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作为楼市风向标之一的深圳市场，因法拍豪宅高溢价成交再次引起市场关注。近日，根据京东资产平台发布的信息，深圳5套顶豪法拍房成功溢价拍出，总成交额约4.4亿元。

其中，南山区沙河高尔夫别墅引得14人竞拍，竞价493轮，成交价1.6亿元，较起拍价加价1.2亿元，溢价率高达310%，折合单价37.73万/㎡，创下了深圳住宅法拍单房源新总价记录，也是深圳溢价率最高的法拍房。

此外，其他4套法拍房也有不同程度的溢价：华侨城纯水岸联排别墅起拍价8280万元，成交价1亿元。深圳湾瑞府398㎡公寓起拍价5768万元，成交价7401万元；传统豪宅区的香蜜湖第一生态苑和水榭花都三期分别加价3326万元、2080万元，溢价率均超100%，单价达20万/㎡。

数据来源：公开信息，由钛媒体APP制图

根据京东资产交易平台信息显示，此次法拍的沙河高尔夫别墅房源建面约424㎡，原业主在2004年以约513万元的总价买入，随着本次法拍1.6亿元成交，意味着该套别墅买入20年后总价升值31倍，账面盈利1.55亿元。

然而，深圳湾瑞府原业主在2021年11月的公寓买入价为7894万元，此次成交价7401万元，账面损失近500万元。近两年，在房价调整中，公寓价值受损严重。在深圳，除了顶豪公寓外，大部分的公寓产品价值都大打折扣，主要由于高昂的税费，加之不能申请学校，导致公寓比住宅降价更多。

豪宅法拍及二手房市场回暖

（1）年后深圳豪宅法拍市场持续火热

深圳豪宅法拍市场的火热，2024年伊始就已经显现出来，尤其到了年后，深圳湾和华侨城的豪宅法拍表现更佳。

1月3日，深圳湾鸿威海怡湾畔一套房源以6111万元成交，溢价高达3123万元。1月12日，南山科技园珑御府的法拍房以3004万元成交，溢价1282万元。3月7日，南山区深圳湾御景东方花园一法拍房起拍价为1618.5万元，成交价高达3122.5万元。3月17日，中信红树湾的法拍房源以3441.55万元成交，溢价1600万元。3月26日，半岛城邦4套二拍法拍房成交价格约1100万-1400万，单套房源二拍比一拍高出约110万-250万。

深圳中原研究院指出，深圳豪宅法拍市场火热主要基于两大因素：

第一，大多数豪宅产品依然存在价格倒挂的现象，即便溢价成交，其价格相比市场价值仍有一定的竞争优势，吸引了不少投资者和购房者的注意。

华侨城纯水岸别墅此次以1亿元成交价刷新记录，但市场对此仍有更高期待。据悉，该别墅在2023年撤拍时，客户预期的估值约为1.2亿元，现有同户型市场挂牌价为1.8亿元，此次1亿元的法拍房成交价仍有上升空间。

第二，顶级豪宅产品本身较为稀缺，随着商品住宅与保障性住宅双轨制的推进，豪宅的保值增值潜力仍高。

1994年国家出台规定，限制别墅用地；随后限墅令不断升级，2016年，国土资源部出台最严“禁墅令”，全国各地将停止审批别墅类供地。因此，自2016年后，深圳再无新建别墅产品，独栋别墅仅靠存量供应，类别墅（双拼）等供应也非常少。

类似此次法拍中沙河高尔夫项目的独栋别墅以及华侨城水岸的联排别墅等产品是依旧稀缺资源，此外项目又处于南山优质区域，周边有深圳科技园及深圳湾超级总部基地。因此，此类豪宅的保值增值潜力得到了市场认可。

（2）四大一线城市二手房回暖

不仅法拍房热度上升，深圳二手房市场也迎来了“小阳春”，深圳是四个一线城市中，二手房成交量同环比均有所上涨的城市。总体看，2024年一季度深圳二手房成交11742套，较2023年一季度的10313套增长13.9%，3月市场活跃度明显提升。但值得注意的是，目前交易量仍是以房东愿意降价换来的，短期这种预期暂时没有改变。

根据深圳市房地产中介协会统计，3月全市二手房录得5196套，环比增长116.6%，同比增长5.1%，已升破5000套荣枯线标准。这也是时隔3年，深圳二手房月度网签量再次破5000套。而深圳二手房上次达到这一水平是在2021年2月，当时深圳二手房网签量为5272套。

此外，其余三个一线城市3月份二手房均出现不同程度的回暖。

根据北京市住建委官网数据统计，3月全市二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，也突破了1.2万套的“荣枯线”，并创下了近一年来的最高点。不过，与去年同期3月的成交高峰相比，依然下滑了35.7%。

根据上海网上房产统计数据统计，3月全市二手住宅共计网签1.78万套，环比2月上涨162%，同比下降26%，越过1.5万套的“荣枯线”，但并没有达到2万套的“阳春线”。

根据广州房地产中介协会数据统计，3月全市二手房共网签9373套，环比大涨93%，但与去年同期相比仍下滑23.5%。

双轨制下，商品房逐步进入改善时代

在“保障房+商品房”双轨制的房地产发展新模式下，有针对性地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，是目前政策和市场的发力点。

近半年以来，深圳集中出台了4个激励改善需求的政策，包括“认房不认贷”、二套房首付四成、调整豪宅线标准以及住宅“7090政策”。业内人士指出，这是对改善需求重视程度的显著提升，也意味着深圳楼市逐渐进入改善时代。

据乐有家研究中心数据显示，随着置换需求的增加，深圳大户型成交占比逐年提升。从过去5年深圳二手住宅成交面积段看，90㎡以上的占比出现四连涨，5年时间占比提升了9.3个百分点。其中，90㎡-120㎡的成交占从2019年15.9%提升至2023年19.1%，增加了3.2个百分点，是上涨幅度最明显的。120-150㎡的占比提升了2.6个百分点，150-200㎡及200㎡以上的占比提升了约2个百分点。

除深圳外，其他城市大户型改善产品热度也在逐步提升。根据克而瑞数据显示，四大一线城市2023年总价1000万元以上二手豪宅成交合计1.5万套，同比增长36%，回到2017年以来的年均值水平。今年前2月，四大一线城市1000万元以上二手豪宅成交合计2941套，约占去年整体成交量的20%。

结合此前上海中海豪宅项目开盘吸金196.5亿元刷新全国开盘记录，以及香港撤辣后市场回暖来看，改善性商品房会逐步回归商品属性，资金仍会追求优质资产，但那些低品质住房或将会逐渐失去流动性、价格也会持续走低，楼市分化的趋势将愈发明显。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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