文 | 酒管财经

老沙外出选择入住酒店时，除了价格、品牌和位置之外，还会关注一个重要的因素：酒店经营年限。

根据老沙多年的经验大概可以判断，一个经营时间超10年的酒店物业，大概会出现这些问题：过时的装修，破旧的大堂，不咋隔音的客房等等。而在市场上，类似存量酒店在数量上占据很大比例。

面对一年4万家新增酒店，和很多连锁酒店品牌不断迭代升级的产品，上述存量的老旧酒店面临着很大的冲击。老沙曾经跟三四个城市的投资人聊过这个事。他们属于骑虎难下：不装修吧，生意越来越差，ADR做不上去。装修吧，一是没钱，二是不知道咋装，三是担心装了之后没效果。

这是一个巨大的市场。精明的酒店行业上下游的从业者，显然不会放过这个机会。根据老沙的观察，目前，已经有多家OTA平台盯上了存量酒店升级改造的生意，还有很多酒店巨头也在布局类似业务，并推出很多轻改品牌。

那么，问题来了，谁家的业务最靠谱？谁的赋能更强？存量酒店投资者又该如何抉择？

携程、美团、艺龙都在做这个生意

酒店老旧一定会影响自家生意——这件事，存量酒店投资人比谁看的都清楚。但是，根据老沙了解到的信息，很多存量酒店硬是拖着没有升级装修，大致分为这几个情况。

一种是投资人升级动力不足。

安徽的一个经济型酒店投资人跟老沙说，他的酒店经营了十五六年，早就回本了。酒店原本位置不错，但这几年发展之后，区位优势没有了。再加上房租也快到期了，他感觉没有升级的必要，接下来的日子，“当一天和尚撞一天钟就行”。

另一种是投资人资金不足。

这几乎也是大部分投资人面临的主要问题。湖北武汉的酒店投资人就说，他有3家酒店，客房总量在200间左右，经营年限都超过8年。按照他的规划，酒店早就该升级改造了。但是因为钱紧，一是不敢让酒店歇业改造，“时间耗不起”。另一原因是200间客房改造下来，大几百万扔进去了，资金上的确是捉襟见肘。

第三种是投资人信心不足。

这类投资人还希望继续深耕酒店领域，手里也有钱，但是对酒店未来的可持续经营存有疑问。他们追求投资回报比，在未看清楚形势之前，这类投资人不愿冒然花钱升级改造。

那么，从生意的角度来看，这类亟待升级改造的存量酒店有多少？

中国饭店协会发布的《中国酒店业发展报告》显示，截至2024年初，我国酒店业设施约32万家；酒店客房总数约1650万间，其中连锁客房数约676万间。经济型酒店的连锁客房数为296.6万间，非连锁客房数是616.3万间。

老沙在去年的时候曾从美团方面获得的一组数据是，我国所有的经济型酒店中，连锁品牌在5年以上仍没装修的比例为51%，单体酒店的比例为60%。

简单折算，接近150万间经济连锁客房和370万间单体经济型酒店客房面临着改造升级的现状。

这还不算中档、中高档和高端酒店的改造市场。

大家伙都清楚，即便是单间客房翻新造价控制在一两万元，背后所蕴含的市场显得不容小觑。更何况，每年都会有需要装修的存量酒店进入市场。

老沙身边有一些搞装修的、搞设计的朋友，都曾经想过做类似的生意，但是因为资源整合起来费劲，各地客源不可复制，所以很多都是小打小闹。

但是，现如今，亲自入场做这个生意的平台型企业，越来越多了。

最新入局的是携程。

根据最新的宣传信息是，携程携手益鸿程助力酒店换新，双方推出“设计驱动，快装轻改”的酒店换新产品。工期最短75天。携程还能提供金融支持，额度最高1500万，年利率在6%-8%之间。

老沙简单看了一下，从具体业务板块和赋能情况对比，跟美团推出的类似的业务，基本上差不多。

去年五六月份，美团也提出要做存量酒店的升级改造，主要针对经济型酒店。彼时，美团尝试发挥平台的作用，一头链接中小酒店集团和单体酒店，另一头链接酒店升级改造供应链资源和金融资源，同时发挥自身的数据、营销、运营长板，花大功夫对存量经济型酒店市场进行“焕新计划”。

同时，艺龙酒店科技之前也推出过轻装快改的方案，还针对性地提供了ABC三类差异化改造套餐，分别适配开业时间在3年内、3-7年、以及7-10年的存量酒店。该平台在品牌、技术、运营、营销、采购、会员、金融、人才等八大维度全方位赋能，为投资人提供诸多解决方案。

