文 | 空间秘探，作者 | 邹新

近日，成都市锦江区春熙路街道办事处联合多个部门共同召开“泰华公寓现场沟通会”。泰华公寓几十名业主代表激动地讲述了小区因“廉价非法旅馆泛滥”所带来的种种矛盾。当下，泛滥的“住改商”让大量的民宿变成了“民诉”。民宿旺季遇冷，问题到底出在了哪里？当民宿市场的发展进入瓶颈期，民宿主理人们又该如何书写“自救指南”？ 

泛滥的“住改商” 民宿变“民诉”

近日，成都市锦江区春熙路街道办事处邀请锦江区文体旅局、区住建交局、区规划和自然资源局、区市场监管局、区应急局，以及公安分局、区消防救援大队等部门相关人员，共同召开“泰华公寓现场沟通会”。

沟通会现场，泰华公寓几十名业主代表激动地讲述小区因“廉价非法旅馆泛滥”，每天大量不明身份人员进出占用电梯、产生消防隐患的种种情况。部分业主还透露，泰华公寓每日往来陌生人数量庞大，这些人不仅乱扔垃圾、烟头，还有部分试图开住户门锁，甚至已经导致了部分住户被盗。

泰华大厦位于成都市中心盐市口，修建于1995年，1到8楼为商业属性，8楼以上皆为70年产权住宅，即泰华公寓。近年来，公寓内“民宿”和“小旅馆”的数量屡添新高。据不完全统计，小区共有住宅208户，仅有110户用于业主自住或租住，剩下的住宅除出租办公或作为仓库外，全部变身为导致小区“民诉”不断的民宿。

泛滥的“住改商”让民宿变“民诉”的情况普遍存在。除泰华公寓外，成都市武侯区新南门万高都市欣城小区业主的“云投诉”也引起了大众的广泛关注。小区业主吕先生透露自己所在的小区“住改商”问题严重，民宿与小旅馆泛滥。据业主和物业共同调查统计，小区共有住宅184套，截至8月28日，民宿和小旅馆已占53套，办公房有37套，某单位食堂1套，剩余90套才为业主自住和正常出租。

不仅如此，上海市浦东新区麦冬路88弄悦城小区的多位业主也反映，由于小区紧邻海昌海洋公园等知名景点，不少“二房东”开启“批量租房”模式。民宿在小区内如同雨后春笋般不断涌现，而由此引发的“安全隐患”和“扰民之忧”，让业主们饱受困扰。

多家小区业主“集体投诉”的现象反映了一个普遍存在的问题，即在城市民宿遍地开花的背景下，它的监管和规范依旧存在着巨大的空白。甚至可以说，不少城市民宿可能处于一种“私下”交易的状态，并未真正作为一种业态和“生意”得到法律的规范。这不仅直接导致了“民诉”与民宿并存，还使得民宿消费者的权益保障面临着巨大的挑战。

近年来，城市民宿乱象丛生，无证无照经营现象突出，平台入驻来去自如，且平台监管软弱乏力，经营者与业主矛盾层出不穷。一些地方甚至造成直接冲突，酿成重大舆情，这些都直接导致了消费者在选择民宿时的谨慎态度。

旺季也遇冷 民宿价格“腰斩”

在城市飞速发展与乡村振兴的双重驱动下，民宿算得上是近年来国内旅游市场增长最快、普及最广的新业态。相关企业注册数量的持续性增长与注册地址的多样化无一不表明，民宿正在全国范围内遍地开花。据企查查数据显示，今年前8个月新注册民宿相关企业6.97万家，同比增长18.11%，甚至全年注册量有望突破10万家。

然而，尽管民宿全年注册量高歌猛进，民宿行业遇冷，却依旧成为了今年暑期旅游市场业内人士默认的事实。大量民宿业主发帖表示，明明是旅游旺季，民宿单价却是平常的半折。不仅如此，虽然民宿价格“腰斩”，但随着客流的大幅减少，大量曾经爆火的民宿依旧“满房率”堪忧。种种现象不禁让人发问，民宿市场到底怎么了？

回顾民宿的发展历史可知，早期的“民宿”只是一种当地居民将自己家的闲置起居室出租给游客的住宿设施。主人参与接待, 为游客体验当地自然、文化与生产生活方式提供帮助。但随着民宿的逐渐发展，其定义也不断变得完善，即在原有的基础上增加了许多限定条件，使其与传统的酒店进行区分。例如，民宿作为副业方式经营，在经营中更加强调住宿的环境、服务品质、与当地的互动程度以及个性化的体验等。

