文 | 楼股巷

导读：据统计局公布的最新数据看，11月全国整体地产销售数据有较明显的回升，相对集中在新建商品住宅市场，而二手住宅市场则弹性更弱。城市分化也较为严重，一线城市中广州掉队，二线城市中以杭州、成都、重庆等为代表的城市“强者恒强”，部分前期跌幅较大的城市如厦门、武汉也有所反弹。总体而言，数据有亮点，但论大势反转，依然有较长的路。

根据国家统计局12月16日公布的最新数据，11月全国70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格指数均有所回暖，其中新建商品住宅弹性高于二手住宅。

1、 新建商品住宅：

（1）涨跌幅数量：11月环比上涨城市17个，对比10月增加10个城市，上涨城市占比升至24%；持平城市4个；下跌城市减少至49个。

（2）涨跌幅幅度：11月上涨城市平均涨幅扩大至0.37%；下跌城市平均跌幅缩窄至-0.42%。

（3）一线城市：分化明显，其中上海表现强劲连续两个月环比分别上涨0.3%、0.6%，且11月同比大涨5%，主要受多个核心地段豪宅热销影响；深圳次之，同样环比两个月分别上涨0.1%、0.3%；北京表现较弱，主要由于新增供应为城市非核心项目、均价偏低；广州表现最弱，连续两个月环比下跌，且11月同比大幅下挫9.9%。

从产品看，北京、深圳本轮弹性更大的为90㎡以下的刚需产品，而上海、广州弹性更大的为144㎡以上的改善/豪宅产品。

（4）二线城市：热点城市11月有明显回暖，环比涨幅居前的为杭州、厦门、成都、武汉、天津、重庆等，环比涨幅在0.3~0.9%；此外杭州、成都、天津、长春乌鲁木齐等城市11月环比跌幅均小于5%；太原是唯一一个连续两个月环比上涨且11月同比亦上涨的城市。

从产品看，整体弹性大的更偏90㎡以下的刚需产品，如天津、太原、厦门等；而杭州、成都、重庆、武汉、宁波、长春、南京等城市则90-144㎡、144㎡以上的改善/豪宅弹性更大。

2、 二手住宅：

（1）涨跌幅数量：11月环比上涨城市10个，对比10月增加2个城市，上涨城市占比升至14%；持平城市2个；下跌城市减少1个至58个。

（2）涨跌幅幅度：11月上涨城市平均涨幅微降至0.46%；下跌城市平均跌幅缩窄至-0.5%。

（3）一线城市：北京一骑绝尘，连续两个月环比上涨1.0%、0.9%领涨全国；其次为深圳连续两月环比上涨0.7%、0.5%；上海二手住宅价格表现不及新建，环比两个月上涨0.2%、0.4%；广州是一线城市中唯一下跌的城市，整体看无论新建还是二手房表现均最弱。

产品看，北京主要为90㎡以下刚需价格反弹较大，也是去化最多的户型，主要由于近年限购全国最严、部分刚需上车盘客户受限购松绑利好的释放；上海主要为90-144㎡的改善户型价格反弹最多，亦受政策利好的刺激；深圳、广州则是144㎡以上的户型。

（4）二线城市：整体表现弱于新建商品住宅，分化明显，其中杭州、成都、重庆、厦门相对反弹较大，均连续两个月环比上涨。

产品看，整体偏90㎡以下的刚需及90-144㎡的刚改；重点城市中，杭州、成都、重庆、厦门、天津在90-144㎡、144㎡以上的改善/豪宅市场有较好表现。

注：数据来源，国家统计局，楼股巷分析