投资人应该如何选择？

可以肯定的是，那些装修公司、设计公司切入存量酒店市场改造业务，最终目的一定是为了赚钱。这是生意最为底层的逻辑。

但是，类似于携程、美团、艺龙等平台型企业，躬身入局这一市场，目的可能更加复杂一些。这当中有经济效益的诉求，还有与存量酒店增强业务粘性的需求，以及抢占市场等诉求。

曾经有投资人跟老沙说，如果真的要改造升级，最好是事少、省钱、效率高。

如果展开来说就是：酒店翻新改造，速度要快；装修成本要低，不能让我去找装修公司比价；如果能提供资金支持最好不过，如果装修前帮着做好市场调研更好不过。

老沙明白酒店投资人这种“既要又要”的心态。当下酒店市场竞争太激烈，大家挣钱都不容易，都想一分钱掰成两半花，还有人想不花钱把大事给办了。

结合市场上介入这个业务的参与者来说，投资人需要结合自己的身份来做抉择。

如果你是连锁品牌的加盟商，其所属的酒管集团大概率会有类似的客房翻新、升级改造业务，比如东呈集团等。这种情况，直接与酒管集团谈就行，做好讨价还价——要优惠，要政策，要福利。

如果投资的是单体酒店，产品类型属于经济型酒店，老沙觉得选择上述OTA平台，基本上都不会有大问题。

坦言之，这几个平台提供的方案和政策，并无本质上的区别，无非是翻新改造时长、金融支持力度、改造方案和产品之间的差异。

老沙认为，对于单体酒店来说，建议选择与它们合作。因为这几个平台都能提供一项业务——就是通过自身平台数据，对目标酒店周边的人流、商圈、竞品等进行精准分析，为投资人提供有数据支持的改造升级方案。这种偏智力支持的赋能，是传统装修公司做不到的。

还有一种情况，如果投资的酒店是中端或者中高端酒店，老沙建议投资人还有更多选择。一种是和这些平台合作，另外就是可认真考察各大酒管公司旗下的轻改品牌项目。

几乎大型酒店集团旗下的品牌矩阵中，都有类似的轻改品牌。投资人只需花费相对较少的费用，在保留自身酒店项目的特色下，就能加入大型酒店集团的品牌中，享受它们的会员池资源和其他相关权益。

简单来说，只要投资人想进行升级改造，市场上总有一款产品适合你。

当然，业内外对这种升级改造方案也有一些争议。有人认为巨头介入，为很多投资人提供了便利，降低了改造门槛。也有声音称，大平台在割韭菜。增量市场不好收割了，就又调头指向存量市场。

老沙建议大家理性看待这种商业动作。诸位投资人只需厘清自身诉求，再结合市场上的产品，综合考虑投入回报比，理性做出抉择即可。

老沙认为，在这项业务中，酒店商家、行业以及平台，非常容易实现三赢的结果。

酒店存量市场与增量市场的竞夺

老沙每次入住酒店时，都会看一下酒店经营年限：刚开业的酒店不住，老沙不愿当吸甲醛的小白鼠。太旧的酒店也不住，老沙更不愿在半夜三更被隔壁的吵闹嬉笑声打扰。那种新开一两年的增量酒店，在装修设计、硬件配套上通常不会踩坑。

其实，这种消费行为背后，涉及到存量酒店和增量酒店对于现有市场的竞夺。

通常情况下，存量酒店市场的点位、知名度、熟客等方面更具优势，但是增量酒店的硬件、风格更迎合消费者。

在2023年，我国酒店数量新增3.9万家，2024年上半年新增数量已达到2.3万家，预估全年将大幅超过2023年水平。

而老旧酒店因设计过时、空间布局不合理和装修老旧等因素导致难以吸引客户。据不完全统计，服务、设施、卫生是客户关注度最高的三个因素，设施维度的差评占比达到最高的15%。而产品过时导致ADR降幅10%以上。

但是，增量酒店是一时的，变老变旧才是所有酒店最终的归宿。所以，如何应对存量酒店的翻新改造，事关我国酒店供给端的结构性调整。

老沙始终认为，对于投资人来说，如何决策和应对老旧酒店升级改造，才是真正考验自身经营水准。

《酒管财经》在过去的文章中曾提到，好的酒店必定拥有着“持续向上”的生命力，这种生命力源自酒店的产品力，而对存量酒店的更新改造，就是要给予第二次生命。增量时代比的是速度和胆量，而存量时代比拼的是沉淀与创新。

对此，老沙深以为然。未来整个酒店行业将会进入存量时代，谁越先掌握了时代竞争的法则，谁就能觅得更好的发展机会。