2003年“家庭旅馆”这一概念被引入中国，家庭旅馆的出现缓解了旅游旺季住宿的紧张困境。当2010年上海世博会来临，家庭旅馆成为了重要的游客接待设施。在我国丽江、厦门等地，家庭旅馆已成为当地的一大旅游特色，投资家庭旅馆也成为行业热点。“洋家乐”等特色民宿受到了市场的热烈欢迎，民宿市场在各大特色民宿“被看见”的过程中逐渐升温。

据调查报告显示，2014年第2季度在线客栈民宿预订市场规模达到1.3亿元，环比增长58.5%，同比增长333.3%，远高于在线酒店预订市场整体35.8%的同期同比增速。其中，高达66.3%的在线酒店用户同时是非标准化酒店预订用户。截至2018年11月，我国大陆民宿在去哪儿网平台注册量总数达153217家。

不仅如此，文旅部、发改委等十部门于2020年联合印发《关于深化“互联网+旅游”推动旅游业高质量发展的意见》，明确提出在确保房屋安全的前提下，推动“互联网+旅游民宿”规范发展。政策红利在这一关键时刻也为民宿市场注入了强大的动力。

政策利好，民宿注册量一路高歌猛进，民宿市场的繁荣似乎已经成为了既定的事实。然而，当爱彼迎于2022年5月宣布退出中国大陆市场之际，中国民宿市场似乎在悄然间发生改变。

在互联网高度发达的当今社会，风往哪吹商家们就习惯往哪跑。“狂飙”的民宿注册量给民宿市场穿上了华丽的外衣，“蛊惑”着大量的民宿主理人沉溺其中。在“低门槛”和“高回报”双重标签的加持之下，似乎人人都可以用“一间房间”轻易的在民宿市场分一杯羹。

不过，最新数据显示，民宿行业在2024年五一假期的平均入住率为64.1%，低于2023年的65.7%。平均房价也显著下降，从499.4元降至414.1元，下降幅度达到17.1%。旅游旺季依旧难以“回温”的民宿市场，真的进入瓶颈期了。

酒店抢走风头 民宿输在哪里

事实上，频繁引起“民诉”的民宿早已多次向民宿经营者敲响了“规范”与“安全”的警钟，“只缘身在此山中”的商家们却捂住耳朵前行，假装看不到民宿市场平静湖面下的暗涌。直到暴雨倾盆被淋的全身湿透，直播运营、价格厮杀、抛售转让，商家们的各种补救措施才开始层出不穷。

遍地开花的城市民宿由于监管与规范方面仍旧存在着大量空白，导致其发展不断呈现出两极分化的趋势。一面是“住改商”屡禁不止，大量商家纷纷打起了民宿经营的“擦边球”，导致“民诉”与民宿共存；一面是高端美宿焕发新活力，推陈出新收获业界大量关注。民宿参差不齐且难以得到保障的质量似乎成为了暑期民宿“惨败”的罪魁祸首。更有说法称，是酒店打败了民宿。

亮眼的酒店业绩与暑期民宿市场的惨淡成果对比，似乎就明晃晃的宣告了酒店抢走了民宿风头的这一事实。然而，民宿的暑期“惨败”可以对标酒店找原因，却不能直接把“罪名”安在酒店的头上。毕竟二者在规模大小、住宿环境、装修环境、配套设施、安全保卫、地理位置、房间价格、入住体验等多个方面都有着明显的差别。不在同一个赛道的民宿和酒店，并不存在谁打败谁这一说法。因此，从自身找原因，民宿问题出在哪里？

 “质次价高”争议多

首先，民宿与酒店的不同定位导致了将个性化体验作为卖点之一的民宿，难以保证质量与服务做到统一标准。同时，民宿的投资可大可小，不少具备中小型企业投资实力的创业者也纷纷涌入民宿行业。对比酒店而言，民宿需要承担的风险远不如酒店，这导致了需要承担更大的信誉风险的酒店，无论是品质还是服务都要以更高的标准来维系自身的信用。在此背景之下，酒店行业卷了起来，酒店服务与质量的标准也不断被拉高。

高标准的质量与服务导致了酒店的运营成本要高于民宿，原本无法统一标准的民宿在价格方面具有着明显的优势，但偏偏配置服务还没完全跟上步伐的民宿却将价格先行。

中国大陆的民宿虽然起步晚，但起点高。莫干山民宿从“洋家乐”到“裸心谷”，一跃成为高端民宿的典范，一夜数千元的价位，不仅代表着民宿的品质，而且成为了行业的导向与标准。大量民宿商家不考虑自身的资源配置与定位，盲目定价。

