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1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，优化调整房地产政策措施，主要包含继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、优化调整限购政策、加强房地产市场监管四个层面。

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优化调整限购政策，拓宽改善性需求入市空间

此次《通知》首先从需求端着手，落实1月26日住建部房地产融资协调机制部署会提出的“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”的精神。

广州新政在需求侧拓宽改善性需求入市空间，《通知》优化调整限购政策：在限购区域内进一步支持刚性和改善性住房需求。居民家庭和个人，不区分是否为本市户籍，新购买建筑面积120㎡以上（不含120㎡）住房（包括新建住房和二手住房），不纳入限购范围；名下已有的建筑面积120㎡以上住房，不计入名下已拥有住房套数核算。

1、支持“租一买一”。居民家庭和个人，将名下住房用作租赁住房并按照《广州市房屋租赁合同登记备案规则》规定取得房屋租赁登记备案证明，购买住房时相应核减名下住房套数。

2、支持“卖一买一”。居民家庭和个人，根据《广州市住房和城乡建设局关于启用存量房房源信息编码的通知》要求，将名下住房在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减名下住房套数。

3、支持“转移、合并登记一体办理”。对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理（双证合一、多证合一），核查名下房屋套数以合并登记后为准。

4、优化商服类物业限购政策。在全市范围内，商服类物业（含已确权登记满2年的）不再限定转让对象，可以转让给法人单位，也可以转让给个人。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，此次松绑对大户型的限购政策，“卖一买一、租一买一”，有助于消化库存的同时，还将推动刚需和改善型住房需求的循环、新房和二手住房的循环、租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。

多位业内人士指出，取消120㎡以上住房限购和出租房屋不计入限购套数，对于广州楼市利好明显，这也意味着，广州向全国开启了“抢富人”的模式。

加大保障房供应，“市场+保障”住房供应体系正加速形成

在供给侧，《通知》明确，加快建立健全以公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房为主体的租购并举的住房保障体系，补齐保障性住房建设短板，提高住房保障覆盖面，统筹解决城市户籍人口和引进人才住房困难问题。2024年，广州市计划筹建配售型保障性住房1万套、保障性租赁住房10万套，发放住房租赁补贴1.8万户。

公开信息显示，广州首批配售型保障性住房已于1月13日开工。按照规定，配售型保障房按保本微利原则配售，以家庭为单位，保障对象只能购买一套。主要面向两类群体：一类是住房困难未得到解决、收入不高的工薪收入群体；另一类是城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等。此外，广州保障房要求实施严格的封闭管理，不得上市交易。

业内人士指出，此次政策优化使得“市场+保障”的住房双轨制正在加速形成：①商品住房和保障性住房的定位更加明确，减少商品住房的限制性政策，让商品住房逐渐回归居住属性、回归市场调节，而保障性住房则由政府提供，用于保障和改善民生。②多层次满足住房需求：商品房满足中高端改善需求，保障房解决中低收入者及人才群体的刚性居住需求。③保障房阻断流通属性，不用担心保障房与商品房之间的价格体系相互干扰。

本月底第一批可给予支持的项目名单落地

《通知》提出，按照《住房城乡建设部 金融监管总局关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房〔2024〕2号）要求，建立分管市领导任组长，住房城乡建设部门、金融监管总局派出机构等相关部门为成员单位的房地产融资协调机制，研判房地产市场形势和房地产融资需求，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。

根据房地产项目的开发建设情况及项目开发企业资质、信用、财务等情况，提出可以给予融资支持的房地产项目名单，指导金融机构积极满足合理融资需求。据业内消息称，第一批名单落地的时间点是本月底。

广州改善性需求增多

近年来随着楼市需求结构的变化，市场上改善性住房需求的占比越来越大。根据克而瑞数据显示，2023年，广州120㎡以上的一手住宅共成交20090套，占比为27%，较2021年占比提高了3.8个百分点；120㎡以上的二手住宅成交21221套，占比为20%，较2021年提高了5个百分点。

而具体到2023年广州仍在执行限购的区域来看，120㎡以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区总供应量的42%，成交量是8409套，占限购区总成交量的37%，供求比为1.24，也就是说，尽管120㎡以上的住宅成交有明显提升，但仍存在供需不平衡的情况。

2023年，广州1000万以上住宅成交数据亮眼。根据克而瑞数据统计，2023年全国总价在1000万元-3000万元的新房，成交量最多的五个城市依次是上海、北京、杭州、深圳、广州，均超过4000套。总价在1000万元-3000万元的二手房，上海继续排第一，深圳、广州反超北京、杭州。广州排名不是最高的，但其同比增长是几个城市里最高的。

数据来源：克而瑞，钛媒体APP制图

在3000万元-5000万元豪宅市场，新房成交量破百的只有上海、北京、广州、深圳4个城市，二手房成交量破百的只有上海和广州。广州二手豪宅的购买力领先深圳、杭州。

数据来源：克而瑞，钛媒体APP制图

在5000万以上的二手豪宅市场，广州的成交量超过北京、深圳，仅次于上海。

数据来源：克而瑞，钛媒体APP制图

综合来看，本次广州放开120㎡以上住房限购，符合近几年广州楼市改善性需求增多的趋势，有助于全面释放这些核心区域的购买力，让商品房回归市场、商品属性，满足改善性住房需求，促进市场供需平衡。

1月第4周，关于房地产利好消息不断。1月24日，中国人民银行行长潘功胜在会上表示，人民银行将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元。同日，央行和金融监管总局联合发布做好经营性物业贷款管理工作，贷款资金用途放宽。1月25日，国家金融监管总局副局长肖远企表示，“金融业责无旁贷，必须大力支持房地产”。1月26日，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会，要求因城施策、一城一策，各城市可因地制宜调整房地产政策，再度为行业释放了利好效应。

业内人士指出，目前正处在年尾年头的关键期，在这个时候出台一系列新政策，有助于稳定预期。此外，作为在住建部会议后首个落地优化房地产政策的一线城市，广州也为其他城市政策调整方向提供参考，预计未来北上深也有望结合自身实际情况优化限购政策，优化大面段限购政策或是重要方式，进一步促进房地产市场平稳、健康、可持续发展。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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