文 | 酒管财经

位于上海市浦东新区民生路606号的途羚公寓，每到晚上就住满了周边多家高星酒店的员工。

这是锦江酒店（中国区）近期落地的企业公寓品牌，专为星级酒店等用工量大的企业单位提供安全、安心的员工租住解决方案，致力提供酒店式、连锁化、专业性的“一站式”集体住宿生活服务。

本土酒店集团做长租公寓并不稀奇，有针对性地为同行提供公寓产品，还是一件挺有意思的事。

老沙觉得，在锦江这个布局动作之后，是“安居”需求的长租公寓客户的强劲诉求。若结合锦江酒店之前的长租公寓产品（比如憬黎公寓酒店）可知，其已经围绕“安居”诉求的长租公寓和“旅居”诉求的服务式公寓进行布局。同时，根据不同画像的人群针对性推出系列产品。

这在向外界传递出清晰信号：我国长租公寓市场，酒店集团在介入之后，除了丰富了经营主体，还在产品类型的多元化、细分化上向前推进。它们凭借着自身的管理服务能力、会员体系等，深刻搅动着长租公寓赛道的市场格局。

换句更通俗易懂的表述是，酒店集团已经把“卷”的姿态，渗透到长租公寓赛道了。

01 头部酒店集团布局矩阵式长租公寓品牌

102套房源约400张床位；公区设有健身、影音、厨房和餐厅，楼层还有公用洗衣房和储物间；保洁每小时打扫一次公区——在位于上海浦东新区的途羚公寓中，拥有如此配置的公寓床位，月租金仅1000元起，吸引了附近很多企业员工前来居住。

这家由原锦江之星酒店改造而来的途羚公寓首店，在开业当日即迎来满房。在筹备期，就吸引了上海金茂君悦大酒店、丽思卡尔顿酒店、香格里拉大酒店等员工的签约入住。

根据锦江酒店（中国区）方面表示，途羚公寓是专为星级酒店、餐饮、物流、医疗等用工量大的企业单位提供员工租住解决方案，提升企业员工的住宿品质而打造的优选企业公寓，致力提供酒店式、连锁化、专业性的“一站式”集体住宿生活服务。

给酒店同行提供住宿产品，做这事不仅得有强大的自信心，还得有过硬的产品力和运营能力。

按照规划，途羚公寓‌目标是在2025年实现运营3000间以上的房间。重点发展城市主要为北京、上海、广州、深圳及新一线城市核心商圈。

此外，也计划与其他投资人或企业合作，进一步推动发展，希望能够通过多元化的合作方式来实现扩张计划。

不难看出，该公寓产品锁定的是城市新青年的安居诉求，整体定位相对亲民。据说，它们的品牌理念是“以人为本”，还提出了5G理念，包含GUARD（安全保护）、GOOD（舒适品质）、GAINS（收益增值）、GLAD（愉快氛围）、GROWING（成长空间）。

