房地产市场基本面的复苏预期将逐步实现,花旗最新研报指出,随着中国楼市新政的实施,房地产市场软着陆正在形成;预计房价将在6-9个月内加速企稳,并对优质地产股的看法更为积极。随着政策利好的逐步兑现,房地产板块在近期不断震荡。如何理解地产股一波三折的走势?地产板块投资价值如何?是否进一步分化?本期《Helen's财经晚餐》邀请亿翰智库研究中心总经理于小雨进行分享。
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01:44 近期政策及市场反馈解读
10:03 接下来市场可能有何走势?
13:34 首次购房者和改善型购房者如何做决策?
21:25 老破小是否有交易价值?
26:04 花旗最新研报认为房地产市场软着陆正在形成,并对优质地产股的看法更为积极。您怎么看?
Helen:对于近期出台的政策,以及市场这段时间的反馈,请您做具体的解读。
于小雨:近期房地产市场迎来了一系列密集的政策调整,力度之大,历年来罕见。不同城市对政策的跟进情况各异,例如上海将首套房利率降至3.5%,一些低级别城市甚至提供了比公积金利率更优惠的条件。政策的放宽,不仅降低了购房门槛,还减轻了购房者的还款压力,是对购房资格、杠杆和还款压力的进一步调整和优化。
总体思路是沿着需求端优化改善的路径,旨在放松购房资格,提高支付能力,降低支付门槛。与以往政策背景不同的是,当前市场供需关系已发生显著变化,从供不应求转变为供大于求。市场预期也发生了重大变化,包括对收入、房价上涨和房产交付的预期,这些因素共同影响了市场情绪。
今年5月政策力度空前,但由于预期和供求关系的变化,政策的实际效果还需要观望。此外,政策的实施方式也影响了市场反应。一些城市采取了逐步推出政策的方式,这种"挤牙膏式"的政策推出可能加剧了市场的观望情绪。尽管政策力度加大,但市场反应仍然理性、审慎,没有出现大规模的积极变化或超预期的数据表现。总体来看,市场仍处于调整期,需要更多时间和有效措施来恢复信心和活力。
Helen:根据最新数据,2024年5月,全国100个城市新建商品住宅平均价格为16396元/平方米,环比上涨0.25%。从涨跌城市个数看,44个城市房价出现环比上涨,40个城市环比下跌,16城持平。同比来看,全国百个城市新建住宅平均价格较去年同期上涨1.33%。您怎么看接下来的走势?
于小雨:近期房地产市场政策调整引发了不同城市和区域的差异化反应。核心城市通过放宽限购政策和贷款条件,成功吸引了一部分基本刚需和改善型客户,这些原本观望的客户开始入市,为市场注入了一定的活力。不过,整体市场的筑底和价格企稳,目前仍存在不确定性。首先要看成交量是否能稳定在一个常态水平,只有当成交量在平均体量范围内波动时,价格才能得到有效支撑。目前,一些城市的房价出现波动,可能是由个别项目或区域因素带动的,不足以作为市场整体价格触底企稳的依据。对于房价的评估需要采取辩证的方法,先观察成交量是否稳定,再关注价格的跟进和企稳。这种思路适用于评估不同城市或区域的房价变化。当前市场仍处于调整期,需要更多时间和有效措施来恢复市场信心和活力。
Helen: 首次购房者和改善型购房者如何做决策?