与此同时，正常民宿本应该是民宿商家的自有房产，民宿收入应该作为商家的一个副业收入。但是现在很多是投资者都是先购买或者租赁房产，再花精力去重新装修营业。前期的高投入以及快速回本的需求都导致了大量民宿“质次价高”的情况频繁出现。多方面的原因都导致了整个民宿市场价格虚高，当消费者发现民宿的心理预期与实际落差较大，民宿市场所面临的形势也越发严峻。

 “门庭若市”选择难

其次，急剧扩张的中国民宿市场逐步趋于饱和。企查查数据显示，国内现存民宿相关企业29.93万家。近十年民宿相关企业注册量整体显著增长，伴随文旅热度的爆燃，民宿也在全国遍地开花，2023年全年注册相关企业9.03万家，同比增长139.92%。

疫情过后，似乎每个商家都急于抓住文旅市场复苏的红利，将目光投向了看似门槛并不高的民宿市场。当民宿市场供过于求，增量收益难得，商家们便只能在存量市场拼命搏杀，“价格战”在瞬间不断拉锯。于是便有了大量网红景区民宿客单价“腰斩”，满客率却依旧堪忧的现象。

 “草台班子”平地起

最后，大部分的民宿商家似乎根本就不懂怎么做民宿。随着民宿市场的爆火，民宿的定义似乎不但没有被完善，反而被不断的“偷工减料”。小区拥挤的居民楼里可以开民宿，郊野乡村破旧的民房也可以开民宿。盘下一个房子自行管理，以“一个故事”进行互联网营销，“变味”的伪民宿让消费者在所谓饱和的民宿市场中大海捞针。

由上可知，暑期“惨败”的民宿，并不是败给了酒店。甚至可以说，酒店只是民宿的假想敌，真正打败民宿的实际上是民宿自己。暑期民宿市场的遇冷，已经说明了民宿市场进入了瓶颈期。从近年来亏损及倒闭的大量民宿来看，民宿行业似乎正在进行一场内部的自我筛选。

民宿主理人如何书写“自救指南”

旅游旺季遇冷的民宿市场，注定需要经历一场自我变革。一个行业的发展离不开业内的每一个人，民宿行业的发展在民宿品牌口碑出现严重两极分化的那一刻便显露出了问题。“民诉”与民宿并存就如同一个班集体“优等生”和“差生”一起考试，落下一分都会使平均成绩有被拉低的可能。

虽说这场变革更像是民宿行业内部的一次自我筛选，优胜劣汰的竞争法则将为消费者筛选出更多的优质美宿，对于整个民宿行业的发展及消费者来说都是有益的。但“倾盆大雨”却也给真正想要做好民宿的主理人出了一道难题，这份“自救指南”该如何书写呢？

当整个行业被迫“卷”起来，那么诸多落后的民宿注定要被淘汰。而只有民宿自己思变，才可以靠“卷”自救突围。调查显示，有很大一部分的民宿主理人在经营民宿的时候东施效颦，盲目照搬其它民宿与酒店的模式。

如果说酒店内部卷起来的高质量标准化服务是民宿天然的“硬伤”，那么个性化体验与服务就是民宿自带的“天赋”。民宿相对于标准化的酒店，天然更适合开展沉浸式在地文旅体验活动。消费者愿意为不一样的新奇感与深度游览体验而买单，甚至消费远超出常规旅途的金额。“自救指南”的第一章，民宿内部应该卷出更高标准的个性化体验与服务，让消费者为“体验”买单。

其次，趋于饱和的民宿市场让很多网红民宿的价格被迫“腰斩”，与其被“满客率”堪忧的事实上一课，不如主动卷一卷“虚高”的民宿市场价格。消费降级严重的时期，必然会引发消费理性的回归。饱和的民宿市场让消费者拥有了大量的选择，性价比也是致胜的法宝之一。

最后，虽然民宿市场遇冷，但一些高端的具有品牌影响力的民宿却依旧一房难求，由此可见民宿也需要开始卷品牌。许多民宿行业的个体工商户没能撑过业界的“寒冬”，这一现象似乎也指明了民宿行业的发展新趋势。优质品牌就是所以企业最亮眼的名片，或将成为一个民宿的核心竞争力。

综上，泛滥的“住改商”现象激化了商家与业主之间的矛盾，不仅导致民宿变“民诉”，也再一次敲响了民宿行业关于“规范”与“安全”的警钟。而旺季遇冷的民宿市场，问题却不仅仅出在了这里。退一步“民诉”，进一步民宿。旺季遇冷的民宿正在经历着行业内部的一次自我筛选，进一步才能靠“内卷”自救突围，书写出民宿行业的“自救指南”。