钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

从姚家园的逸翠园驾车上五环，去望京或者机场高速，是一批北京精英人士的日常生活曲线。

“逸翠园”这个楼盘，自从上市就自带两个标签——“李嘉诚”和“豪宅”。第一期上市十年后，这个价值千万的项目终于迎来了二期也是最后一期——御翠园。

然而换作内地开发商几年就能销售一空的豪宅，却历经了23年才迎来终章，甚至跨过了背后李嘉诚家族的权力交接。

根据北京市住建委网站上的信息，御翠园于2023年7月18日取得项目预售证，该项目背后操盘公司为和记黄埔北京公司，是长江实业旗下的地产公司。

“实际上项目在7月13日已经开始对外销售了。”和记黄埔北京公司内部人士向《凤凰WEEKLY地产》表示。

“李嘉诚”这个名字，总能轻易引起舆论的躁动。时不时传来的其在内地的任何风吹草动，让“李嘉诚抛售内地资产”和“李嘉诚在内地还有多少存货”这两个猜想不停地“左右互搏”。

在北京，这个答案或许已经很明显。“现在只有御翠园项目和誉天下项目在出售”，上述内部人士表示，这两个项目的开发者一个是和记黄埔，一个是其母公司长实。

而御翠园很可能是李嘉诚在北京的“最后一舞”，只是在当下的市场环境下，这段谢幕之作不知道能不能依旧收获掌声。

拖了一年的准现房

根据北京市住建委网站上的信息，御翠园准许销售面积9.3万平方米，包括9栋住宅楼，共计批准销售473套，住宅拟售均价介于9.07万元-9.81万元/平方米之间。

这批房源既有建面135平方米、185平方米的高层，也有建面约345平方米的联排别墅。

从价格看，与周边同档次项目二手房价格比较，御翠园的备案价仍有一定的竞争力。据悉，项目周边的观湖国际均价约10万元/平方米，泛海国际均价在12万元/平方米。

另外，项目周边的配套较为齐全，距离将在年底建成的地铁3号线朝阳体育中心站仅百米，周边商业包括国贸、燕莎、三里屯、朝阳大悦城等，未来还规划了华润万象城。

和硕机构首席分析师郭毅告诉《凤凰WEEKLY地产》：“项目在上市之前，片区已经经过十年的发展，有了很大提升。当时一期是500多套供应量，集聚了北京东部一批高消费居住人群，从而为二期开盘形成更好的价值支撑。所以，整个片区是足以支撑当下的开盘价格的。”

而对于目前的销售情况，上述内部人士给了一个很模糊的答案，“还不错”。

项目在去年7月份取证，当时就传出了要开盘的消息，但仍旧拖了一年时间才入市。

对此，上述内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“我们的总包单位是江苏建工，他们跟恒大、碧桂园的合作比较多，资金链也受到影响，我们担心他们有破产的风险，实际他们已经开始做破产重组的工作了。我们担心他们不能完工，所以一直不敢卖。如果出现停工，我们就很麻烦，还需要找其他的总包单位，所以就等着竣工以后我们再卖。”

根据相关信息，项目预计在今年底毛坯交付，所以基本上是以准现房交付。

“现在正在办理竣工手续，下月应该就能办下来。”上述内部人士表示。

楼面价的51.8倍

御翠园开售的二期距离上一次一期开盘已经过去了10年，距离拿地也已经过去了23年。如此长周期的操盘，再一次引起李嘉诚的“囤地”争议。尽管李嘉诚曾多次阐述过其在内地并未有“囤地”计划或意图，但土地的增值为长实带来的实际利益却是事实。

即便当前楼市处于下行期，与当时拿地的楼面价格相比，御翠园此时的销售价格已经是其51.8倍。

2001年，和记黄埔以7亿元拿下总建筑面积达40万平方米的姚家园地块，楼面价约1750元/平方米。相关高层曾对外宣称，整个姚家园项目预计总投资30亿元，分3至4期发展，将兴建超过3000个住宅单位。

姚家园地块一期包括逸翠园、“御翠尚府”等多个项目。

拿地四年后，2005年6月逸翠园一期动工，并于同年11月开盘销售。此时销售均价9000元/平方米。

据媒体报道，2010年国土部曾列出1457宗闲置土地的“黑名单”，这份名单是由国土部交由当时的银监会做风险排查之用。长和系共有两宗土地“上榜”，分别是和记黄埔旗下的北京逸翠园2H1、2H2地块以及位于广东珠海的一宗住宅地块。

另外，和记黄埔是抢在2004年“8·31土地大限”的最后一天，即2004年8月31日，与北京市相关部门就姚家园地块签订了合同，并约定该地块的开工时间为2005年2月27日，约定竣工时间为2006年10月31日。

根据这一政策的规定，地方政府不得再以历史遗留问题为借口，进行协议出让土地，开发商需在规定时间内缴纳土地出让金，若两年内未进行土地开发，政府有权收回土地。

之后在2012年左右，姚家园地块还推出“御翠尚府”入市销售，销售均价已接近3万元/平方米。

实际上，在2020年，长实就有意将该项目出让，接盘方为融创，不过知情人士告诉《凤凰WEEKLY地产》，由于融创自身的资金压力，这笔交易最后没有成行。

与御翠园项目类似的是目前仍在售的誉天下项目。

据长江实业年报显示，早在1997年，长江实业和周大福集团已经取得了占地127万平方米的整个丽来花园的开发权。后来两家地产大鳄分道扬镳，长江实业拿下了一半多土地的开发权，即为“誉天下”项目。

但是10年之后，2008年下半年，誉天下一期第一组团才开始入市。作为对比，同时进入的周大福集团在2007年即大规模推出别墅产品，而2006年才在这一区域摘得一宗地块的龙湖地产于次年就推出大量别墅上市。

时至今日，誉天下仍有房源在售，一位销售告诉《凤凰WEEKLY地产》：“新房还有几套，但是不多了，价格在1200万左右，面积在290平左右。”

内地版图还剩多少？

不只是北京，长实在内地仍旧有不少项目等待出售。

根据长实2023年年报，其2024年将在内地完成的物业包括上海、北京、重庆、大连、东莞、广州、惠州、武汉等多个城市。

2023年，在长实的物业销售中，内地实现了66.3亿港元，仍然是最大来源，主要的项目是东莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京誉天下。

其中，东莞海逸豪庭在优惠上做足了功夫。其项目官微7月5日发文，海逸豪庭“现楼交付，为庆祝香港回归27周年，特推出部分团购优惠单位，限时限量发售，团购优惠单位首付14万起”。

这个项目开发周期也超过了20年。

在2024年，内地仍旧为长实提供着大量的销售量，根据其2023年12月31日的数字，已签订的合约但尚未确认的物业销售，内地仍旧以34.59亿元位居第一。

而内地的土地储备也为长实提供了远高于香港和海外的开发空间。

其2023年年报显示，长实拥有可开发土地储备(包括合作发展项目之发展商权益，但不包括农地及已完成物业)约7400万平方英尺，其中700万平方英尺、6300万平方英尺及400万平方英尺分別位于香港、内地及海外。

此前一段时间，长实在香港的项目大幅“打折出售”。在整体的房地产市场压力下，长实同样面临着不小的业绩压力，其收入已经连续四年出现下滑，2023年的收入仅为2019年的57%，几近腰斩。

尽管与内地开发商的道路并不相同，但当下也得“同此凉热”，现在，摆在李泽钜面前的内地市场，已经与李嘉诚时代，大不相同了。