至26.20万元/㎡，最近一次的成交价格达19.4万元/㎡。

这一现象不仅限于中海·顺昌玖里，2023年，一二手价格倒挂也驱动了上海、杭州等城市多个一手豪宅项目热销。根据克而瑞数据显示，2023年4月，杭州市潮映万象轩项目与周边二手房价差约3万元/㎡，开盘当天120套套均总价约1400万的住宅全部售罄；2023年4月-5月，上海百汇园项目、世纪前滩天御、建发璟院等项目均存在一二手价格倒挂，成为“日光盘”。

数据来源：克而瑞，由钛媒体APP制图

中海·顺昌玖里热销是否意味着市场开始大幅回暖？

58安居客研究院院长张波表示：“该项目热度的确较高，但和以往相比，目前市中心豪宅热度已经有所降低。在2020年楼市热度高点时，上海部分豪宅认购率曾超过700%以上，在当下市场整体偏冷的背景下，144%的认购率仍然较为抢眼。”

中原地产市场分析师卢文曦对认为，中海·顺昌玖里的热度只是个案，并不具有普遍意义和代表性，是否具有可持续性、以及传导到中端及刚需市场仍需要再观察。

某业内人士分析，该项目的热销，只能代表一小部分需求，并不能代表整个市场的情况，市场成交主力仍集中于500-800万区间；如果后续能有多个3000万以上豪宅项目持续走热，市场热度或将传导至下一级2000万-3000万元的市场，但未必会直接影响到刚需或中端市场。

易居研究院研究总监严跃进表示：“开盘销售额破纪录，反映出超大城市市场出现复苏的迹象，也代表一些新的购房资金加快了入市步伐，此类改善型高端住宅产品需求强劲，也是今年房地产市场持续复苏的重点。”

（3）四批次12万/㎡豪宅集中推出，市场仍存压力

2024年，上海新房供应依旧保持1个月1批次的节奏。近日，上海公布了第4批次新盘，共25个项目，合计5536套房源；其中，单价12万元/㎡以上的项目有6个，合计1006套房源，豪宅供应量迎来“大爆发”。

数据来源：上海网上房地产官网，钛媒体APP制图

值得注意的是，2024年第1-3批次供应中，12万元/㎡的项目一共只有10个，1901套房源。

数据来源：上海网上房地产官网，钛媒体APP制图

根据中指研究院数据显示，上海2023年总价2000万以上新房成交2402套。截至目前，前4批次合计供应量已经达2907套。多位业内人士表示，豪宅扎堆入市，未来竞争压力会急速加大，不排除也会出现销售分化的特征。

2、改善趋势延续，豪宅产品仍具有一定的突围潜力

根据诸葛数据研究中心统计，2024年，全国新建商品房销售延续筑底格局，成交“改善为主”的趋势仍然存在，其中，三房产品仍是主流，四房及以上的大户型产品成交比重也在提升。

从监测的重点20城来看，近3年，豪宅产品成交占比一直处于较高水平。2022年，地产行业下行压力蔓延，但豪宅市场仍出现亮点，成交占比攀升至2010年以来新高，占比达3.98%；2023年-2024年初出现小幅回落，但相较于2021年以前，成交占比仍处于高位，豪宅产品仍具一定的突围潜力。

3、高净值人群规模持续增长，高端购买力坚挺

根据瑞士信贷和瑞银联合发布的第十四份《全球财富报告》预测，未来五年，全球财富将增长38%，到2027年总额将达到629万亿美元，诞生37.2万位超高净值人士。该机构认为，中国财富的增长和集中仍将是一个重要的趋势。截至2023年末，拥有亿元家庭净资产的“超高净值家庭”数量为13.8万户，较2022年增长3.5%。按照莱坊的预测，这一数值将在2027年大幅增长49.8%，也就是说，2027年，中国亿元资产超高净值家庭数量预计将达到19.5万户，高净值、超高净值人群规模将持续增长。

数据来源：《全球财富报告》，钛媒体APP制图

根据招商银行与贝恩公司联合发布的《2023中国私人财富报告》，随着私人财富市场逆势增长，73%高净值人群已开始或已在准备财富传承事宜。在代际传承的方式上，高净值人群最首选的两种方式为购买保险和购置房产，两者占比分别达63%和54%。

数据来源：《2023中国私人财富报告》，由钛媒体APP制图

另外，市场另一组数据也印证了这一说法。2024年，出现了很多溢价成交豪宅法拍房的案例。比如，4月，上海汤臣一品一套法拍房经过275轮竞价，以1.18亿元成交，折合单价高达27.3万/㎡；3月，深圳华侨城天鹅湖花园1套高层住宅法拍房溢价超3500万元，最终以7186万元成交；杭州九溪玫瑰园的一套独栋法拍房，经过56轮竞价，最终以5045万元总价成交，折合单价16.27万元/㎡。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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