对于商业地产，李嘉诚有句名言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

另外一个对投资商铺的比喻是：“你满怀希望，希望买一个可以下蛋的鸡，结果却发现买了一个臭鸡蛋。”

两句截然不同的话，形象地说明了投资商业地产的风险，也说明了位置对于商业地产的重要性，一旦看走了眼，就会是悲惨的结局。而今的商业地产市场，在这几年房地产商的“大跃进”之下，项目从一线到二线，甚至开发到了三四线城市。几年过去，商业地产风光的有，悲催的也不少。

不久前，世邦魏理仕发布了《MarketScore：中国物业投资指南之零售物业篇》报告，分析了中国17个主要城市零售物业的投资机会，并得出结论：上海、北京和杭州为零售物业的最佳投资目的地，对于二线城市如沈阳和无锡，则建议投资者在进行零售物业投资时要多加谨慎。以下是《商业价值》记者根据报告提炼的几个重要观点：

1.上海、北京和杭州是零售物业的最佳投资目的地。

对于沈阳和无锡等二线城市，在进行零售物业投资时要多加谨慎。

2. 城镇化进程、中产崛起，消费基础成为零售市场主要驱动力。

3.全球在建购物中心面积最高城市（前二十位）中，中国就占了13个。

4.中国零售物业市场仍面临供过于求、电商冲击、城市规划欠佳三大挑战。

5. 未来，零售商向“全渠道”出发，轻奢餐饮业态正当势头，购物中心的生活形态消费渐成主流。

6. 上海零售物业市场呈现供需两旺、租金稳步增长的态势，零售市场空置率始终保持在10%以下，核心商圈租金逐年攀升，年复合增长率达7.9%。2005-2013年间，上海大宗零售物业投资交易额约为同期17个监测城市交易总量的31.6%，位列榜首。未来，上海零售物业“周边化”趋势明显。在2014至2016年，上海新增供应中有将近 80% 来自于城市次级商圈。

7. 北京消费者偏重衣着类消费，高净值人群数量占全国总数六分之一，为全国之最，高端消费支撑零售物业市场。

零售物业项目分散，核心商圈优质零售面积供应不足——包括西单、王府井及CBD在内的核心商圈，仅拥有全市20%左右的零售物业。国际品牌进驻北京市场的步伐有加快的迹象。仅在2013年，北京就吸引了34个国际新品牌的入驻，与2012年相比翻了近三番。

8. 杭州供应稀缺，物业存量规模小，市场空置率低，拥有大量高消费力人群，优质城市观光资源和庞大消费能力吸引国内外零售商进驻，每年光观光游客就达一亿。

9. 成都是西部崛起的“消费第四城”。这里的居民消费旺盛、观念超前，是中外零售品牌扩展的重点城市，截至2014年6月份，成都优质商业的空置率仅为7.6%。但核心商圈与新兴商圈表现分化突出——新兴区域普遍招商困难，租金走低

10. 在MarketScore整体排名中，深圳是唯一没有进入前四名的一线城市，总体排名第六。深圳现有的人均商业面积约为上海及杭州的2倍，消费群体年轻化，快时尚品牌华南布点首选地。但“一签多行”带来消费外流，深圳居民在港消费一年翻一番。

11. 沈阳是东北最大体量的零售物业市场。居民消费水平在东北地区名列前茅，但供过于求，市场承压。截至2014年第二季度，沈阳零售物业市场整体空置率为19.1%。沈阳的百货及购物中心项目众多，主要存在三个问题：本地消费者倾向于在百货商店进行零售类消费，而在购物中心倾向于餐饮娱乐等非零售业态的消费；市场仍处于同质化竞争中，缺乏主题；部分开发商运营经验不足，也直接导致了购物中心在运营效果不理想。

12. 值得注意的是，MarketScore排名重点关注整体市场。因此，在一个低排名城市中的个别优质零售物业投资机会仍然值得考虑，而在一个高排名城市中但品质一般的零售物业则可能不太值得进行投资。

（备注：报告通过测量风险指标和收益指标评估中国17个主要城市零售物业的投资潜力。在基准模型中，风险指标和收益指标的占比分别为35%和65%。风险指标包括:租金波动性、市场流动性、人均零售商业面积、空置率；收益指标包括：历史租金表现、租金增长预测、未来新增供应、奢侈品及快时尚零售商渗透指数、社会消费品零售总额表现、居民消费能力、投资回报率。）

【摘编：《商业价值》记者潇棋】