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4月16日，国家统计局发布2024年1季度房地产市场基本情况，受去年基数较高影响，房地产投资、销售、融资各项指标仍保持同比下降态势，但销售、新开工等指标降幅较1-2月份有所收窄，楼市仍处于筑底阶段。

楼市交易存在的堵点之一：“二手房出售难，置换链条不畅”

销售端数据显示，1-3月，新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，降幅比1-2月收窄1.1个百分点；新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，降幅收窄1.7个百分点；住宅销售额下降30.7%，降幅收窄2个百分点。

楼市正面临巨大的去库存压力。3月末，新建商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6%。其中，一手住宅待售面积增长23.9%，该指标已连续30个月正增长。此外，根据克而瑞数据显示，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25个月，远超18个月红线，再创历史高位。

二手房市场去库存压力更大，2023年上半年以来，各地二手房挂牌量激增，维持高位达一年，目前各地挂牌量均处于历史新高位。据统计，目前北京二手房挂牌量突破14.7万套，从春节后50天内净增1万套；上海二手房挂牌量已突破20万套；广州二手房挂牌量达16.7万套；深圳二手房挂牌量5.9万套，较3月增加近5000套。

根据克而瑞数据显示，3月，重点22城二手房成交量较2月明显拉升，但这和二手房价格持续下跌有关，是“以价换量”的结果。此外，各地二手房交易周期持续拉长。从上海二手房市场情况来看，据统计，上海3月二手房平均带看次数为35次，平均成交周期131天，也就是说，目前在上海成交一套二手房，平均需要中介带看35次左右，预计的成交周期为131天。议价空间也从2023年3月份平均3.2%左右上涨到目前的6%-8%。

从需求端来看，中低收入者有效购房需求不足，但目前仍存在大量的改善性购房群体。七普调查数据显示，广东、上海、北京、浙江家庭住宅一户式占比超25%，同时，广东、上海人均居住面积小于20平米家庭占比超25%。

业内人士指出，新房和二手房销售陷入僵局，主要是由于改善性购房群体因为旧房卖不出去或交易周期过长，购房需求被抑制，需要率先完成旧房的出售。二手房已成为市场销售环节里最大的堵点，只要二手房卖不出去，大量有置换需的改善群体不仅拿不到首套房的资格，享受不到政策的红利，而且还没有充裕的资金完成置换，相应地，新房市场也就无法发力。

住房“以旧换新”政策“对症下药”

多地出台住房“以旧换新”政策，旨在疏通二手房交易时间长、挂牌量大、手续繁琐等阻碍交易的堵点，力争有效促进一二手房流通，助力楼市预期转好。郑州等城市推出的住房“以旧换新”政策能否成为激活潜在需求的“大招”，成为近期业界关注的热点。

（1）郑州“以旧换新”实现了二手房与新房、保障房的联动，是推进三大工程的有效工具。

4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，计划2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套。紧随其后，无锡梁溪区、江苏海安、江苏常熟等城市也相继推出商品房“以旧换新”政策。

以郑州为例，其“以旧换新”分两种方式同步推进：一是政府指定郑州城市发展集团有限公司作为政府指定的收购主体，面向市场收购二手住房并促成“以旧换新”，计划试点阶段完成500套，全年计划完成5000套；二是通过政策鼓励，促进二手房经纪机构、开发商和换（购）群众等多元主体协同参与，同时创建交易过户绿色通道，通过市场化交易实现“卖旧买新、以旧换新”5000套。同时，对于通过这两种方式换购新建商品住房的群众，现行的契税补贴30%政策将延续到2024年12月31日。

郑州模式将地方政府、国企/城投公司、开发商、中介机构、购房者等多方市场主体联系在一起，通过城投收储、市场化运作、政府财政税收支持，合力推动“以旧换新”。

此外，根据4月15日发布的政策细则来看，收购的二手房源，一般是房龄20年以内的商品房，后续将用于郑州市的保障性租赁住房。

和之前“以旧换新”的政策相比，此次“郑州模式”不仅可实现二手房与新房的联动，还实现了与保障房的联动，成为推进三大工程的有效工具。通过收购二手房，快速增加保障房的供应，缩短建设周期，提高住房保障效率。同时，这也有助于缓解新建保障房项目的资金压力，实现住房资源的合理配置和高效利用。

（2）各地因城施策，形成三种模式多元搭配格局。

根据钛媒体APP统计，自2023年以来，已经有超过30个城市明确表态支持住房“以旧换新”，住房“以旧换新”已经从过去开发商和中介机构“试点+自发”行为，升级为政府主导的主流政策调控工具，核心目标是加快房产流动，打通置换链条，激活改善性需求入市，助推新建商品房和二手房市场成交，提振市场信心。

