钛媒体注：本文来源于微信公众号凤凰WEEKLY地产（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，编辑 | 曹蓓，钛媒体经授权发布。

盛夏7月，南京迎来了一年当中最热的时节。一辆黑色奔驰大G停在了平良大街路口，四个看房人从中海江南玖序的售楼处里走出来，钻进了车里。

如此炎热的天气，还未正式开放的售楼处，已经迎来了数拨看房客。

就在同一天，这个项目的开发商、央企中海总部的一批领导还有一部分城市银行行长也来到了这个项目参观。

“这些领导过来一是参观，另外，他们也能带来一批高净值的客户。”一位项目人员告诉《凤凰WEEKLY地产》。

6月底，中海在北京、上海、深圳、南京四个城市的“玖序”系顶豪项目集中亮相，分别为北京京华玖序、上海领邸玖序、深圳深湾玖序、南京江南玖序。

之后，其中的三个都相继开盘，一个月过去了，只有南京江南玖序到目前仍未入市。

“因为要改成第四代住宅，规划有变动，所以开盘还要等一等。”上述项目人员表示。

2024年上半年，南京新房只卖出1.37万套，创下10年新低。

在堪称“冰冷”的楼市环境下，南京豪宅项目却异常内卷，江南玖序所在的河西更是如此。即将入市的玖序项目将要面临的，是绿城、伟星等竞争对手的挑战，和不断在暗战中升级的内卷之战。

试水“第四代住宅”

从公开资料来看，中海南京公司为江南玖序确实倾注了很多心血。其景观、建筑等设计团队均与国内外知名的设计师或事务所合作，相关的配套已经基本完成，耗时半年左右。

不过，住宅部分，江南玖序仍旧处在神秘的面纱之下，可供参考的信息并不多。

该项目位于南京豪宅聚集的河西南区域，所推出的房源面积段在200平方米到385平方米之间，共计432套，目前价格还未确定。

与江南玖序一街之隔的是“纽扣大王”伟星开发的长江之歌项目。二者的楼面价格都在4.3万元/平方米，目前伟星长江之歌的均价在7.5万元/平方米左右。如果按此价格计算，江南玖序的总价在1500万到2887万之间。

作为一个豪宅项目，项目设置了起步600万的验资门槛。

对于同时发布的产品，南京的项目却迟迟未能入市，中海南京公司内部人士表示：“今年6月南京出台了第四代住宅政策，江南玖序因此要面临规划修改，需要增加露台，因此决定推后入市。”

6月底，南京发布改善提升住宅品质相关新政，其中明确新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台为主体结构外挑的不得封闭的室外空间，鼓励第四代住宅产品。

“第四代住宅”又称“城市森林花园住宅”、“立体生态住宅”，以外立面垂直绿化为特点，打造城市与自然和谐共生，人与自然和谐相处的城市公寓高端住宅形态。

《凤凰WEEKLY地产》在项目现场看到，目前，只有一栋楼相对成型，不过这栋楼也因为规划的调整需要进行整改。

此前，《凤凰WEEKLY地产》曾报道，北京和深圳的两个项目都有各自的硬伤：京华玖序没有任何赠送面积，进深大于面宽；深圳的深湾玖序同样得房率不高，为84%。

而上述项目人士透露，南京项目不仅拥有露台，其得房率也“接近100%”。

对于第四代住宅，一位业内人士向《凤凰WEEKLY地产》表示：“我们算过成本，就是结构上的成本增加，其实并没有很多，现在很多城市都已经慢慢在拉开做了。”

除了中海，像招商、保利、金基等企业都将在南京推出其“第四代住宅”产品。

“内卷”的豪宅

中海前三个“玖序”系列产品都收获了不错的业绩。三个项目开盘收获了228.58亿元的销售额，再加上3月份销售破纪录的上海顺昌玖里，整个2024年上半年，中海地产在一线城市的豪宅销售额达到了424.5亿，同时以1483亿元的销售总额排名第二。

在避过6月份的冲刺热潮后，江南玖序要承担的任务或许更轻了一些。不过，中海在南京上半年的成绩并不突出。根据克而瑞数据显示，今年上半年，中海在南京的销售额仅有11.09亿元，位居第17位。

江南玖序对于下半年中海在南京业绩的重要性来说不言而喻。

想要实现业绩，除了自身的产品，也要迎接项目所在的河西区域的激烈竞争。

“南京买豪宅的客户其实就那么多，而河西又是南京豪宅聚集区，无论是产品还是价格都是很内卷的。”一位南京房企人士告诉《凤凰WEEKLY地产》。

江南玖序附近的豪宅项目有伟星长江之歌、中宁府、天琴华樟，竞争颇为激烈，另外像河西的绿城华发·金陵月华等项目也加入了战场。

除此之外，同样打着“第四代住宅”的招商河西G01项目也已经公开售楼处，未来河西的豪宅市场将面临前所未有的竞争。

从数据上看，2023年，南京总价1000万-3000万元楼盘成交1306套，总价3000万-5000万元成交39套，均位列全国第八名。

今年上半年，南京3000万到5000万的豪宅以10套成交量在全国排名第七。

虽然在全国排名靠前，但从数量来看，实际上成交的套数并不多，而河西又是南京豪宅的聚集地，自然成为房企在南京重点关注的区域。

“河西一直是南京的价值高地，云集了高端住宅。现在的豪宅购买力，多是会重新选择一套优质重资产，才能保证在较长的市场周期中，实现资产处于增值保值的有利位置。另外限价上有所突破，使得房企也有动力和能力在这里打造更为高端的住宅。”上述房企人士表示。

上述中海人士也称，目前项目上河西的地缘客比较多，传统的豪宅置换需求还在。

四年前，河西楼面价在4.5万/平方米的项目，因为限价只能卖出6.4万/平方米的价格。而现在，同样的楼面价，其单价基本上能卖到7万元/平方米，这也使得房企有了更大的利润空间。

另外一个考验是，在“第四代住宅”的概念下，中海的户型设计能否为市场接受。

在大平层户型之外，中海江南玖序还推出了“挑高跃墅”的户型，其为建面约270平方米以上的户型打造的是“空中挑高”大平层，即在大平层的基础上，餐客厅空间挑高达到6.6米，主打既有别墅的空间感，又有大平层的视野。

这种户型自然是做到了差异化，但在南京还没出现过，市场的接受度如何还需要验证。

前有三个“玖序系”产品销售额的“珠玉在前”，后有一批豪宅项目的竞争，中海南京江南玖序能否“杀出重围”？