长租公寓的一只脚已经迈进了深渊。

继巢客公寓、友客公寓、蛋壳公寓等多家平台爆雷后，日前“城城找房”也被曝拖欠海口、西安、长沙等多地的房东租金。很多租客原本已支付了一年的租金，却不得不面临被房东驱赶、房财两空的境地。而作为头部企业的蛋壳也深陷爆雷传言，并于11月4日被列为被执行人。

由于爆雷的大部分长租公寓品牌多为重资产运营商，其利用“高进低出”、“长收短付”等金融手段做杠杆、撬动房源增长的做法，被外界所深恶痛绝。

更严重的是，今年的爆雷潮让长租公寓行业遭遇了空前的信用危机。而近两年的爆雷潮也宣告了“高进低出”“长收短付”模式的终结，也从侧面反映了许多重资产公寓运营商的困境。

今年9月，基于行业现在，住建部发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》，对出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定。

监管的锤子已经落下，这意味着，企业不能再利用金融杠杆去撬动增长，只能在房源扩张、资金链、盈利等多个方面寻找平衡。

在增长之前，长租公寓必须做到合规，行业的玩法也急需改变，对于中小公寓品牌来说，转型已经迫在眉睫。

公寓行业遭遇重创，监管严格，企业急需转型

从创业风口到过街老鼠，长租公寓只用了3年时间。

2017年12月18日至20日，在北京举行的中央经济工作会议对房地产市场提出了这样的决定：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

这想使得长租公寓在经历了短暂的低潮之后，再次成为风口。

这个赛道，不仅有万科泊寓、龙湖冠寓等传统地产商的加持，自如、我爱我家的相寓等地产中介孵化的品牌。一时间，品牌化的公寓运营商在全国各地雨后春笋般冒出了数千家。

但谁都没想到，仅仅过了2年，爆雷潮就卷土重来而且比上一次更严重。

从今年8月起，杭州、上海、苏州、成都、广州等多地出现公寓企业接连爆雷。截至2020年第三季度，包括近日爆雷的城城找房，已经被曝光爆雷跑路的公寓品牌超过了20家。

目前来看，爆雷的长租公寓运营商既包括集中式也包括分散式，但在经营模式上大部分都为重资产模式，且都使用了“高进低出”、“长收短付”等模式，运用了高金融杠杆。但显然，脆弱的金融杠杆根本无法撬动因房源扩张所造成的一系列房屋获得成本、软硬装成本、获客成本等等。

因此，如果企业一旦资金链承压，没有输血渠道，爆雷就是迟早的事。

比如今年登陆美股的蛋壳公寓，近期接连曝出拖欠房东租金、租金贷等问题。就在11月4日，据天眼查显示，蛋壳公寓运营主体紫梧桐（北京）资产管理有限公司新增了被执行人信息，执行标的约为519.1万元，案号为（2020）沪0112执10617号，执行法院为上海市闵行区人民法院。目前该公司自身风险为194条，司法案件包含多条买卖合同纠纷。

与此同时，监管的锤子也已经落下。

9月7日，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》。这份征求意见稿中的第二十二条提出：住房租赁企业及从业人员不得违规提供金融产品和服务、不得利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款等。

而在9月24日全国政协召开的“建立‘租购并举’制度，加快住房租赁市场健康发展”网络议政远程协商会上，会议针对长租公寓行业给出了建议。其中包括增加市场有效供给、培育多元化供给主体、加大财税金融扶持力度、加快出台住房租赁条例等，并表示应该实行监管与利好并行，推动租赁行业发展。

可以预见的是，多方因素的影响下，公寓行业在未来的日子并不会太好过，适时转型已成必然。

从重资产到轻资产运营，公寓运营商该如何转型？

“中国租赁行业的大方向不会变，因为租客的需求、业主的需求都没有变。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和参与者之后，这个行业一定会变得更加理性。”自如CEO熊林日前在谈到租赁行业未来的时，仍然表达了对行业的信心。

这一点在国家统计局2019年的数据中得到了印证，中国流动人口数量达2.41亿。同时，根据国家卫生计生委流动人口司的报告显示，流动人口中超过2/3人群选择租赁住房。

毫无疑问，租赁市场仍然有广阔的空间，但公寓运营商该怎样避免踩雷，长期存活下去呢？

回头再看看长租公寓赛道目前的问题，准入门槛比较低，但对运营管理能力要求非常高，加上采取重资产模式，资金缺口大。目前市场中存活的重资产模式的公司，大多为自如、相寓这样的大型中介旗下产品以及地产商自己孵化公寓品牌。而各地的中小中介，由于资金链承压，有不少还在崩溃的边缘挣扎。

那么，对于有运营经验但资金实力不够的运营商有什么出路吗？斯维登集团与杉杉集团合作的案例或许能给行业的中小型公寓品牌以启发。

前不久，斯维登宣布与杉杉集团合作，将会为坐落于舟山市的“杉杉普陀天地·观云”业主提供不动产保值增值方案。其模式的核心在于：地产商与品牌公寓运营方从房源的初始状态核算成本，地产商负责公寓项目早期的建造、硬装软装、物业的售卖，而作为运营方的斯维登负责闲置不动产的托管运营。

斯维登集团首席财务官蔡锋在接受钛媒体采访时表示，在今年七月斯维登推出“途立方2020升级版”产品，就是为了分享住宿市场及房地产开发企业提供多样化合作模式及城市公寓、短租运营整体解决方案。

在这样的模式中，作为托管运营方的斯维登不但不需要付出高昂的房源获取成本，反而利用自身在会员、线上流量运营等方面的优势，以及在长短租市场多年来积累的经验，帮助业主提高收益将闲置房源变现。

事实上不光是斯维登这样横跨租赁、文旅市场的品牌运营商，魔方公寓这样的头部公寓运营商在轻资产运营方面也动作频频。

以魔方在宁波与宁波杭州湾新区开发建设有限公司合作打造的租赁社区为例，魔方作为租赁社区的管理输出方，全面负责园区10幢公寓（1428套房源）的经营管理，包括前期设计，改造以及后期的运营、管理和销售。

虽然目前斯维登与魔方公寓这样输出管理与托管运营的轻资产模式还没有成为行业主流，但这样的思路已经在不少地区逐步落地。

随着合规、资金监管等政策的落地，相信在可以预见的将来，这样的模式会逐步成为越来越多公寓品牌的选择。

（本文首发钛媒体 APP，作者 | 高梦阳）