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在获得太盟及“中东土豪团”的600亿元战投后，万达的资金流动性压力依旧尚未完全解除，仍在将旗下资产进行出售。

近日，北京万达广场实业有限公司（以下简称“北京万达实业”）发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“大连万达商管”）退出，新增股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙），持股99.99%，为控股股东；坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司，持股0.01%。

据了解，北京万达实业成立于1999年10月，注册资本2亿元，曾用名为北京万达广场房地产开发有限公司。经营项目包括房地产开发、销售、项目投资、物业管理、出租商业用房、住宿、餐饮、美容美发、洗浴等。北京万达实业开发了万达第一个CBD项目北京万达广场，不仅如此，其对外投资企业还包括北京万达文华酒店。

根据公开报道信息，万达于2006年开始在北京拓展商管业务，18年来共开业13个项目，其中10个为自持的万达广场，3个为轻资产管理项目。 北京万达广场整体项目分为南北两区。北区(一期)是以国际商务港为主的商务区，建筑面积30万平方米，由4座中高层商务楼、特色商业街、设施齐全的高档商务会所、会议中心、地下车库及独具匠心的近3万平米大型城市森林广场组成。南区20万平方米，由一座法国白金级五星级索菲特大酒店和两栋国际顶级标准写字楼以及与沃尔玛、时代华纳、大食代等国际商业巨子携手的大型城市综合物业。

而北京万达广场是万达集团总部所在地，也是万达CBD第一个项目。其与国贸大厦、京广中心、建外SOHO等形成一个现代商务区，是北京商业的一个地标性建筑。但在资金重压下，北京万达广场也被出售了。

2008年，万达集团总部由大连迁往北京万达广场，进入规模化发展阶段。从2016年开始，万达在北京市场迅速拓展，先后有8个项目在朝阳区、丰台区、延庆区、怀柔区、昌平区等多个片区开业，其中包括2022年以轻资产方式接手的重点项目之一“蓝色港湾”。2023年，万达商管北京城市公司落地两个具有代表性的轻资产项目，即北京东坝万达广场和北京五棵松万达广场。

企查查信息显示，此次接手北京万达实业的坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）由新华保险、中金资本分别持股99.99%、0.01%。2024年1月1日，新华保险公告称，2023年12月31日，与中金资本签署有限合伙协议以共同设立基金，规模为100亿元。公司作为有限合伙人参与设立基金，主要借助专业机构投资优势，通过专业化投资管理团队，拓展投资渠道，挖掘投资机会，多元化管理资产。其中，新华保险作为有限合伙人拟认购99.99亿元，中金资本作为普通合伙人拟认购100万元，分别持股99.99%、0.01%。由中金资本负责基金的投资、管理及运营。

据了解，该基金拟以股权及其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业。而坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）即为上述公告提及的有限合伙企业。企查查信息显示，北京万达实业是该基金进行的第一笔对外投资。

3月30日，大连万达商管集团与太盟投资集团(PAG)、中信资本、Ares Management旗下基金(Ares)、阿布扎比投资局(ADIA)旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司(Mubadala Investment Company)正式签署投资协议，联合向大连新达盟商业管理有限公司投资约人民币600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。600亿新战投的“到账”，对缓解万达现阶段的债务压力必然是有效的，但与600亿的新战投资金落地需要时间，只是暂时解除危机。

不仅频频出售万达广场，也有消息称，万达买入的游艇制造公司圣汐国际也被售出。具体为，大连万达集团的一家关联实体已达成协议，将把游艇制造商圣汐国际（Sunseeker International Ltd.）出售给Lionheart Capital。据了解，这笔交易尚待英国监管部门批准，最快将于下个月完成。但这些被卖掉的资产仍然没有让万达落地在安全线上。

进入2024年后，万达出售商业项目的步伐从未停歇。据不完全统计，截至目前万达集团已累计出售16座万达广场，其中不乏很多一二线核心城市的万达广场。而万达集团在出售万达广场上所接洽的受让方也主要以险资机构为主。例如，2023年5月份时，大家保险接手了上海松江万达广场、西宁海湖万达广场和江门台山万达广场；10月份接手上海周浦万达广场。

伴随房地产行业进入深度调整期，从增量时代迈向存量时代，险资企业的投资偏好也发生了变化。一方面，险资密集减持了上市房企的股票，包括泰康系、大家系、君康系、和谐系、华夏系、阳光人寿等都曾抛售地产股；另一方面，在房企抛售驱动下加码投资商业综合体、办公楼、物流仓储、产业园区、养老社区等具备长期价值的优质项目。北京、上海等核心一二线城市的存量不动产项目受到险资青睐。

商办资产是房企布局最广泛的持有型不动产，此轮周期性调整下，行业加快出清，资产处置增多，一些流动性承压的房企为加快资产变现、回笼资金，优质商办资产频繁被摆上货架，且不少以折价出售，为险资低位抄底带来机遇。

 图表来源：克而瑞

克而瑞认为，虽然当前ABS、公募REITs的整体市场规模相对有限，很难满足险资大规模资产配置需求，但随着未来政策对底层资产类型的不断扩容，市场规模发展潜力巨大。不动产价格整体处于低位，叠加市场资产处置多，利好险资“抄底”，寻找优质项目投资机会，一些核心城市、核心区域、核心地段的高性价比项目仍将被择优而入。

此外，据克而瑞统计，尽管不少险资调整仓位、清仓出险的地产股，但截至2023年末，仍有21家地产股前十大股东中存在险资，其中13家地产股的险资持股比例依旧超过5%。地产股具有高股息、低估值的特性，与险资追求绝对收益的投资逻辑契合，倘若后续房地产政策落地见效、市场回暖，险资对地产股的关注度有望形成新一轮回流。（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜刘洋雪）

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