总结来看，目前全国住房“以旧换新”政策共三种模式：委托中介机构“帮卖”旧房、减免契税或财政补贴、通过国资平台或城投下场直接收购。

第一种模式：中介机构“帮卖”模式

一般由意向客户、开发商、中介签订带有兜底性质的三方协议，客户向开发商交纳定金锁定意向房源，中介集中资源推售旧房，在期限内若旧房卖出，可按流程购买新房，反之则退还新房认购金。中介优先售房有助于提升交易效率，开发商项目去化率也可得到保障，如果顺利完成交易，则是双赢的局面。

据统计，目前约三分之二的城市采用该模式，淄博、宁波、盐城、济南、武汉、重庆、杭州临平等城市均采取这种模式推出“换新购”服务，这种模式也成为了开发商项目层面新的锁客营销手段，万科、保利、越秀、绿地等房企均有推出“放心买”产品。

中介资源及销售能力是“帮卖”模式实现置换闭环的关键，此外，由于不少城市二手房挂牌量处于高位，购房者要想快速出手旧房，仍需在价格方面做出让步。

第二种模式：减免契税或财政补贴

政策补贴的对象主要是购房者，补贴模式有：新购房款的0.5%-3%，新购住房缴纳契税的30%-100%，退还出售旧房缴纳的全部或部分契税；此外，嘉兴海宁还出台了鼓励房企回购旧房的专项补贴。

据统计，有三分之一的城市选择了该模式，这些城市房价处于中等水平，新房平均房价在9000-16000元/㎡，二手房平均房价在8400-15000元/㎡；目前各城市“以旧换新”政策补贴力度，折合当地新房总价约0.5%-3%，每套补贴额均值在17000-18000元左右。

业内人士指出，该模式操作相对简单，其难点在于补贴力度的把握。补贴额度太低，对置换客无吸引力，起不到对市场的拉动作用；补贴额度太高，则会加剧地方财政压力。

第三种模式：回购

目前市场上回收主体主要有国资平台或开发商两类，郑州、无锡、盐城等少数城市采用该种模式。国资平台或开发商制订二手房收购计划，满足一定条件的旧房，可置换房企推出的新房，专业评估公司对“卖旧”的房屋进行估价，在买卖双方就价格达成一致后，用旧房价抵扣部分新房款。

地方国资平台回收的旧房，一般作为保障房和人才公寓房源；政府回收模式适用于保障房任务重的大中型城市，需要有一定产业基础及租赁客群。此外，旧房回购模式目前一般要求购房者在指定楼盘购买新房，选择性受到了一定的限制，一定程度上影响了“以旧换新”政策的落地效果。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“国资平台快速大规模回收二手房存在一定的难点，一方面，企业受财力和债务约束，另一方面如果没有更好的方法来匹配供需，可能会导致手上的房源消化不良，使得这项工作难以为继。”

资金来源是最大难题

住房“以旧换新”政策理论上属于一举多得：不仅有利于打通一二手房置换链条、促进二手房周转、新房去化，还丰富了保障房的供给，但具体实施还有诸多难题待解。

首先，无论是财政税收补贴，还是国资平台直接回购二手房，都需要资金支持，资金来源是最大难题。国资平台回购二手房，除了前期收购费用，还需要后期改造费用。通过出租回笼资金，以目前的租金回报率计算，需要一个相当漫长的过程，这对实施主体的资金实力是个巨大考验。

业内人士指出，资金来源是制约计划落地和推广复制的最关键要素。

以郑州为例，嵩山论市指出：“从郑州的债务压力看，郑州市为河南省债务负担最为沉重的地市，城投债存续余额与一般公共预算收入的比率高达5.51倍，近年增幅亦为全省最大。而郑州的债务偿还主要集中在2024和2025年，一定程度上债务压力对‘二手收储’计划有一定阻碍。”

对于资金来源，嵩山论市建议：“一方面，积极推进地产股权基金和REITs，通过股权融资和地产基金，作为REITs上市之前的主要融资手段，之后使用REITs上市退出，完成资金循环。另一方面，作为市场化经营主体，可以发力ABS发行、银行间和交易所债券等多种金融产品，甚至通过保租房方向尝试突破融资限制。”

其次，如果居民卖掉旧房，却对新房的交付没有信任，那么“卖旧买新”就无法实现，因此“保交付”仍是重中之重。

最后，打通交易链各个环节，以保护购房者权益为底线，至关重要。一方面，要保证资金及交付安全，“卖一买一”两个不同流程中要实现资金的全流程、封闭式流转。另一方面，旧房作价要合理合规，根据置换模式设置价格评估机制。比如，郑州委托专业房地产评估机构，对待收购二手住房进行价值评估。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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