老沙在这里强调它们的“亲民”“安居”属性，其实是将其与另外一个公寓品牌——憬黎，放在一起讨论。

憬黎公寓酒店是锦江在2021年引入中国市场的高品质社交型中高端公寓品牌。其目标人群的诉求更多是“旅居”，更加关注旅行和商务等。

也就是说，即便都是长租公寓品牌，其聚集的市场和人群也有很大不同。即便是相似人群，又因画像不同、消费能力不同，又可再细分成不同的系列产品。

听着有点拗口，老沙举个例子。

目前，华住拥有6个长住品牌。包括城家公寓、城家高级公寓、城家奢华公寓、励业公寓、员宿等。

仅从名字就能看出，华住集团根据为客户提供的价值来区分公寓产品。

城家CEO庄松成在接受媒体采访时就提到，城家产品集中在长租公寓和服务式公寓赛道。每一个细分赛道又可分3-5个产品，这是依据客户的需求和服务来定。

根据老沙的观察，国内本土酒店集团中，用矩阵式布局长租公寓赛道的，也就这两家头部企业。这既与酒店集团的实力有关，也与掌舵者的战略布局密切相关。

02 酒店集团让长租公寓更卷更细分

如果简单梳理一下，做长租公寓的本土酒店集团并不在少数。

 坦言之，长租公寓的供给主力，并不是酒店集团。它包括房企（万科泊寓）、中介（自如）等。

虽然同为住宿领域，长租公寓与酒店的日常运营有很大的差距。

比如，在运营层面，长租公寓就简单很多，店总、管家、保洁、安保等人员即可组成一个简单的团队。

而酒店则在服务方面要求更高，餐饮、客房、会议、布草洗涤等对人员的数量和业务素质要求同样严格。两个业态的运营成本也差的多。

并且，在获客上，长租公寓可没有完善的OTA平台来助力。但是，因客人租赁周期较长，他们在阶段性的入住率上的压力，没有酒店业态那么大。

老沙觉得，酒店集团切入长租公寓业态，仅从服务的维度来讲，简直就是降维打击。

现在酒店之间在硬件、软件、客群划分、服务等方面的内卷已经逼近肉搏，如果将其经验和策略，拷贝到长租公寓方面上，势必会加速提升这一业态的提升。

根据目前长租公寓在国内的变化，就能看出本土酒店集团介入后，将这一业态“卷”出了新的状态。

一方面，酒店集团布局长租公寓的过程中，推动后者变得更加多元化、精细化、细分化。从最初的白领公寓到服务型、酒店型公寓发展，再到根据不同人群、不同诉求细分的人才公寓、学生公寓、家庭公寓、蓝白领公寓等。

另一方面，在本土酒店集团介入之后，原本的服务式公寓赛道也由高端飞入寻常百姓家。酒店集团凭借着自身的服务体系，在将价格打下去的同时，还大大提升了长租公寓的运营水平。

只是，一个问题是，本土酒店集团为啥要切入这一领域？是盈利能力更强么？还是自身战略布局要更加完善，寻找新的增长机会，为以后做打算？

有同行跟老沙说，并不是酒店集团要做长租公寓，而是现在酒店、民宿跟长租公寓的边界感越来越模糊。

他提到，万科泊寓的平均租期已经缩短了将近2个月，而在3个月以内的租期客户占比已经来到了4成。他们对于B端客户的最短租期也调整成1个月。甚至部分长租公寓还推出了日租的营销动作。

 “1个月啊，长租公寓短租化，这其实是在向酒店靠拢啊。”这位老兄说。

有啥说啥，原本酒店业态拿出部分楼层做长租，转化的难度并不太大。但是，长租公寓想做短租甚至日租，那对于获客、服务等能力，要求则非常高。很多长租公寓品牌都很难做到。

并且，单一酒店内部的日租和短租，酒店集团内部的酒店业态和长租公寓业态，都可以实现互补和结合。最终目的都是增加酒店客房收入的基本盘和稳定性。

目前已有数据显示，长租公寓的单日房价虽然相对偏低，但是整体收益也是较为可观的。并且，相对来讲，长租公寓的抗风险能力更强一些。

从酒店集团的战略布局来说，本土酒店集团布局长租公寓，是对现有酒店业务的补充。原本一些不适合投资酒店的优质物业，可以考虑转变成企业公寓。

同时，酒店集团自身拥有的品牌打造、供应链能力以及丰富的企业客户资源等，都可为长租公寓品牌提供强大助力。

且不说将长租公寓定义为“第二增长曲线”，但其的确可从产品战略层面增加酒店集团的品牌力。

但一个不容忽视的事实是，同酒店业态来比，本土酒店集团的长租公寓产品尚处于初级阶段，其产品划分、定位细分等还有很大的提升空间，同行之间的竞争程度远远低于酒店产品。

这是一个很大的市场机会，越先卡位者，越有机会走出新的商业模型。未来各大酒店集团有望推出更多的长租公寓产品，届时，酒店和长租公寓的融合，可能就更加紧密了。