图片来源：北京市住房公积金管理中心官网

4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》，明确市民购买改造后的老旧小区，房屋可贷年限将从“低于房屋剩余使用年限减3年”优化为“低于剩余土地使用年限减3年”。这也意味着，公积金贷款的购房者购买老旧小区改造房将直接延长10-20年贷款年限。新政策将于4月17日起执行。

此次发布的通知规定，对于购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治中“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”等4类改造项目的，贷款期限的核定标准从贷款期限低于房屋剩余使用年限减3年，优化为低于剩余土地使用年限减3年。也就是说，与原核定标准相比，相当于增加了10年或20年贷款时间。

据了解，为便利购房人，购买改造后老旧小区房屋的市民无需提供证明材料，承办公积金二手房评估工作的评估公司及商业银行将直接依据市住建委提供的老旧小区改造项目名单对借款人所购住房进行房屋年限评估。

2004年，北京市出台政策明确，购买二手房，贷款人的借款期限须低于抵押房屋的剩余使用年限3年。其中，砖混结构房屋的剩余使用年限为50年，钢混结构房屋的使用年限为60年。但在实践中，随着房屋使用年限越长，导致可申请的贷款年限越短，可申请的贷款额度越低。换句话说，如果市民现在购买建成时间在上世纪60至70年代的住房，按剩余使用年限计算，基本无法申请贷款。而上世纪80至90年代的住房，如果现在购买的话，贷款期限也很短，许多公积金缴存职工的购房需求无法得到满足。

北京市近年来积极推动老旧小区改造，许多老旧小区的面貌和性能已经焕然一新。自2023年3月1日起施行《北京市城市更新条例》。据北京市住建委介绍，2023年北京市推动五大类12项城市更新项目实施，各项任务目标圆满完成。例如，市属老旧小区改造完成新开工355个、完工183个；老楼加装电梯新开工1099部、完工822部，超额完成年度目标任务；亮马河、京张遗址公园等特色品牌项目打造了一批网红打卡地、消费新场景和区域新地标。目前，城市更新的北京模式已逐渐形成。

据北京市住建委日前公布的2024年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况显示，截至目前，2024年全市老旧小区改造工程已新开工129个小区，新完工136个小区，实现了一季度“开门红”。

大部分购房者不考虑购买老旧小区的原因之一是因为没有电梯。不仅2023年老楼加装电梯超额完成年度目标，2024年2月，北京市住建委正式上线“加梯地图”，为居民查询具体楼栋未加装电梯单元是否具备加装条件和提出加梯意愿提供了新的路径，北京老旧小区改造政策在持续优化。

在此背景下，通知首先明确了政策支持的范围，市民购买老旧小区住房且该住房完成老旧小区综合整治中节能综合改造、抗震节能综合改造、单项改造和环境整治、危旧楼改建改造项目的，可在申请贷款时予以政策支持。据了解，自北京市实施老旧小区综合整治以来，目前已有800余个老旧小区完成上述4类改造项目，涉及40多万套住房。

同时，依据2024年北京市政府工作报告重点任务清单，今年北京将落实好城市更新年度任务，推进地上地面地下空间一体化改造提升，老旧小区综合整治新开工300个、完工200个，老楼加装电梯开工1000部、完工600部，推进核心区平房整院退租、完成申请式退租2000户。

统计显示，当前北京市使用年限在30年以上的老旧小区住房，挂牌量占21%左右，由于对老旧小区住房贷款的支持不足，间接对二手房交易链条产生了影响，也对职工住有所居产生影响。

北京住房公积金管理中心相关负责人表示：“这一政策的出台，不仅让部分借款人从以前‘贷不了’变为‘贷得了’，贷款时间还更长、金额也更多。”

政策优化后，有效解决老旧小区住房买卖中因房屋使用年限较长导致贷款期限较短的问题，进一步减轻借款人购房及还款压力。该政策可以让公积金贷款从贷的短、贷的少，变为贷的长、贷的多；申请同等贷款额度，月偿还金额下降，有效减轻借款人还款压力。

对于新政的利好，有中介表示：“市场上，房龄超过20年的老房子不少，尤其房龄更久远的砖混老房子，是二手房里最难卖的。这次政策优化后，可能会对这部分房屋销售带来一定利好。”但也有中介表示：“还是得看小区的位置、改造效果和客户的具体需求。”

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，此前，一些老旧住房由于建设年限较长、剩余房龄较短、不符合公积金贷款条件等，卖不动、买不了。“此次公积金优化政策，延长了改造过的老旧小区住房贷款的贷款期限，使老旧小区住房贷款需求得到满足，有力地支持了老旧小区住房以旧换新、以小换大，更好地满足刚需、改善性住房需求，促进楼市回暖。”

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪进一步表示，新政实施后，部分群体能从“贷不了”进入到“贷得了”阶段，或也有部分群体的贷款期限有所延长或可贷额度增加，在一定程度上降低了购房门槛，进一步减轻借款人购房及还款压力，有利于刺激购房需求释放，提振老旧小区交易活跃度。

中原地产首席分析师张大伟也认为，“政策肯定是利好。过去，公积金贷款政策相对严格，大部分老旧小区很难使用公积金。新政是利好，可以降低购房者成本。”他初步统计了一下，房地产政策里面接近40%都是公积金相关政策。“粗略统计，今年以来，全国已经超过100个城市发布了各种类型的公积金政策，有增加额度的，有提高年限的，有针对特殊群体补贴的。”（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含，编辑｜刘洋雪）

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