于小雨:现在是不错的购房时间点,当然这也取决于个人情况。对于尚未开始寻找房源的人,现在可以开始看房,因为市场周期与以往不同,价格不会迅速上涨。对于已经看了很多楼盘、有心仪项目的购房者,现在是做出决策的好时机,尤其针对新房市场,特别是尾盘项目,如果已经观察了一段时间,并且项目销售进度已经达到五成以上,可以考虑下手,而不是等到项目快结束时才寻求折扣或其他机会。当前政策鼓励房企以旧换新,地方平台和国资平台也在积极参与,为置换旧房提供较好的条件。如果价格可以接受,房企在旧房估价上有所让步,新房价格也可能有弹性。无理由退房政策消除了购房者的后顾之忧。
从政策角度来看,除了少数核心城市外,其他城市的政策已经应放尽放,未来政策可能更多与税费相关,新房的税费问题通常在交房后或出售时才会出现,因此,现在购买新房可以享受未来政策的潜在弹性空间。从预期角度来看,市场已经发生了一些变化,核心城市可能还有价格调整空间,非核心城市的价格可能已经接近底部。此外,由于预售资金监管严格,近两年拿地的项目交付风险较低。购房者可以根据自己的收入能力选择合适的房产。除了房地产市场,其他投资方向的空间也不是特别充足,从长远来看,核心城市的房价相对坚挺,短期内可能不会出现大幅价格波动。
Helen:自政策出台以来,市区老旧小户型房产,即所谓的“老破小”,市场表现尤其活跃,您怎么看?
于小雨:以上海为例,政策出台后,500万以下、位于内环内的房子销售最为火爆,占据了成交的绝大部分比重。上海的政策调整包括降低外地单身购房者的社保年限要求,以及放开全市二手房购买限制。这些变化使得那些不太考虑家庭因素、更注重地理位置和交通便利性的购房者,更容易入市。由于这类房产总价较低,与很多人的置业需求相匹配,市区内的一居室或小两居室,相比偏远地区的新房,可能在位置和学区资源上更具优势。当前市场的价格预期正在发生变化。过去在二手房交易中,买家可能期望获得较大的降价空间,但现在这种降价预期正在收窄。普通人很难精准抓住市场的最低点,基于近期的成交情况,现在是进行置换或改善的好时机。
对于那些在核心区域拥有房产的业主,如果房产的租金回报率能达到2%,建议保留房产,如果回报率低于此水平,可能缺乏优质的学校、商业配套或交通设施,可以考虑出售房产,将资金配置到回报率更高的资产上。
Helen:花旗最新研报指出,随着中国楼市新政的实施,房地产市场软着陆正在形成;预计房价将在6-9个月内加速企稳,并对优质地产股的看法更为积极。5月17日出台政策,当时A股100只地产股上涨,20余只股票涨停;H股地产板块180只股票上涨。最近地产股也有一些分化的走势,有一些股票还在稳中向上,有些股票出现回调,您怎么看?未来随着政策发酵,地产股是否还值得布局?
于小雨:股市波动是正常的现象,政策变动和市场情绪,这些都可能导致股价的大幅波动,有时政策的实际出台可能与市场预期存在差异,导致股价短期内调整,在长期投资视角下,这些波动是正常现象。尽管房地产市场正在经历洗牌,但它仍然是一个万亿级别的市场,具有巨大的潜力和空间。最近上海土地拍卖政策也发生了变化,为开发商提供了更大的空间,允许其开发更高品质的产品,从而增加了企业的溢价和利润空间。
建议投资者在布局地产股时,从旧的“三高”(高杠杆、高周转、高利润)转向新的“三高”标准,即位于高能级城市、提供高品质产品、具有高社会责任的企业,这类企业在未来市场中更有竞争力,可能会给投资者带来更高的回报。市场在经历一段时间的调整后,有望走出类似“微笑曲线”右半边的上升趋势。在这个过程中,布局具有代表性和竞争力的地产企业是值得的。在选择投资标的时,应该考虑企业的长期价值和市场定位,而不仅仅是短期的股价波动。
以上是本期Helen's财经晚餐的部分内容,想看完整内容,可观看Helen's财经晚餐第61期《政策优化,板块拉升,地产股有何走势?》直播回放。
Helen's财经晚餐直播将在钛媒体APP、钛媒体PC、钛媒体微博、钛媒体视频号、钛媒体百家号同步直播。(主理人:Helen;策划:Helen ;导播:Congress;文章:Helen)
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